厦门市住宅区物业管理条例实施细则

　　第三章　物业管理服务

　　第二十五条　开发建设单位是前期物业管理服务责任单位。开发建设单位应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。

　　房屋买卖合同就前期物业管理事项约定或前期物业管理服务协议主要包括以下内容：

　　(一)物业管理服务单位;

　　(二)物业管理服务收费价格;

　　(三)物业管理服务标准;

　　(四)对物业管理服务投诉的管理办法;

　　(五)业主的权利和义务;

　　(六)纠纷处理途径。

　　第二十六条　开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。

　　第二十七条　开发建设单位向业主委员会移交物业时，所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。?

　　开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。

　　第二十八条　前期物业管理服务合同期限至业主委员会成立后选聘物业管理企业时届满。业主会议或受业主会议委托的业主委员会选聘物业管理企业，其物业管理服务合同期限至下一届业主委员会产生后选聘物业管理企业时届满。

　　第二十九条　物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容，同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务：

　　(一)住宅楼共用部位的维修维护;

　　(二)电梯的保养和维修;

　　(三)化粪池的维护清理;

　　(四)停车场的管理;

　　(五)对业主的室内装修管理责任和义务;

　　(六)档案资料的保管责任;

　　(七)安全防范服务;

　　(八)其它公共服务设施设备的管理责任;

　　(九)业主公约中属住宅区管理秩序的内容。

　　以上管理服务项目，国家或行业有标准的，应依照标准执行。

　　第三十条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，委托服务费用由双方协商确定。

　　第三十一条　物业管理企业不得将整体物业管理服务工作转包其他企业或个人，但可就专业管理服务项目委托专业公司承担。专业管理服务需要资质资格条件的，应委托有相应资质资格的专业服务企业承担。

　　第三十二条　全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过，可作如下用途：

　　(一)补充房屋公共维修金或公共设施专用基金;

　　(二)添置业主委员会办公用品;

　　(三)租用业主会议场地;

　　(四)支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。

　　第三十三条　物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外，可以对业主提供非公共事务的物业管理服务，服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。

　　第三十四条　物业管理区域内的业主出租房屋时，应告知承租人物业管理有关规定和要求，并就缴交物业管理费等有关事项在租赁合同中明确。

　　第三十五条　物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的`注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告;在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时，应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制;发现违法行为时，应予以劝阻、制止，并及时向有关执法机关报告。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四章　物业管理服务收费及资金管理

　　第三十七条　物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。

　　第三十八条　前期物业管理服务费的收费标准，由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间，开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用，法律、法规、规章规定的除外。

　　第三十九条　开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费，但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。

　　开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的，开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时，应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同，并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。

　　第四十条　开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减免的，由开发建设单位根据其与业主委员会的合同约定物业管理服务费向物业管理企业支付约定或承诺减、免部分的物业管理服务费。物业管理企业对尚不足物业管理服务委托合同约定标准的物业管理服务费差额向物业管理区域内的业主收取。

　　第四十一条　物业管理企业应依照物业管理服务合同的约定向物业区域全体业主公布物业管理服务费的收取情况;物业管理服务合同未约定的，应每半年公布一次。公布的内容包括：

　　(一)收取依据和标准;

　　(二)应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因;

　　(三)公共场所经营收入;

　　(四)公摊水电费用的收取、使用情况;