厦门市住宅区物业管理条例实施细则
根据《厦门市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，现制订颁布《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，请认真贯彻执行。
第一章 总则
第一条 根据《厦门市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)的规定，制定本细则。
第二条 《条例》所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人，包括取得房屋产权证的所有权人、已签订房屋买卖合同并经房屋管理部门登记备案的买受人、以及拆迁安置协议或购买经济适用房确定的房屋所有权人。
开发建设后尚未出售的房屋，其开发建设单位视为业主。
第三条 《条例》所称入住是指业主收到书面入住通知并办理完相关入住手续。
业主在收到书面入住通知的限定期限未办理入住手续，经书面催告仍逾期未办理入住手续的，视为入住。入住通知应当符合法律法规规定和合同约定。
第四条 《条例》所称物业的前期管理是指首个业主办理完入住手续至业主委员会依法成立时止的物业管理服务活动。
第五条 物业管理区域以立项、规划批准的范围确定。但有下列情况之一的，可以由开发建设单位、管理责任单位或业主委员会提议(有业主委员会的应当由业主委员会提议)，建设行政主管部门会同有关部门根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定：
(一)一个物业管理区域超出立项、规划手续批准的范围;
(二)已实施物业管理的多个物业管理区域合并;
(三)物业管理区域不明确的旧城区、城中旧村区及其他区域拟实施物业管理的。
第六条 市建设行政主管部门在组织实施《条例》中，负责制订行业发展规划及实现规划目标的相关政策和措施;负责物业管理服务企业的资质管理和从业人员的培训教育;负责组织有关部门对物业管理区域的物业管理服务进行考评。市建设行政主管部门可委托区建设行政主管部门办理《条例》和本细则规定的事项。
在区建设行政主管部门监督指导下，街道办事处、镇人民政府负责本辖区物业管理区域的业主会议召开、业主委员会选举等有关事宜的指导、协调工作。
社区居民委员会依照本细则在配合、参与协调和监督指导所辖的物业管理区域的物业管理活动的过程中，有权对影响和损害业主利益、公众利益的事项进行劝导、教育或提请街道办事处、镇人民政府或有关行政管理部门进行监督管理。
厦门市物业管理协会应加强自身建设，建立健全对物业管理服务企业、业主委员会等会员单位的自律管理制度，并配合市建设行政主管部门做好从业人员培训教育等行业发展工作。
第二章 业主自治管理
第七条 开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。区建设行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。
第八条 业主自治监督指导小组履行以下职责：
(一)依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督;?
(二)经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见;
(三)对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调;
(四)发现违法行为及时向有关执法机关报告。
第九条 业主可以委托代理人出席业主会议。物业代管人、物业使用人可凭有效证件(代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务)参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。
第十条 开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布，同时书面通知每位业主。
第十一条 开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。
第十二条 第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：
(一)由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐;
(二)开发建设单位推荐;
(三)由住宅区所在社区居民委员会推荐。
开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。?
第十三条 第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。
第十四条 由业主自治监督指导小组从推荐产生的候选人中指定若干名候选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。
第十五条 在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：
(一)公布会议程序;
(二)组织召开第一次业主会议的代表汇报会议的组织情况;
(三)开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理的情况;
(四)介绍业主委员会候选人基本简况;
(五)依照表决权数投票差额选举业主委员会委员;
(六)已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;
(七)在业主委员会主任委员主持下，修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书;
(八)对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其它有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。
第十六条 业主委员会委员应符合以下条件：
(一)遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程;
(二)有足够的时间履行业主委员会委员职责;
(三)品行端正，具有较强的责任感并热心公益事业;
(四)具有完全民事权利能力和民事行为能力;
(五)在本市实际居住。
第十七条 属于下列情形之一的业主委员会委员，可由业主会议、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格：
(一)不符合《条例》第十条、本细则第十六条规定情形的;
(二)违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议，情节严重或造成严重后果的;?
(三)无故缺席业主委员会会议、业主会议连续三次以上;
(四)利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的;
(五)以书面形式向业主委员会提出辞呈;
(六)因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的;
(七)其它不适宜担任业主委员会委员的情形。
第十八条 第一次业主会议召开以后入住的业主，有权了解住宅区物业管理的有关事项。
第十九条 业主委员会任期临届满，现届业主委员会在业主自治监督指导小组的监督指导下，组织召开业主会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行：
(一)换届选举前15天，业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括：
1、换届依据;
2、推荐候选人办法;
3、会议程序;
4、监督指导单位及电话等内容。
(二)按本细则第十二条第(一)项之规定推选候选人。
(三)换届选举前7天，由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。
(四)会议议程应包含的内容：
1、业主委员会代表作工作报告;
2、物业管理企业作工作报告;
3、宣读候选人名单及简况;
4、推荐监票员;
5、按表决权数投票表决;
6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;
7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。
(五)换届选举结果在10日内向住宅区所在的区建设行政主管部门备案。
第二十条 公共设施、设备相对独立的分期开发的住宅区，先期开发面积超过2万平方米，且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的，经住宅区所在区建设行政主管部门确认，召开临时业主会议并成立临时业主委员会。
临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。
第二十一条 分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设，且符合业主委员会成立条件的，应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会，临时业主委员会同时自行终止。
由开发建设单位或临时业主委员会申请，经住宅区所在区建设行政主管部门同意，可由临时业主委员会组织召开业主大会，按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。
第二十二条 业主委员会应建立公章管理制度，并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的，由公章使用人承担相应责任。
第二十三条 业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项：
(一)对物业管理服务合同约定事项的投诉;
(二)对业主公约约定事项的投诉;
(三)对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉;
(四)对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。
业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件，对处理不了的投诉案件可提请街道办事处、镇人民政府或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。
第二十四条 业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉，并给予投诉受理工作人员适当经济补助。
投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。