房地产策划方案模板集合9篇

　　为了确定工作或事情顺利开展，就不得不需要事先制定方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。方案应该怎么制定才好呢？以下是小编为大家整理的房地产策划方案10篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产策划方案模板集合9篇

房地产策划方案篇1

　　既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

　　高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

　　下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

　　房产行业解决方案：

　　09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

　　精准推广规划：

　　1）楼盘客群细分；

　　2）精准短信营销平台；

　　3）精准邮件营销平台；

　　4）数据库发送执行；

　　5）目标客户dm营销设计与执行。

　　房产代理专项规划：

　　1）数据库建立；

　　2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

　　3）数据库发送执行。

　　商业地产集客规划：

　　1）商圈分析；

　　2）地产主题设计；

　　3）招商方案与执行；

　　4）集客策略。

　　中高端房产项目推广规划：

　　1）整合网络传播方案；

　　2）高端客户数据库分析；

　　3）数据库内容设计与推广执行；

　　4）项目推介会执行规划。

　　优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

　　全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。

　　既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。

　　上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。

房地产策划方案篇2

　　一、项目分析

　　天第公寓(后来在市场的推广名被定义为"星期五公社")，项目位于上海浦东金桥地区，社区仅仅2幢24F的高层，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。

　　上海浦东金桥地区的住宅多以80年代末由于当时市政动迁原因建造的多层动迁安置住宅为主，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正在新建大批新兴住宅。但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力大……在面对众多竞争对手的情况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼——"天第公寓"推向市场无疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。

　　1.市场情况

　　大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇"十面埋伏"。

　　从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高能力消费区之中，有充足的客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和即将兴建的轻轨(L4线)使本区域的交通出入畅通无阻。

　　然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响。本案房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高，社区规模又小的可怜，再加上底下紧靠杨高北路的局部楼层会受到一定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。

　　而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地。20xx年，周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头(受"上海故事"量体拉动比较严重)，有效供应量在12万平方米左右。本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。

　　综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处，且周边竞争个案源源推出，都为本案的销售带来了一定程度上的抗性。

　　2.客源情况

　　本地的、外地的、老年人、青年人一个不能少。

　　针对本区域当时情形考虑，本案的客源主要由3大部分为主：

　　①周边居民

　　金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。

　　②市政拆迁户

　　上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场。

　　③外来工作者

　　上海作为人才高地，已成为中国人理想的"就业创业基地"，而本区域的发展潜力，对这批客源将有极大的吸引力。

　　二、策划思路

　　关键问题是：怎样才能做大众情人呢?

　　无可辩驳，"天第公寓"的缺陷是显而易见的，烂尾房、房型老、规模小、配套少，和周边众多新兴多层建筑相比较，它根本是一个普通的不能再普通的房产项目。不过幸好，"天第公寓"还是有值得叫人安慰的优势的。良好的金桥大环境给了它有力地支撑，交通便捷无疑也是一大吸引力。从产品本身来看，亮丽的建筑立面、独一无二的钢结构大堂、面面俱到的会所以及我倡议的寻找区域面积空白，将面积放到最经济最实惠的低总价的策略，都是和周边项目有得一拼的。但是本案和其他个案一个最明显的区别就是本案的客源层次分布广泛。不同性别、不同年龄、不同行业、不同地区甚至是不同买房目的客源都是本项目力求争取的对象。诉求客源的广泛造成了诉求中心点的不确定性，使得做策划时无法做到有的放矢，这是房产策划的一个致命点，客源模糊。怎样才能使"天第公寓"成为人见人爱的"大众情人"呢?做 "大众情人"是要冒风险的，但是只要解决了这个问题，"天第公寓"在周边的产品中就是独特的，有个性的，这就是USP策略的运用。

　　怎样使产品成为"大众情人"呢?构想这个问题时，我还是从产品本身开始着手。既然要使本案与竞争产品形成一定距离上的差异，那么必然要设法找到本产品本身与众不同的亮点。除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。老子?《道德经》曰：祸兮福所倚,福兮祸所伏。同理，缺陷往往也可转为为优势。关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。

　　想要成为"大众情人"，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最柔软的地方。那么，现在的都市人最喜欢什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢?于是就有了下面一段概念的提炼：

　　"星期五公社"策划构想：后集体生活的概念由来。

　　记得大学时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近碰到他，是在一个人群很多的俱乐部里碰到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特别怀念大学时代，有那么多同学那么多朋友，不像现在的环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜欢和向往集体生活的。

　　星期五公社行销由来……

　　70年代，公社年代。

　　80年代，开放年代。

　　90年代，自我年代。

　　00年代，个性年代。

　　今天，个性群体共存的矛盾年代!

