关于卓越集团副总经理邬风柏的专访

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关于卓越集团副总经理邬风柏的专访

　　卓越集团2007年开始传出上市的信息,指定摩根士丹利和瑞银集团协助其IPO,预计将筹资17.3亿美元. 卓越集团注册地香港,筹备以红筹渠道登陆港股. 但挂牌进程却一拖再拖. 近日,卓越集团董事局主席李华没有对媒体透露上市的具体日程,只表示上市与否需根据业务需要而定,目前香港融资市场投资气氛较为淡静. 卓越上市的计划可能因为对价不理想而推迟.

　　博鳌·21世纪房地产论坛现场,卓越集团副总经理邬风栢接受了本报记者的专访.

　　《21世纪》:宏观调控的环境下您觉得市场目前关注的是什么?

　　邬风栢:我觉得目前最关注的是市场信心的问题. 3月份以来,我们国家的储蓄存款持续增长,说明市场购买资金是不缺的,缺乏的是市场信心. 房地产的周期我们过去说有高有低,现在的周期更注重的是信心周期.

　　市场越来越趋于合理,我们不能把住房看成我们未来老百姓主要的、社会压力的东西. 目前美国的收入和房价比约2.8倍,中国现在是20倍,我不敢说要达到美国的水平,至少要趋于合理,让住房在老百姓的消费支出中不构成重大的压力. 就像每天吃饭、穿衣服,住房也应该是这样的.

　　《21世纪》:您认为目前房地产商资金来源的主要渠道有哪些?成本是否变化?

　　邬风栢:对于品牌地产商来讲,来源渠道没有太多的变化,原来从银行取钱还是从银行取钱,但成本比过去增加,主要有两个因素:第一,去年八次的调息,第二,由于资金的供求关系,银行在基准利率上调高30%左右. 比如现在目前市场的基准利率一到三年期的是7.56,现在是7.56的基础上加7.56×10%的概念.

　　《21世纪》:有一种说法,银行在贷款给一个中等企业,品牌不是特别大企业时,会签一个财务费用协议,变相把利率调高到12%左右,有没有这种可能?

　　邬风栢:对于一些银行认为不是属于长期投资的对象,有这种可能. 对品牌商上来说,相信几乎不会碰到这种情况.

　　银行的问题是整个信贷规模受调整的情况下,要求利润还要往上增加,因为他本身是上市公司,银行会通过很多渠道增加它中间业务收入.

　　当然还有企业负债率的原因. 银行考虑到负债率的问题,也会提高风险收益.

　　《21世纪》:您估计负债率会达到什么样的水平?以前说60%对于一个地产商来说比较合理.

　　邬风栢:现在地产商的负债率会比原来增加10%-20%. 越是大的地产公司负债率越高.

　　《21世纪》:那么高负债的运营,地产商有没有新的融资突破口?

　　邬风栢:现在出现的离岸交易,在境外做交易,房子不用在国内市场卖,而是以离岸交易在国外直接卖项目的股份就可以了.

　　《21世纪》:卓越拥有很多的商用物业,怎样才能够避免投资物业的持有造成资金问题?

　　邬风栢:商业地产增长比较慢,建设期比较长,资金成本比较高,短期看收益率不高,但从长远来说会越来越好,因为房价一旦涨了它有份,租金涨它也有份. 只是一般的小公司做商业地产风险非常大,必须有足够的资金实力.

　　我国内地的上市公司,包括在香港的红筹公司,和香港老牌子的公司比较,最大一个风险就是,我们这些老板手上是没有钱的,他们所有的资产全放在上市公司里面去了.

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