房产估价师考试模拟试卷
参考答案
一、单项选择题
1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A
12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B
23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D
34.D 35.A
二、多项选择题
1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD
8.ACD 9.ABD 10.AD
三、判断题
1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×
12.√ 13. × 14.√ 15.×
四、计算题
1.解：1、计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、交易情况修正系数为：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例A=100/105
3、交易日期修正系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
4、房地产状况修正系数为：
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、计算比准价格：
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元
2.解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元
3、计算年总费用：
(1)年折旧费=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09万元
(2)年经常费=100×12=1200万元
(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元
(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万
4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元
5、计算房地产价格
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