　　现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢?因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样。

　　我发现诸如俱乐不是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温久违了的集体生活。

　　所以，我愿意把它衍生为一种社区生活，而且称之为"后集体生活"，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像大学时代或是公社年代的集体，多少带点不可抗拒的色彩，喜欢这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜欢独处，其实他们更喜欢强调生活的自我。他们是都市非主流中的非主流，他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相似的品位，有相似的生活体验，有相似的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的愉快。

　　在这种后集体生活中，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的复杂，他们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方。

　　这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相似的，更或是从知青年代走过来的人……是一种渴望，一种期待，一种这个时代轻松的怀旧，也是依依不舍的告别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代，那充满理想主义充满怀念情愫和浪漫情怀的时光。

　　所以我将星期五赋以"生活"的概念，公社赋以"当代后集体"概念。

　　所以我把这种后集体生活的地方就叫，"星期五公社"。

　　注："星期五公社"是"天第公寓"的推广名。

　　就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，"金桥有个很生活的后集体，我们叫她"星期五公社"。这样一句温馨、幸福、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神秘感和吸引力。

　　所谓万事开头难，既然策划上的难点被突破了，接下来的事自然就好办了。

　　三、销售策略

　　以迅雷之势推销"大众情人"。

　　在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性，我给"星期五公社"定下了低总价面向市场的价格策略。

　　我认为，尽管本案与周边个案有一定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必然会引起消费者的注意。所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。

　　结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以"短、平、快"的销售策略，经过12个月的前期准备，在正式公开34个月之后，销售率将达到7080%。

　　四、广告表现策略

　　首创成人漫画作为本案广告表现符号。

　　在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞争个案的表现方法：

　　1."青年汇"：

　　也是由烂尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特点，目标客源针对青年人。企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上市后迅速造成小房型市场的火爆。不可否认，"青年汇"是十分成功的。

　　2."蓝朝部落"：

　　也是小房型白领住宅，企划策略与广告表现和"青年汇"类似，难免有步落后尘的味道。

　　3."东方时空"：

　　在小房型市场火爆时借机推出，与先前的同类个案相似，无自己的创新，落入了人云亦云的俗套。

　　4."同领都会"：

　　连广告表现手法都和"青年汇"极其相似，根本没有自己的个性。

　　本项目想要做到鹤立鸡群脱颖而出就必须根据自己的个性来表达自己。这不免又要谈到客源的问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。

　　在这里，我把客源分为这样几种类型：

　　A、迷恋金桥的老顽固——金桥当地客

　　B、掉进蜜罐的鸳鸯——热恋的要结婚的族群

　　C、学会了走路的虫——IT行业、广告行业者

　　D、想占便宜的人类——新薪人类、知青、外地打工的

　　E、有钱有闲的尖头鳗——投资先生

　　F、这个城市的主力居者——办公族、自由职业者及自由单身族客源被细分后就不难发现，本案最大的个性就是本案各类型的客源都有着自己不同于其他类型的个性，而每一种类型又都是我们所不能忽略的。太多的个性就成了没有个性，怎样解决这一点呢?

　　于是，我试图在这些个性中发掘共性。当我把一些产品的东西罗列出来时，我发现这个产品其实是一个矛盾统一综合体。

　　城市：共同的环境————新的集体

　　金桥：公认的生活地————新的生活

　　社区：共同的家 —————新的集体

　　大堂：共进式 ——————集体

　　网络：共享式 ——————互动的集体

　　会所：共享式——————互动的集体

　　建筑：两幢独立—————在集体中独立

　　综合起来，不就是一种个性与群体共存的矛盾的新集体生活方式吗?包容这种新生活的产品可以说在上海是第一次出现的，因而我们不妨称它为"上海首座后集体生活宅邸"。

　　既然是生活的宅邸，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些，可以针对各种类型的客源分别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合。设计色彩的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在矛盾中寻求统一。

　　当50年代人听见叉铃的声音时 ;当60年代人听见让我们荡起双浆的音乐时;当70年代人看到玻璃弹子时;当80年代人看到魂斗罗游戏时……他们会有什么样的感触呢?无疑，童年的美好回忆会在瞬间流淌。由此可见，每个人对自己的童年都有着一份难以割舍的情怀，而且每个人心中都存留着一份永不泯灭的童真。不同年龄、性别的人在对童年的回忆里找到了共同的契合点，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫画。现在最流行的几米的漫画之所以广受欢迎，是因为它能勾起人们对美好生活的向往与憧憬。成人漫画的吸引力由此可见一斑。因此，我决定用成人漫画作"星期五公社"的设计符号，把各个类型的客源用漫画的形式分别量身定制的表述出来。

