做置业顾问要知道的基础知识

　　置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。想成为置业顾问首先要学会它的基础知识。下面百分网小编为大家整理了相关做置业顾问要知道的基础知识，希望大家喜欢。

做置业顾问要知道的基础知识

　　置业顾问要知道的18个地产基础知识

　　1、关于产权年限

　　民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用地建筑权属年限为50年。

　　2、关于五证

　　开发商要有五证才有售房资格。五证包括：

　　《商品房销售(预售)许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。

　　3、关于户型

　　挑选户型至少看以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

　　4、关于各种“金”

　　在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”，要么是定金，要么是保证金。

　　5、关于赠送面积

　　购房时大多会有一些面积是赠送的，比如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，所以，半封闭阳台越多越超值。

　　6、关于贷款利率

　　一般的贷款买房，银行都会给予利率折扣，市场上多为85折。

　　7、关于住宅净高

　　净高指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　8、关于开间进深

　　习惯上，我们把一个楼(或房间)的主要采光面称为开间(或面宽)，与其垂直的称为进深。

　　9、关于银行流水

　　如果你工资不是很高，买房也是家里出首付。在买房前最好做一个漂亮点的流水账，每月往银行卡里存一点钱进去，这样就有了存款记录，会增加审核通过率。

　　10、关于贷款额度

　　银行的贷款都是按照整数贷的，不会贷到千位。所以，尽量贷整数!比如，你要贷款32.5万，最好只贷32万。

　　11、关于买房资格

　　配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

　　12、关于公积金

　　无房(在缴存城市无自由住房且租房的)职工，只要连续缴存公积金满3个月，可提取住房公积金支付房租。

　　13、等额本息还是等额本金

　　等额本息就是每月还款额度始终不变;

　　等额本金，前期月还款额较高，后期越来越少。

　　14、关于中介

　　如果通过中介购买二手房，除了房款外，还要考虑中介费、贷款服务费等额外支出。

　　15、关于车位

　　不要忽视小区的停车位配比，车位配比不够，导致的直接后果就是业主乱停车，造成安全隐患。

　　16、关于公摊面积

　　公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

　　17、关于小区物业

　　物业是小区的管家，是一个小区安全、卫生等方面最有力的保障。基础设施的维护、房屋的维修、小区治安都需要物业来管理。

　　18、关于基本流程

　　购房手续首付款是在签预售合同时缴纳的。第一步可以先签定金合同，然后开发商会给你时间筹首付款，然后签订贷款合同，银行放款，等开发商交房。

　　房地产基础知识置业顾问必懂

　　三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

　　七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

　　生地：未开发的农地、荒地。

　　熟地：具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。

　　毛地：城市中需拆迁而未拆迁的土地。

　　商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开发经营的住宅。它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。

　　标准商品房：指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。

　　福利商品房：体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。

　　五证：

　　1、建筑工程施工许可证。

　　2、建筑用地规划许可证。

　　3、国有土地使用证。

　　4、建筑工程规划许可证。

　　5、房地产预售许可证。

　　外销许可证：凡对境外预售的房至办理此证方可出售。

　　国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

　　公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

　　国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

　　开发商：开发商是由国家工商、国土部门批准的有房地产开发权的单位。

　　监理公司：是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。它是事业单位。监理单位每天都会派工程师驻守现场。

　　质检单位：是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。

　　设计单位：是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单位。

　　施工单位：是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业;有一级、二级、三级、有非级别。全部工程都要招标，中标的企业才有施工权利。

　　房地产抵押合同：是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系，由很行、业主和发展商三方签定。

　　银行按揭：是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在争行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

　　预售楼花：即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的25%(用地价款除外)，便可向北京市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

　　样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

　　房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法;收益还原法;剩余法;成本法。

　　银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办旦转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

　　银行汇票：是付款人将款项交银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐虎或取现金的票据。有效期为一个月。

　　银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项去付给受款人的票据。有效期为十天。

　　生态住宅：结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。

　　绿色住宅：其内涵是全方位、立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点，体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。

　　复式房：上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

　　公寓：公寓是相对于独院独户的别墅而言的，大多数是高层大楼，标准较高，每单位内有若干套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。

　　酒店式公寓：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。

　　商务公寓;商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。

　　复式住宅：复式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。复式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

　　住宅的层高、净高：住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在8米以上，净高为65米左右。

　　房地产转让：是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.

　　房地产抵押贷款：是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押，则意味着房地产所有权证(产权证)和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。

　　个人住房公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

　　物业管理：是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共有部位，共有设备以及相应配套的共用设施的维修，养护，管理，并提供相关服务的活动。物业管理企业是依法接受业主委托产生的。

　　CBD

　　CentralBussiness District 的简称，中文译为商务中心区。有以下特点：位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。自然，也成为众多房地产商的炒做热点。CBD在某种程度上是工业时代的产物，有效地缩短了交易的时间，节约了交易成本。随着信息时代的逐步到来，特别是网络的出现，从时空上无形地缩短了公司的距离，而不必再将距离有型化。CBD也许意味着糟糕的环境、高昂的成本、拥挤的交通，其在经济生活的地位会逐步逐步的降低，现在的CBD也许更多的是门面的意义。

