房产证无法办理的解决方法

房产证无法办理的解决方法

　　房产证是很多人想要办理的证件，你知道房产证无法办理的时候应该怎么办呢?下面是百分网小编为你精心推荐的房产证无法办理的处理方法，希望对您有所帮助。

　　首先，办理房产证义务的履行期限，应遵从当事人的约定。其次，当事人没有约定的，按房屋是否属于商品房进行分类处理：

　　(一)如果房屋属于商品房

　　办理房产证义务的履行期限应当按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定来确定。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第一款也作出了与上条规定内容相一致的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

　　2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日;

　　3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　(二)如果房产不是商品房

　　按照《合同法》的规定，明确买受人与出卖人的权利义务。合同生效后，当事人就办理房产证的时间没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照《合同法》规定仍不能确定的，出卖人可以随时履行，买受人也可以随时要求履行。但应当给对方必要的准备时间。

　　出卖人办理房产证的义务的履行，重点在于考察其开始去登记机关申请房屋产权过户登记这一行为。当然，申请房屋产权过户登记仅仅是出卖人履行办理房产证行为的开始而非结果，完成办理房产证即过户登记的完成方是合同的目的。如果由于出卖人原因在合理期间内不能完成产权过户登记的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

　　房产证无法办理的原因

　　1、开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权;

　　2、开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;

　　3、开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕;

　　4、开发商没有完成竣工备案工作;

　　5、开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证;

　　6、楼盘被法院查封;

　　7、开发商没有取得建筑面积实测数据;

　　8、商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记;

　　9、开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收;

　　10、开发商不及时办理"大确权";

　　11、开发商不配合提供办理"小房产证"的相关资料;

　　12、开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发;

　　13、房屋契税尚未缴纳;

　　14、公共维修基金尚未交付;

　　15、提交办理房产证的文件不合格;

　　16、个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证; 17、房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理;

　　18、代办产权的单位或人员(律师、代理公司)违规操作。

　　房产证办理流程

　　确定开发商已经进行初始登记

　　开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

　　到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》

　　申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

　　拿测绘图(表)

　　由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

　　领取相关文件

　　在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

　　缴纳公共维修基金、契税

　　公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

　　提交申请材料

　　材料主要包括以下几种：

　　(1)盖章的申请表;

　　(2)房屋买卖合同;

　　(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;

　　(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;

　　(5)专项维修资金专用收据;

　　(6)契税完税或减免税凭证;

　　(7)购房者身份证明(复印件核对原件);

　　(8)房屋共有的提交共有协议;

　　(9)银行的提前还贷证明。

　　按照规定时间领取房产证

　　一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

　　拓展：房产证的办理流程

　　适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

　　第一步：签订委托协议

　　通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。

　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

　　此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

　　注意事项：

　　委托代办的协议中应明确约定：

　　1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；

　　2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；

　　3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款xx％的赔偿金”等明确的违约处理方法；

　　4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；

　　5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；

　　6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。

　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：

　　1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。

　　2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

　　第三步：按照约定时间领取房产证

　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

　　注意事项：

　　1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；

　　2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；

　　3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；

　　4.索要缴纳税费的正式发票。