　　在上海各个已销售或在销售的房产个案中，运用成人漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是"拿来主义"。据我了解，目前只有复地集团开发的"柏林春天"在报纸广告上曾用过几米的漫画《地下铁》中的场景。由此，我可以自豪地说，在上海用量身定制的原创漫画作为广告表现手法，"星期五公社"是首例。

　　五、媒体策略

　　大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售。

　　如何使用最低广告费用，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。

　　本案案量小，如果投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加。所以，我决定用不同与以往媒体策略，以达到减少公司销售成本来提高公司利润的目的。

　　基于上述原因，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说"星期五公社"这个新概念和它所营造的一种新生活来引起消费者的兴趣。电视媒体和报纸媒体因费用较高，所以基本上不考虑，仅看销售情况而定。如果在销售时遇上阻力，才考虑用报纸媒体扩大影响力。

　　六、市场反响

　　事实胜于雄辩

　　经过了市场的考验，事实证明本策划案是非常成功的。在开盘当日就有80%的房子被预订，之后的一个多月时间里，又不断有消费者来电来访，不到一个月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集体生活的概念也已被人们所接受并喜爱。

　　可以说，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不多见的，所以"星期五公社"策划案的成功是显而易见的。

　　产品形象是品牌的重要方面。良好的产品形象可以使企业获得社会公众的充分信任，进而形成稳定的消费群。"星期五公社"策划案的实施，不仅使公司第一个开发的项目一炮而红，在赚取了利润的同时也给公司带来了一定的品牌知名度，为公司将来的开发项目打下了扎实的基础。八、总论

　　房地产策划是一项牵涉知识面很杂的学问，它不仅仅牵涉到广告、销售、营销推广等内容，还涉及到房地产基础知识、客户心理学等方方面面的内容。一个房产项目从初具雏形到最后推出都需要经过周密审慎的思考。

　　我个人以为：作为一个策划者，要做好一个策划案就必须用谈恋爱的心态去对待它，以对待恋人的热情去了解这个案子，策划者只有在爱上了自己所策划的案子后才能够使策划案在市场上获得成功。也就是说，策划者要以相当大的热情去了解并接受策划案，然后才能制订出完美的策划方案。

　　依据上述策划恋爱论，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到项目的前期准备中，所谓市场情况的调查和了解只是解决了项目的利好、利空，也就是卖什么的问题。搞清这个问题后就要弄清楚东西要卖给谁(客源)的问题，其次也就是如何找到自己的个案的突破点的问题，这个问题是房产项目策划中最关键的问题，突破点找准了，项目也就成功了一半。因此，在策划中，我从收集整理和归纳市场资料和客源资料，然后找准突破点全身心投入。

　　就本策划案来看，之所以成功的最大原因就是我利用差异化和独特性的策划指导思想找准了个案的突破点，然后大胆地把项目的缺陷作为项目的优势去推广，即客源层过于广泛原是房产项目的致命缺陷(客源广泛使诉求点过多造成无法为项目定位)，而我却在个性中找到了共性，并巧妙地用一个新的概念把这一矛盾统一起来。由于找准了客源层，并很好地解决了客源层广泛所带来的问题，后面所面临的问题也就迎刃而解了。

　　众所周知，只要一个策划案有自己的创新点，那么它肯定会吸引消费群体的眼球，因为消费者通常会对新鲜的东西感兴趣，进而产生购买的欲望。本案就是利用这一消费心理对项目进行策划。

　　项目本身虽然没有十分特别的地方，但我还是在平凡之中找到了特殊，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖。此为一新——产品设计手法新 ;为消费者营造了一份新的生活方式，提出了一种后集体的生活概念，此为二新——居住概念新;原创成人漫画的广告表现唤起了消费者内心对童年的美好回忆，并在情感层面上为各个类型的客源缔造了十分温馨感人的生活场景，此为三新——广告表现新 ;本案抛开了传统的媒体通路——报纸广告，仅用户外媒体和现场销售的媒体策略，为公司节约了销售成本并给公司带来了丰厚的利润，此为四新——媒体策略新。

