北京房产买卖纠纷解决方法

　　房屋买卖纠纷是很多人遇到的纠纷之一，所以在处理房屋买卖纠纷的过程中，势必要对损失的范围进行确定。下面为您精心推荐了房产买卖纠纷解决技巧，希望对您有所帮助。

北京房产买卖纠纷解决方法

　　房产买卖纠纷解决方法

　　一、单违约导致合同目的不能实现

　　签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。

　　赔偿的范围包括：合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。

　　二、出卖人违约买受人要求解除

　　出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，此种情况下，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的`违约条款获得赔偿。

　　三、房屋买卖合同被确认无效或被撤销

　　房屋买卖合同被确认无效或被撤销，当事人有损失的，按当事人的过错程度予以分担。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

　　在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，当事人一方主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的，此时可得利益不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。如果一方当事人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、伪造授权书等恶意行为致使合同无效或被撤销的，另一方要求赔偿房屋差价等实际损失的，应结合案件具体情况，根据房屋买卖合同是否实际履行、买受人支付购房款的数额、出卖人是否已将房屋交付使用等因素，综合判断予以确定，但以合同实际履行时的可得利益额为限。

　　商品房买卖纠纷的解决方式

　　商品房买卖合同发生争议后，购房者与开发商应根据合同约定的争议解决方式解决纠纷。

　　1、协商解决

　　商品房买卖合同发生争议，双方首先可协商解决。

　　协商解决的特点：

　　(1)省去了申请仲裁或进行诉讼的麻烦，便于尽快解决纠纷。

　　(2)购房者与开发商往往从各自的利益出发，各执一词，除非双方均作出让步，否则较难协商解决成功。

　　2、向仲裁委员会申请仲裁

　　当双方协商不成，且合同约定将合同争议提交仲裁委员会仲裁，则应申请仲裁解决。在此情况下，购房者如向法院起诉，法院将不予受理。

　　仲裁解决的特点：

　　(1)实行一裁终局，仲裁裁决自作出之日起发生法律效力，一方当事人如未履行仲裁裁决，对方当事人即可向法院申请强制执行。而诉讼实行二审终审。

　　(2)审理期限较短。按武汉仲裁委员会仲裁规则，仲裁庭应当在组成后4个月内作出裁决，有特殊情况可以适当延长审理期限。适用简易程序仲裁的，仲裁庭应当自组成之日起2个月内作出裁决，有特殊情况可以适当延长审理期限。而法院审理期限较长。

　　(3)仲裁申请人需预交的仲裁费用(包括案件受理费和案件处理费)较高。当然仲裁申请人预交的仲裁费用最终将由败诉方承担。

　　3、向法院起诉

　　当双方协商不成，且双方未约定将争议提交武汉仲裁委员会仲裁，则应向通过向法院起诉解决争议。

　　诉讼解决的特点：

　　(1)审行二审终审。诉讼当事人如果对一审法院判决不服，可以向上级法院上诉。

　　(2)审理期限较长。一审审理期限为六个月，还可延长，一审案件如适用简易程序审理，审理期限为3个月。二审审理期限为3个月，还可延长。

　　(3)原告需预交的诉讼费用较仲裁费用低。

　　商品房买卖纠纷分类

　　1、认购定金能否退回

　　一些项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，让购房者交一定金额的定金。当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷。对于定金是否应收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各执一词，尚无定论，而且各地法院的判决结果对这一问题也不一致，因此，尚需立法或法律解释予以明确。

　　2、面积问题总是难以说清

　　交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差;二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决;后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理;另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据，据以与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。

　　3、变更设计规划很无奈

　　一些小区将原规划的绿地，社区配套设施及公建改建成其它赢利性建筑或办公用房，或者扩建、插建，改变小区容积率及楼间距。规划的改变不仅影响到业主的居住环境和质量，严重的会影响其通风、采光，而对开发商而言，会造成不讲诚信的不良影响。因此，对于规划的变更，开发商更应慎重为之。

　　4、渗漏裂缝问题堪忧

　　房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，而且与往年不同的是，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。某小区就因渗漏问题形成数百业主与开发商的纠纷，影响很大。类似这种群体性纠纷在西安为数不少。

　　5、物业管理缺乏监管

　　物业管理纠纷无疑是今年纠纷的一个热点，由于其涉及收费、服务质量、安保、业主委员会的相关权益等方方面面，因而物业管理纠纷复杂而又涉及面广，牵扯人数众多。究其根源，源于缺乏立法的规范和大众法律意识的淡漠，造成物业管混乱。

　　6、产权证难以到手

　　业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。随着市场整顿力度加大，开发商自律加强，这种纠纷势必会大量减少。

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