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农民建房中存在的问题及对策
兰溪市城镇化水平不高，大多数人口仍居住在农村，全市农村村民总户数为25.14万户，居住人口为54.12万人，约占全市总人口的82.5%。1992—20xx年10年间的建房总户数为26740户，其中1996—20xx年间的年均建房户数为2990户。20xx年后，市政府出台了相关政策，规定农户建房必须按照村庄建设规划实施，全市年批准建房户骤减，由20xx年的2900户，20xx年降至1300户，20xx年降至818户。在调查中我们发现部分村庄已5-10年没有批基建房了。统计数据表明，全市目前农村村民的建房率约3.25%，大部分村民仍然居住在旧房（多数是土木、砖木结构）里，这种状况仍将长期存在。而“娶媳妇、建新房”是农民一生中的两件大事，农村村民建房是历代农民孜孜追求的心愿，预计今后每年约有2至3千户村民需要建房，更多的村民需要改善居住条件，建房矛盾十分突出。
总体看，我市农民建房呈出以下主要特点：
一、是零星分散、杂乱无序。
兰溪市原有22个乡镇、3个街道、646个行政村、20xx多个自然村，农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，绝大多数的农民特别是山区农民受土地和户籍等多种政策制约，无法离开本土，在居住地建造房屋时常见缝插针，呈现出星罗棋布、分散杂乱的状态。
二、是量大面广。
全市农村人口基数庞大，户数多，资料数据显示，农村居民点用地面积85241.5亩，占各类建设用地总量的61.37%，农村居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的7.16倍和17倍，因此量大面广是农村建房的一个显著特点。
三、是随意性强。
村民以前建房主要选择在自留地、承包地或房前屋后的空闲地，由于房屋工程量少，施工难度不大，建造周期较短，以及用地审批困难和村民法制观念淡薄的原因，村民一旦筹措了足够资金，就择日而动，想盖就盖，带有很强的随意性。另外，村民在房前屋后随意建盖晒谷场、柴火房、猪舍、牛棚和厕所等生产、生活辅助设施，既占用了大量土地，又影响了村容环境和居住环境的美观。
农民建房中存在的问题
由于多方面原因，当前农民建房存在着许多急需解决的问题，主要有以下几个方面：
一、村庄建设规划的编制和实施问题。
20xx年，根据兰溪市政府的要求，各乡镇、村都着手编制村庄建设规划。目前，全市有241行政村已编制完成，占全市行政村总数的37.3%，还有405个行政村规划没有编制完成，约占总数的62.7%。建设规划没有完成的村庄，造成农户建房申请不予审批。有的村即便建设规划编制已经完成，由于多方面的原因，又存在实施困难的问题。
1、村庄建设规划超前、滞后，与农民当前实际建房需求的矛盾。
目前的村庄建设规划是至2xx0年的规划，具有超前性、前瞻性，与农民当前的经济承受能力、思想观念总体水平形成一定差距。例如按新村规划要求，几个自然村要合并成一个中心村，农户建房规划新址就与原承包田间产生了一定距离，远的达数十里，给原承包田的管理和使用带来不便，造成很多农民不愿在中心村规划新址选址建房。
前几年，村庄建设基本上没有规划，多数村民在经济条件许可的情况下都已批基建房，目前要求新建房的农户只占少数，新村建设规划启动及旧村改造实施带来一定难度。
还有的村，以前（如92年）编制的村庄规划已不适应当前形势的发展需要，如云山街道的毛竹园村，有6户农户建房规划新址碰到了47省道。
2、新村建设规划启动地块规划与土地利用总规、农村土地承包政策的矛盾。
经过调查，约有50%的村庄建设规划中的启动地块在土地利用总体规划中的用途为待置换用地或基本农田保护区，只有在办理过农转用审批手续后方可投入使用，而农转用的审批手续少则几个月，多则几年，还不一定能办下来（要等指标允许），另一方面由于农村30年不变的土地承包政策，新村规划用地的调整、置换存在一定难度。