　　抓住这四个创新点，使得差异性策略和独特性策略在楼盘行销中很好地得到运用，再配合了低总价的价格优势，本策划案在极短的时间里获得了市场认同，圆满地完成了销售任务，也为公司市场美誉度的同时也为公司下一个个案的品牌提升奠定了一个很好的基础。公司因为在此项目上获得丰厚利润，从而将公司的开发战略重点瞄准了市场的烂尾楼盘盘活。

房地产策划方案篇3

　　广告是传播信息的一种方式，其目的在于推销商品、劳务，影响舆论，博得社会支持，推进一项事业的发展等。广告信息通过各种宣传工具，包括报纸、杂志、电视、广播、招贴及直接邮递等，传递给它所想要吸引的观众或听众。

　　一、房地产广告的基调

　　基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。

　　（一）广告基调根据客源定位确定

　　广告是一种广而告之的行为，广告客体是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，一切他们有可能获得信息的时问和空问，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。

　　一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。

　　（二）对产品的理解也是确定广告基调的重要方面

　　产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。

　　（三）房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响

　　根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区，类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，则即将推出产品的基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。

　　二、房地产广告的诉求点

　　“所要提供的商品和服务的信息”是任何一则广告所必不可少的内容，具体产品的内容表达，总有它的主题，而这个所要表达的内容主题，便是我们通常所说的广告诉求点。

　　（一）广告诉求点实质上是产品的比较强项

　　现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是现在几乎没有一则房地产广告是仅仅要告诉客户“我是什么”，而是更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。事实证明，广告制作也只有这样，客户才能被你吸引，进一步咨询洽谈才可能进行，最终的消费行为才可能产生。

　　（二）最强的诉求点应该与客户的需求一致

　　房地产的构成因素成百上千，每个人都可能对某个方面的情况特别关注，但大家对一些最根本因素的看法则基本上是相同的，例如地点、价格和户型。同时，因为广告总是面对主流客源的，所以这些共同点便成了广告诉求的主要方向。

　　最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是自身产品的比较强项，才能有效吸引顾客，提高广告效果，起到促进销售的作用。

　　三、房地产广告的创作

　　房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣、激发消费者的购买欲望，并最终促使消费者购买房地产商品，因此房地产广告的设计一定要易于理解、易于记忆、易于接受。要达到上述目的，必须在房地产广告创作上下功夫。

　　房地产广告设计，是由广告内容的结构、文字的表达以及画面和色彩的运用等方面组成。房地产广告设计技巧的运用，就是为了求得对广告简洁清晰、生动和完整的表达，使之成为吸引消费者购买的主要因素。

　　每一个房地产广告作品都有一定的风度格调，这既取决于广告制作人的业务水平和艺术表现手法，也取决于特定房地产本身的特点，一般来说，房地产广告的创作风格有以下几种类型。

　　（一）规则式风格

　　这种创作风格有点近乎公式化，在格调上比较正规、刻板。前几年国内大多数房地产广告是采用这种方式，这种广告对房地产名称、地段、类型、价格、付款方式等进行平铺直叙的介绍。比如，“××小区由××房地产公司开发，地处××中心地段，邻××商业街，设施齐全，配套完善，房型一室一厅至三室一厅多种款式，精心设计，实惠价位每平方米××元起，现场售楼处地址××，电话××”，再加一张区域位置图和一张房型图，这就是规则式房地产广告的基本格式。这种风格的好处是内容具体，介绍比较全面，缺点是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。

　　（二）理性感化风格

　　这种风格被广泛运用于房地产广告的创作。其特点是广告从文字表现力方面打动消费者的情感，通过理性的感情诉求去改变消费者态度，这要求广告的创作者充分发挥语言文字天才，巧妙地述说、戏剧性地显示、绘声绘色地描写其房地产的优点和可能给消费者带来的利益和好处，促使市场潜在需求变为立即购买行动。具体地说有以下几种。

　　1.情景式广告：常以房地产的真实情景创作广告，使消费者有设身处地的感觉。如某城市花园的电视广告，通过对住宅区内各项方便的生活设施的现场拍摄，突出了其硬件一流的特点。

　　2.诱导式广告：直接从满足消费心理、需求心理和购买心理来付诸广告语言文字表达的。

　　3.证言式广告：其特点是把广告诉求的语言文字直接以已购买者推荐的口气来表达。

　　四、房地产广告媒体

　　选择广告媒体要考虑的主要因素包括：目标顾客的习惯——更多接触哪种媒体；广告内容——需要详细的信息资料还是一般的宣传；费用高低——必须考虑的一个因素。

　　广告媒体大致分为印刷媒体、视听媒体和户外广告等形式。

　　印刷媒体信息记录全面，具有可保存性，可多次反复阅读，公共印刷媒体还具有可信度高、传播面广等特点。房地产企业广告宣传最好使用在目标市场范围内发行面广的那些报纸、杂志，因为房地产是各行各业、各家各户都必然涉及到的资产，所以不宜在过于专业化的报刊登载。在目前广告铺天盖地的情况下，最好有专版，才能引起读者的注意。此外，由于房地产的地域性很强，所以在一定范围内采用其他一些印刷方式进行宣传也是合理可行的，如售楼书、宣传材料等。

