蚌埠市物业服务收费办法（全文）
依据相关法律法规政策，结合我市实际，市物价局、市住房与城乡建设委员会对《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费实施细则》做了进一步完善，制定了《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
本办法实施前，已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行;本办法实施后，新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照本办法执行。
二〇一一年十二月三十日
蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业的持续健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市辖区范围内的普通住宅小区物业服务收费及其管理工作。
本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业小区内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条 政府鼓励支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业的发展;引导业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。
第五条 市价格主管部门应当会同市房地产行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。市房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业管理投诉受理制度，促进物业服务企业提高服务水平。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二章 物业服务及收费管理
第七条 物业服务收费根据物业性质、服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区内物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。
非住宅物业(含已改变使用性质的住宅物业)、公寓区和别墅区(含独栋、双拼、联排、叠加)的物业服务费、物业服务企业接受委托开展的代收代办服务、特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
物业服务企业不得以任何名目向业主、物业使用人等收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等(国家、省另有规定的除外)。
第八条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
第九条 物业综合服务收费，实行等级收费管理。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。
我市物业服务由高到低设定为A级、B级、C级、D级，具体等级标准详见《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》，具体等级收费标准详见附件一(蚌埠市普通住宅小区物业综合服务费基准收费标准)。
第十条 新建普通住宅小区的开发建设单位应当在房屋(物业)取得预售许可证之前，按照《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在相应的基准收费标准范围内，按规定实行公开招投标选聘物业服务企业，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。
第十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向市房地产行政主管部门报送以下材料：
(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;
(二)经批准的物业项目规划设计方案;
(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;
(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;
(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。
第十二条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的房屋(物业)买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经业主(物业买受人)签字确认，此附件对房屋买卖双方和物业服务企业具有约束力。
第十三条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定，各等级收费标准上下浮动不超过20%。物业服务合同签订后及时报市价格主管部门备案。
第十四条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业综合服务费用的成本构成因素为：
(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护保养费用;
(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;
(四)物业服务企业办公费用;
(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;
(六)经业主或业主委员会同意的其他费用。