3、旧村改造实施困难。
目前从整体来看，农村普遍存在空心村问题。99年以前在新的《土地管理法》实施以前，一户多宅现象普遍，很多人家有老房又有新房，这些老屋大多是土木结构的，由于年久失修及灾害等方面的原因，很多已成为破房、危房，无人居住，形成了名符其实的“空心村”。为合理、节约、珍惜及有效利用土地资源，空心村的整治，即旧村改造已迫在眉睫。按新的村庄建设规划，新村的建设布局整齐有序，势必打乱农户原有宅基划分方式，但由于农民经济承受能力及经济条件差距等原因，土地调整实施困难，旧村改造实施难度大。
二、建房审批手续繁琐，时效较长，审批收费偏高。
目前农民建房的正常审批程序，一般是农民先打建房申请报告给村里，由村里统一送到镇（乡）、街道，再向国土资源部门领取农户建房审批表，而后又要先经过规划部门逐级审批，再经国土资源管理部门审批，从建房用地申请到审批，少则几个月，多则一两年的时间，再加入有些村里、乡政府及审批部门对建房审批主观随意性大，宽严无度，想批就批，不批就压，造成多数村民对建房审批产生不满。由于条件严，程序繁，时间长，审批难，“托关系，走后门”现象屡见不鲜，违章建房也时有发生。
尽管目前国土管理部门对农户建房已采取了零收费的政策，但农户建房仍需支付规划部门的建筑结构设计图纸费、白蚁防治费等相关费用，约合700元/户，部分农民对此产生不满，认为建房审批收费偏高。
三、违法建房现象多。
当前，农村普遍存在违章建房现象，尤其在城郊村、城中村，这种现象更加突出。其主要原因是农民建房的随意性以及建房审批过程中种种条件的限制。农民违章建房突出表现在以下几个方面：一是未批先建，又分为不批就建和边批边建两种情况；二是少批多占；三是一户多宅；四是擅自加层。
农民建房中存在上述问题的原因
出现上述问题，主要有以下几个方面的原因：
一、农保率高。
兰溪地区总农保率为85.5%，在金华地区是较高的，如此高的农保率，意味着建设用地指标少，基本农田保护区的面积大，以官塘乡为例，官塘乡总农保率为89.27%，其中上李村的农保率高达99.71%，即除原有村庄为建设用地外，旁边四周的田、山均为农田保护区，而按《土地管理法》规定，基本农田里是不允许建房的。
二、用地指标紧张。
农村人口在不断增加，而土地是不可再生的资源，人多地少的矛盾原本就很突出，省、市下达的建设用地指标原本有限，再加之，建设用地指标的划拨倾向工业园区，下拨到农民建房的指标就更少了，可谓是僧多粥少，供需矛盾十分突出。
三、农村的土地承包政策与新村建设规划启动的实施产生矛盾。
现阶段农村实行的是30年不变的土地承包政策，即农户对自己的承包田享有30年不变的投入、管理、使用和收益的权利，村民们大多对世代耕种的承包田地有着深厚的情感，还有的人已把耕种作为其赖以生存的重要谋生手段。把承包田地统筹安排用于新村建设，有的村民不愿意要调整、置换，还有的村民则漫天要价，新村建设规划的启动实施困难。
四、农村经济收入较低且不均衡。
目前兰溪市农民人均收入普遍较低，上年为2752元，低于金华市农村人均4506元的水平，且收入很不均衡，贫富差距较大。新村建设规划的编制需较高设计费用；在实施中过程中，土地的调整、置换需要支付数额较大的土地补偿费用，旧村改造也需大额的拆建费用。不同层次的建房需求及新村规划实施庞大的经济开支与农民现有的经济能力产生差距，致使新村建设规划难实施。
五、建设规划部门与国土资源管理部门对待违法用地建房不同的处理方式。
在处理农村村民违法占地建房的过程中，建设规划部门因为体制方面的原因（如为解决单位财政来源问题）大多会给予罚款处理，但用地问题他们又无法给予解决，或者准予办理临时用地许可证，又不符合农民建房实际，而按照《土地管理法》的规定，农村村民非法占用土地建房是要予以拆除的，建设规划部门与国土资源管理部门对农村村民违法占地建房的处理矛盾导致了一些农村尤其是城郊村、城中村建房秩序的混乱，不利于违章建房的彻底解决和预防。
六、农民自身原因。
（一）、法制观念淡薄，集体土地所有制和依法用地的观念淡薄。