　　视听媒体具有主动刺激性的特征，普及面广，但稍纵即逝，需要查阅房地产有关资料时，往往就无能为力了，并且费用较高，所以我们见到的房地产视听广告并不多见，通常只在对项目做一般性宣传时应用。

　　户外广告也是可以采取的一种方式，尤其在房地产所在地设置户外广告，有时能起到不错的'广告效果。现成广告牌也可以说是一种特殊的户外广告。

房地产策划方案篇4

　　【摘要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。

　　【关键词】营销策划市场导向创新

　　一、房地产营销策划的发展历程

　　我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

　　20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。

　　新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

　　总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。

　　二、房地产营销策划

　　房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。

　　我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我可以将策划理论知识掌握的更好更加直观的认识房地产。对于，房地产我一直都认为它只是居住建筑，老师在第一节课时就指出了我的错误认识让我知道房地产的包含的范围很广泛不单单只是住宅建筑，还包括公共建筑、商业建筑等等。通过老师的上课让我意识到了房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续组织的实施，因此，良好的决策对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。同时，也认识到房地产前期策划的重要性，首先前期策划，可以使开发企业及时掌握市场状况、消费者需求、竞争对手，从而预测市场趋势，为企业确定未来发展方向、获取潜在市场份额提供可靠依据。同时，前期策划可以辅助开发企业在开发前期对风险与收益作出评估，制定精确的开发战略。其次，前期策划预测市场、掌握市场情况，使企业在激烈的市场竞争中实现良好的经营，进一步提升竞争力，使企业利润达到最大化。

　　在上第一次房地产课时，老师告诉我们，为了是我们可以将这门课程学好，她将我们分成几个小组，让我们去共同完成她布置的作业。老师刚将作

　　业布置下来，作为组长的我决定我们这组选择离我们学校不远的一个正在销售的蓝鼎·海棠湾作为我们的调研对象。

　　我们先去了海棠湾的售楼部看了海棠湾的小区沙盘，那里的销售人员给我们介绍海棠湾的六种户型，将每个户型的通风采光、户型面积、户型的所在位置、户型的价格等都给我们讲的非常详细。同时，她还向我们详细的讲述海棠湾的周边的配套设施及交通情况，让我们对海棠湾有了初步的认识了解。为了更加的熟悉海棠湾，我们还去了海棠湾周边小区，作为海棠湾的竞争对手，它们的优势和劣势所在，来分析海棠湾的竞争力。

　　在第一阶段报告中，我们就海棠湾的地理环境、经济环境、人文环境等对其进行分析，从宏观、中观及微观角度分别进行调查与分析。同时，针对海棠湾还进行了具体SWOT分析，了解海棠湾的优势、劣势、机遇与挑战的所在，SWOT分析让策划的思路可以更加清晰，海棠湾应该扬长避短，抓住机遇，做好随时面对挑战的准备。最后，我们对海棠湾的竞争对手进行调研分析，主要针对它们的优点及不足。面对众多的市场竞争对手，海棠湾该如何取胜？由于海棠湾的用地面积不大，在众多大面积开发楼盘中并不占优势，因此，海棠湾并不适合和它们采取相同的开发和销售策划模式，海棠湾只有最大化的利用自身交通便捷的优势及避开竞争对手的锋芒，将竞争对手的劣势变成自己的优势，开发出差异化产品，来吸引消费者。

　　有了第一阶段的对海棠湾的初步认识，第二阶段我们主要针对海棠湾的市场进行调查和分析。蓝鼎集团投资开发海棠湾的目的无外乎为了赚钱和让更多的人认识蓝鼎，海棠湾是蓝鼎进入合肥房地产业的敲门砖和探路者。所以，海棠湾需要更多的消费者，我们对消费者的心理和行为两方面进行了调查分析。通过对消费者的调查和分析，来发现一些潜在消费者，从而策划方案来抓住这些消费者，提升海棠湾的竞争实力。同时，为STP战略提供有力的依据，STP战略决定海棠湾的目标市场选择和市场定位。