　　CLD——这可不是香港刑警，这叫中央科技区(Central Living District)，北京的中关村就比较典型。

　　Townhouse——现在满世界都有Townhouse，对此的描绘是五花八门，对他的包装也是各尽其能。Town指城镇，house指房子，有点象小镇的房子，肯定是层数比较底，密度比较低，介于独栋别墅和多层住宅之间，底层有小花圈，顶层有平台，大多在郊区。这玩意到底好不好，就分国家地区了。在香港，绝对是富豪的享受;在国内，目前也是介于富豪和中介阶级间的一批人享用;在国外，有钱人住的别墅和市中心，没钱人住城市贫民区，广大的中产阶级就多选择Townhouse。看来，随着人口密度的降低，Townhouse这身份也在下行。

　　Condominiums——不懂了，这名词还真新鲜，据称其是一个集合的市区，大家有一个共有公享的公共部分，估计也就是宿舍的公共走廊加平台。其强调分享与参与是其生活方式和社区文化，这绝对不是简单的公共空间就可以完成的，更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性，在于社区的组织和生命力。如果只是简单的集体宿舍或公寓的升级版，徒有一定的公共活动空间也无用，又令人想到上班高峰时等待电梯的焦急，安全管理的隐患，关于隐私的尴尬;当然，还是实用率是不是那么低。

　　SOHO——全拼为SmallOffice Home Office，意即家里的小办公室，这个办公室可以为公司的工作前台，接待客户和对外工作;或者二者兼有。如果作为公司的工作前台，就是我们通常说的商住楼。

　　SOLO——英文单词SOLO，含义为独奏、单独、单独飞行，可想而知，这是一种比小户型还要小的小小户型，面积在20-40㎡之间，价格在15-35万之间，房间功能简化集中，全装修，现代厨卫器具，全天候后勤服务。这种住者完全针对一群刚起步的年轻新锐，崇高个性，追求享受，讲究独立，前途美好。

　　基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

　　建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和

　　居住面积：居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间，如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。

　　框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

　　砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等;“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　公用建筑面积有两部分组成：

　　1、各套房屋与公用建筑之间的.分隔墙及外墙应分摊的一半;

　　2、是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积。

　　建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　套内使用面积=卧室，起居室(厅)，厨房，卫生间，餐厅，过厅，过道前室，贮藏室，壁柜等的使用面积的总和。

　　住宅辅助面积：辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间，如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。

　　公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

　　总建筑面积：含地下室、夹层等。

　　红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给地土使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

　　容积率：计容积率的建筑面积/占地面积。

　　覆盖率：建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率，又称建筑密度。

　　绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，又称绿地覆盖率，可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积，以占居住区总面积的百分比。

　　层高：本层楼地面至上层楼地面。

　　净高：本层楼地面至本层楼天花板。

　　相对标高：±0.00

　　住宅分类：平面、跃式、复式、别墅。

　　房产置业顾问房产知识

　　容积率：容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积越大，土地利用程度越高。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

　　绿化率：绿化率是一个不准确、不规范的用词，是开发商最容易忽悠大家的地方。绿化率的准确提法应为“绿化覆盖率”，是项目规划建设用地范围内的绿化植物的垂直投影面与规划建设用地面积之比。(公式：绿化植物垂直投影面积/占地面积*100%)

　　绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。注意：绿化覆盖率>绿地率

　　公摊：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

　　房产置业顾问房产知识

　　得房率：得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

　　房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含 2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

　　建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

　　建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

　　进深：住宅的南北走向的长度。

　　层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

　　净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

　　房产置业顾问房产知识

　　现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　期房：即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

　　诚意金

　　所谓的“认筹金”是开发商的一种营销手段，在收取“认筹金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。另外，凭此确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

　　值得注意的是：具有预付款性质的费用有各种名目，与“认筹金”大同小异的还有“VIP卡”、“诚意金”、“会员卡”等等。一个案例是，当购房者递交数万元申请成为VIP后，这笔费用在选不到房源的情况下开发商也不予退还，并且还被开发商要求在楼盘项目的收费运动场所消耗这笔认筹金。所以购房者在交 “认筹金”时，切记要问清这笔费用与定金的差异，另外，在对方财务开具收据时，也要留意对方是否将“认筹金收据”掉包为“定金收据”。

　　置业顾问简介

　　置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。

　　置业顾问有两种，一种是开发企业销售部门自己的置业(销售)顾问、一种是开发企业引进的专业顾问公司的置业顾问。

　　做置业顾问的要求

　　置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识；另外应该熟悉售楼的循环流程，应该掌握销售技巧如谈判技巧，话术技巧，产品销售的语言技巧，电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等，其还应该快速分析出客户的购买行为、决策和心理，并熟练应用拉销、比较等等的诸多应用技巧！现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。据卡梅尔等项目销售负责人介绍，现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。

　　置业顾问如果想做好，起码应该具有以下特性：

　　⑴对行业的热爱；

　　⑵强烈的企图心；

　　⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力；

　　⑷钻研精神；

　　⑸为客户理财（房产理财、投资指南、信贷理财）的能力；⑹对资源（房源、客源）的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。

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