不少农民存在着“谁耕种、谁所有”的观念，土地集体所有制观念单薄，认为在自己的承包地、自留地上建房是自己的权利，还有的人私下将自己的承包田、自留地有偿转让给他人建房农。许多村民认为，见建房用地审批太难，费用太高，非法占地建房很多是以罚款，补办手续了事，因此大量的非法占用土地和非法买卖土地现象就随之发生。
（二）迷信思想作崇。
许多村民认为祖遗房屋是风水之源。建新房拆旧房会破坏自家风水。影响“福、禄、寿”和“财、丁、贵”，由此，农村大量存在“空心村”，还有的村民认为规划虽好，风水不好或建房不属吉利年，因而宁愿住旧房、不愿住新房。
农民建房问题的解决对策及建议
解决农民建房用地中存在的上述问题，要从以下几个方面入手：
一、村庄建设规划要与土地利用总体规划相衔接。
解决当前的农民建房问题，首先要解决村庄建设规划要与土地利用总体规划的衔接问题。没有编制规划的乡镇人民政府要尽快组织实施，在编制过程中要进一步细划村庄建设规划和土地利用总体规划的内容，对每一个村庄的建设用地（包括旧村整理区、新增建设用地区）进行合理划定。已编制好的，对不符合建房用地要求的，抓住机遇予以修遍，做好两种规划的衔接工作。
二、村庄建设规划要与当前农民建房实际需求相结合。
村庄建设规划的编制、修遍要符合当地农民的风俗人情、传统文化、风俗习惯。例如300人以下的村庄不搞村庄规划，农户建房被要求选址在新规划的中心村上，但在偏远村及山区村，传统的生活观念、生活方式，农民祖辈生活在赖以生存的承包田旁，如果要他们把新房建在离承包田很远的新村规划点上，除打破传统的生活观念要外，也不便于农田的管理、经营，造成农户不愿在规划新址建房，建议考虑在农村当地实际的情况下，对现行的村庄规划基数300人进行论证和划定。新村建设规划的实现是一个循序渐进的过程，可因地制宜采取逐布实施的政策。
三、着重解决新村建设规划启动地块的用地问题。
解决农民建房矛盾，要着重解决新村建设规划启动用地的指标问题。要先对村庄新村建设规划中启动地块的用地面积、所需指标进行统计，要抓紧办理该用地的地块审批手续，解决好用地指标问题。
四、解决好危房户的建房难题。
在当前农村中，破房、危房现象普遍存在。原建在50~70年代的老房由于结构缺陷（如土木结构）、年久失修、天灾人祸等原因，现已成为破房、危房。而生活在危房的人群多数为原来经济条件窘破、建不起房的困难家庭，现在实施新村规划，原拆原建基本上不予批准，采取特殊政策（如可允许原拆原建一至两层的临时建筑等），特事特办，妥善解决危房户的建房问题，成为当务之急。
五、政府对农村的旧村改造项目给予扶持政策
当前空心村问题普遍存在，旧村改造是缓解用地指标紧张，提高土地利用率的最佳方式，但由于普遍存在农村经济整体承受能力有限，拆迁费用过高，土地调整困难等多方面的因素，造成旧村改造启动困难，政府应该对旧村改造采取相应的扶持优惠政策，如发放拆迁补贴，出台集体土地的流转、出让等相关政策，减轻农民拆迁压力，提高农民拆旧建新积极性。
六、简化建房审批手续，严格建房审批条件，适当调整农民建房收费。
在各乡镇要大力推广土地、规划联合办公的建房审批中心，建立定日报请领导审批制度，缩短建房审批流转，提高效率，提高审批的透明度。在建房审批过程中要严格建房审批条件，严格执行一户一宅制度、拆旧建新制度，把好审批关。另外，建议将涉及农民建房审批的一些较高的费用如村庄规划设计费、房屋建筑图纸设计等费用进行合理下调，以减轻农民建房负担。
七、加大政策宣传力度。
要深入农村广泛进行有关政策的宣传工作。大力宣传村庄建设规划的实施给农民、集体、国家带来的好处和实惠。让农民了解规划的实施对于集约利用土地、提高基础设施的共享性、改变农村陈旧、落后的面貌具有的重大意义，使新村建设规划深入人心。另外，要大力进行《土地管理法》、《房屋建设管理法》等法律、法规的宣传，加强农民法制观念，预防和制止违章建房现象。
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