　　我们做STP战略时，从市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面对海棠湾进行分析。我们将目前的市场细分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场及高端市场五个市场等级。通过结合海棠湾的实际情况、目前消费者对这五种市场的看法和选择趋势及海棠湾竞争对手开发市场的选择，来确定海棠湾的目标市场。目标市场的选择决定海棠湾的市场定位，最终我们结合消费者的问卷调查结果，以及海棠湾的环境优势，来确定海棠湾开发高端市场。

　　针对第二阶段的市场定位，第三阶段我们主要对海棠湾的交通、建筑、小区景观等进行了分析。海棠湾市场定位在高端市场，就意味着海棠湾的交通要便利和合理；建筑设计的要高端、大气、有档次；小区的绿化率要高，小区环境要舒适。我们将海棠湾的交通分为外部交通和内部交通两块进行分析，外部交通又从公交、驾车等方式到达各个商业圈及到达各个车站的时间进行分析。外部交通的便捷可以使海棠湾对一些上班族有很大的吸引力，同时，便捷的外部交通会使海棠湾有很大的升值空间，可以吸引许多的投资者。海棠湾内部交通采取人车分流的形式，人车分流减少了车流噪音对小区居民生活的干扰，同时可以更好的保障居民的人身安全。

　　海棠湾采用目前最流行的现代古典主义建筑风格，建筑将古典主义建筑风格简化，建筑立面没有过多的繁复的建筑装饰，使建筑简洁大方。同时，建筑使用橙黄色真石漆外立面，配合深灰色调局部点缀，彰显王室高贵典范，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。为了与小区建筑风格相配合，海棠湾的小区景观设计采用英伦景观风格，小区种植大量海棠、多种植物、创造大片水域、建造多处居民休息广场等绿化景观，使小区绿化率达到40%以上，给居民提供舒适的生活环境。同时，将此打造成海棠湾的优势，海棠湾的可以吸引更多追求生活品质的消费者。

　　前面的三个阶段主要注重海棠湾的优势、市场和产品，第四阶段我们主要针对海棠湾的营销策划、广告策划和物业进行调研和分析。对于海棠湾的营销策划，可以说是贯穿了房地产策划的整个策划过程，而营销策划也是房地产策划的核心所在。海棠湾营销手法并不是很新颖，比较保守传统，缺乏创意，同时，海棠湾的宣传力度不大，这让海棠湾的知名度很小，并不利于海棠湾的销售。海棠湾主要是通过售楼部沙盘、和各种户型模型及传统的宣传单的形式进行对外宣传，这些方法都比较传统，没有创意，根本办法吸引更多的消费者。与其周边的宣传力度较大的楼盘相比，缺乏竞争力，不利于海棠湾的销售。

房地产策划方案篇5

　　一、活动时间

　　20xx年9月26日(中秋节) 18：00-21：00

　　二、活动地点

　　xx名城中心广场

　　三、活动主题

　　xx望月

　　主题释义：该主题将开发商与中秋有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入xx就是回到了家。

　　四、活动目的

　　1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台

　　2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘

　　3、深度挖掘潜在消费群体

　　五、活动预计参与人数

　　中秋晚会：600人

　　中秋酒会：400人

　　合计：1000人

　　六、活动宣传语

　　“今晚回家吃饭吗?“

　　活动宣传语释义：中秋佳节作为中国一个传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉。

　　七、活动方案及创意构思

　　活动前的推广措施：

　　1、在本次活动中推出当日购房可享受9.18折的优惠促销活动(注：可根据开发商情况酌情制定一些限制条件);

　　2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干;

　　3、制作“xx名城”字样的中秋印入场卷(造型可参考月饼造型);

　　以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念。

房地产策划方案篇6

　　一、前言

　　就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

　　二、市场分析

　　1.1写字楼宏观市场分析

　　在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

　　1.2武汉写字楼现状分析

　　要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。

　　武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2·月之间，，管理费基本在10-15元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。

　　武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

　　2、主要竞争对手分析

　　2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)

　　因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

　　2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

　　在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

　　亚贸广场经济指标

　　名称：亚洲贸易广场

　　地点：武昌区武珞路628号

　　开发商：亚洲贸易广场股份有限公司

　　总占地面积：12000 M2

　　总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2

　　规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成

　　层高：A座28层 B座32层

　　功能：底楼—美食城、肯德基、停车场

　　一楼—五楼为商场

　　A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼

　　A座18-28层为高档写字楼

　　B座为高档写字楼

　　租售方式：出售、出租、以租代售三种形式

　　售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投

　　资优惠政策

　　租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)

　　以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)

　　管理费：5.5元/ M2·月

　　入住率：B座100% A座尚未入住

　　配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙

　　楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美

　　食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

　　球馆、美发美容中心等。

　　实用率：69%

　　外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅蓝色玻璃

　　内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A

　　座共6部电梯

　　内部装修：写字楼无天花、水泥地面

　　优惠政策：

　　三、项目分析

　　1、项目理解

　　项目名称：中商广场

　　地点：武昌区中南路

　　占地面积：6700M2

　　建筑面积：

　　规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

　　楼高：180米

　　楼层：A座49层 B座38层(均含地下二层)

　　功能：地下一、二层为停车场

　　地上1-6层为购物中心

　　地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

　　地上10-49层为写字楼

　　实用率：62%

　　室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部

　　专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米

　　室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌

　　火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

　　智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、

　　自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统

　　(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统

　　(OAS)

　　空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风

　　增氧系统

　　消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报

　　警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36

　　层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部

　　直升全程消防专用电梯

　　供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小

　　时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以

　　供主要设备的紧急启动

　　停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系

　　统由电脑控制，全天候服务

　　外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色

　　玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

　　内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用

　　高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套

　　装修。写字间均装天花，地面铺地毯

　　租售方式：可售、可租

　　售价：均价7000元/M2

　　月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2

　　开发商：中商集团中江房地产开发有限公司

　　物业管理：中江物业管理有限公司

　　物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司

　　建筑商：武汉建工集团

　　2、过往推广策划

　　2.1过往市场定位：5A智能大厦

　　2.2过往目标客户群定位：IT行业

　　2.3过往销售价格：7000元/M2

　　3、项目机会及优势分析

　　3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。

　　3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。

　　3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力

　　3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用

　　3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边

　　众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、

　　儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。

　　3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，

　　又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充

　　分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活

　　优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。

　　3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必

　　备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。

　　3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对

　　手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600

　　元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。

　　3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与

　　竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。

　　3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

　　租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。

　　4、项目问题及劣势分析

　　4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，

　　因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日

　　4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教

　　科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。

　　4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以

　　其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。

　　4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为

　　地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，

　　要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

　　4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。

　　4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。

　　4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，

　　应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。

　　四、项目介入市场身份设定

　　根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：

　　1、市场形象定位

　　中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：

　　项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦

　　原因：该项目有足够的质素支持上述定位

　　支持点：

　　1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中

　　心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们

　　心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化

　　位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。

　　1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商

　　广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。

　　1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监

　　控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

　　化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。

　　2、项目市场推广定位

　　根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。

　　项目推广定位：领袖风范、商贵首选

　　2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

　　业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

　　群体的特性，突出尊贵感。

　　2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，

　　以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

　　公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

　　的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获

　　得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

　　主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

　　3、目标客户群定位

　　3.1从企业性质定位

　　境外跨国企业，尤其是知名国际企业

　　国内中大型国有企业

　　国内有实力的私营企业

　　3.2从企业类型定位

　　房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。

　　3.3从目标客户的来源定位

　　对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;

　　现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);

　　投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);

　　自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。

　　但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)

　　4、项目价格定位

　　4.1 售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

　　价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，

　　此价位应该是中商广场的价格突破点

　　4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，

　　另管理费12.5元/M2(含空调费)

　　五、项目包装

　　1、售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)

　　原则：体现中商广场的档次与风格

　　体现一种大气、豪气

　　2、中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)

　　3、中商广场大门前升旗设计(见附图)

　　4、更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。

　　六、推广策略

　　1、本项目推广四大障碍点

　　1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。

　　1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。

　　1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

　　1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

　　1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。

　　2、本项目推广五大突破口

　　2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。

　　2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘

　　价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

　　2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

　　本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物

　　管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品

　　展示会的场所等。

　　2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必

　　须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取

　　五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

　　此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

　　2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。

　　3、设计logo、统一标识

　　4、项目包装(前面已述，略)

　　5、宣传主题

　　5.1中心上的中心(强调区位)

　　5.2东方之颠世纪基业(强调气势)

　　5.3上流品味领袖风范(强调地位)

　　5.4商贵云集商贾首选(强调客户群层次)

　　5.5口首付、口风险、五年返租震撼江城(强调付款轻松及高回报率)

　　5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)

　　6、媒体广告(见附页)

　　7、媒体计划(略)

　　七、营销策略

　　二、营销节奏及分区销售建议

　　A座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。

　　B座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000M2。

　　分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

　　2、价格策略

　　2.1 价格均价建议不高于5600元/M2

　　2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

　　2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。

　　2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。

　　3、付款方式策略

　　3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。

　　营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。

　　3.2投资秘笈主体内容

　　3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。

　　3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：

　　例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”，售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：

　　该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元

　　该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元

　　免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元

　　该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：

　　首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元

　　该客户贷款额为：56000350%=28000元

　　该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S38≈3623元(以

　　住房贷款利率计算)

　　该客户租写字楼每月所交租金为：5500元

　　每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元

　　从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。

　　3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

　　例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2

　　具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元

　　该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元

　　(第一个月交清)

　　该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元

　　每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元

　　每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元

　　五年还返该客户金额为：56000*5=280000元

　　该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元

　　该客户贷款金额为：560000÷2=280000元

　　该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元

　　还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元

　　五年内还返该客户的月平均租金为：

　　(560000÷12)÷100≈47元/ M2

　　该写字楼正常出租价格为：55元/M2

　　发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元

　　发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元

　　3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种

　　八、促销策略

　　1、直销

　　1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户

　　为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，

　　保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目

　　标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村

　　销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

　　1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

　　1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

　　证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

　　1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。

　　2、 DM邮寄

　　2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜

　　访前先实行DM邮寄，拜访。

　　2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼

　　的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

　　2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

　　2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

　　3、优惠政策

　　3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

　　3.2租或买写字楼获x人x日游

　　限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。

　　旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

　　二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。

　　3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商

　　购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;

　　进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。

房地产策划方案篇7

　　一、活动目的：

　　通过“辞旧岁.送爱心”主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介;邀约陌电新客户，了解项目，促成意向成交。

　　二、活动内容：

　　置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白

　　印象组织的“辞旧岁.送爱心”公益活动。

　　在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。带老业主参观产品推荐室，将项目最新动态;对陌电客户进行产品推荐。

　　拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的“爱心形象大使”。

　　三、活动时间及地点：

　　时间：20xx年12月30号下午2点----20xx年1月3号地点：太白印象西安营销中心九座花园1817室

　　四、邀约客户：

　　为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行;第一次邀约时间为：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为20xx年12月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。

　　◇老业主邀约说辞：XXX先生/女士，我是你的置业顾问小X，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的“辞旧岁.送爱心”活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的“爱心大使”，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到?

　　◇陌电客户邀约说辞：XXX先生/女士，我是太白印象的置业顾问小X，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。

房地产策划方案篇8

　　一、销售方案的目的和意义

　　销售方案是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动销售方案其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

　　二、实施办法

　　1、方案采取采取“销售方案、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。

　　2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

　　三、销售流程

　　①员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

　　②员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

　　③员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

　　④合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

　　⑤如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

　　⑥经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

　　⑦以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

　　四、业绩提成

　　1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

　　住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

　　业绩提成＝合同总房价×比率

　　2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

　　五、本方案（草案）自发布之日起试行。

房地产策划方案篇9

　　一、活动目的

　　1、促进开盘成交客户合同签订;

　　2、提升开盘售楼部现场人气;

　　3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的声音，及快速去化房源。

　　二、活动时间

　　20xx年9月份(具体时间待定)

　　三、活动地点

　　凯悦城售楼中心

　　四、活动前准备

　　1、置业顾问电话邀约时间：20xx年9月份

　　2、电器的购买

　　时间：20xx年8月30日

　　3、抽奖券制作到位时间：20xx年9月初

　　4、水果糕点现场布置到位

　　时间：开盘前一天

　　五、活动内容

　　邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励：

　　一等奖：笔记本电脑(2名)

　　二等奖：海尔冰箱(4台)

　　3000x2台=6000元 1500x4台=6000元 1000元x6台=6000元 600元x10台=6000元

　　100元x90台=9000元

　　费用预估：33000元

　　三等奖：海尔洗衣机(6名) 四等奖：微波炉(10名)

　　五等奖：榨汁机或电饭煲或加湿器(90名)

　　六、活动流程

　　新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级(需带认购和客户身份证)——核对后领取奖品——销售让客户从后门离开。

　　(置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群)

　　七、活动费用

　　1、抽奖券数量：100张

　　抽奖箱：1个费用： 100元

　　2、聘请婚庆公司费用： 2500元

　　3、水果糕点费用：1000元

　　4、预计现场布置费用：费用： 500元

　　5、小礼品购置费：毛绒玩具等 20xx元

　　6、不可预计支出费用：费用： 900元

　　7、家电费用：33000元

　　策划部

　　XX年8月22日