关于影响我区房地产发展的制约因素和对策

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关于影响我区房地产发展的制约因素和对策

　　感化我区房地产成长的制约身分和对策区委政研室根据区委带领的安排，区委政研室会同有关部分对我区房地产市场成长环境进行了查看，现报告以下。

关于影响我区房地产发展的制约因素和对策

　　1、我区房地产市场成长的根本环境 1999年以来，我区前后构筑了沿河、林运、酒厂、阳场、西苑、金庄、文化室第小区（组团）7个，开辟构筑了台北商贸城、箭道街、台湾街、车站街等贸易街。据统计，房地产开辟投资结束1.8亿元，各种房屋完工面积13万平方米，城区居民人均栖身面积到达25平方米。累计结束旧城改革面积24万平方米,城区栖身人口达5万多人。纵向比较，都会构筑有效地改进了都会居民的栖身前提和糊口生涯前提，使区驻地都会道市面貌大大改变。横向比较，我区的房地产市场成长与全国房地产市场连续升温的成长状况比拟，仍处于“冷”的状况当中。特别近三年来，我区结束房地产开辟面积仅5万平方米，开辟室第400余套，净增都会栖身人口1千人摆布，阻缓了都会化步调。但从我区的有益前提分析，台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带，京杭运河穿城而过，积淀了深挚的运河文化，旅游资本充裕，生态环境美好，地绿、水清、气爽，城区面貌颇具江南水乡特点，是人们较为抱负的都会栖身选择地。都会筹划面积30平方千米，建成区面积到达12平方千米，构筑了七纵七横门路框架，都会根本办法较为配套美满，包容都会人口的余地很大。所以，与全国抑制房地产市场过热的场面比拟，我区房地产市场处于成长的初步阶段。

　　2、制约我区房地产市场成长的紧张身分在全国房地产市场投资范围高高在上、房价急剧高涨的局势下，我区房地产市场成长不温不火。针对这一题目，我们进行了查看分析，觉得感化我区房地产市场成长的身分很多，但紧张题目是地皮供给不畅，筹划滞后，感化了房地产成长的范围。详细表如今以下几个方面：一是供地时候长、效果低。因为国度对耕地的严厉把握，房地产市场只能盘活存量地皮，从都会存量地皮中获得地皮，按理当局应当高度把持一级地皮市场，随时为二级市场供给地皮，可是我区地皮储蓄中间异国资金储蓄净地，没法为开辟商及时出让地皮。如果现储蓄、现拆迁，时候周期长，外埠开辟商不安在地皮拍卖时有很多不肯定身分，只好别寻它处投资。如许就构成一个怪圈，即异国净地外埠有气力的开辟商不来；而有气力的开辟商不来，当局又不先行储蓄大宗地皮。如此恶性轮回，供地效果低下。二是供地零散，筹划滞后。履行招标拍卖挂牌出让地皮以来，共拍卖地皮23宗，面积98810平方米

　　（148亩），均匀每宗地皮只有6.4亩。在供地时，只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖，异国将稍远的地块集体绑缚、联合筹划后拍卖。因为贫乏集体筹划大略筹划和供地不能有效联合，零散插建把握不严，供地零散，室第区开辟构筑范围较小，构筑不配套，不便于履行物业办理。三是开辟气力弱，拆迁费用高。我区房地产开辟公司只有四家，除区构筑部分属的城建综合开辟公司建立稍早外，别的3家都是200X年后建立的，且4家开辟公司天资为允许开辟房地产的最初级

　　（四级），因为建立时候晚、策划范围小、办理不典范，贫乏资金气力和综合竞争力，只能承揽一些零散插建工程，又要追求长处最大化，加上房地产市场监禁不力，开辟的商品房存在如许那样的题目也就见怪不怪了。别的拆迁费用高也感化了我区房地产市场。开辟商平常只愿购买净地，可是当局无资金先拆迁，而拆迁补偿标准呈每一年递增之势，乃至地皮出让金不低拆迁费用，增加了拆迁的难度。如阳场小区四期开辟工程补偿费用需80万元，而地皮出让金估计40多万元，当局要赔一半，对付我区吃饭财务来讲，无力投入，拆迁难以进行，尽管开辟商愿出80万元购买地皮，财务也异国收益。

　　3、成长我区房地产的发起对策跟着都会化进程加快，农民变市民是不可逆转的历史趋势，一部分先富起来的从事

　　2、三财产或为后代求学的农民要入城栖身，都会居民追求更加安逸的栖身环境，这两方面的住房消耗需求，将有力拉动我区房地产在较长期间呈现急剧增加。从查看环境看，房屋销售根本上不存在积存，人们购买力茂盛，房地产处于买方市场。我区房地产市场潜力巨大，如果按每一年增加都会栖身人口1千人谋划，大抵要开辟5万平方米的商品房。为使我区房地产市场连续急剧健康成长，发起以下发起对策。

　　（一）超前筹划，加强宣扬，进步人们的购房预期。做好前期筹划工作。坚定当局主导与市场运作相联合的原则，在连续搞好沿街商住楼开辟的同时，应把范围小区开辟摆上议事日程，选择较大的地区，肯定其构筑范围，篡夺每一年开辟一个小区，如金色花圃小区、月河园小区等。对近期要开辟的纳入构筑筹划，做出详细的进度安排。地皮供给前，提早公告地皮供给的筹划，包括构筑范围、供给量、区位、方法、用处等，对室第小区发起套型面积、标准、开完工时候、配套办法、容积率等把握性要求。新建小区要凸起范围开辟和佳构原则，进行高入手下手筹划计划、高质量构筑、高标准配套、高程度物业办理。加强宣扬工作。对拟开辟小区和建成的室第利用结果图、进行房交会等式样进行宣扬，经过议定宣扬进步人们购买预期和开辟商的投资决议信念。要抓住当前全国把握房地产投资范围的机遇，大力大举展开招商引资和项目融资，借助外力求成长，重点引进气力强、口碑好的开辟企业来参加我区房地产开辟。

　　（二）搞好地皮储蓄，把持一级市场，进步策划都会的气力。近几年，当局虽已拍卖地皮成吩咐价2880万元，但地皮出让金大部分返给了原划拨单位，因为异国自有资金，区地皮储蓄中间无本领储蓄地皮，制约了房地产市场成长。对此，地皮储蓄中间要探讨如何从银行获得贷款或策动开辟商在自愿前提下先行垫资，使其具有储蓄地皮的气力。国土部分对参加年度筹划或近期要开辟的构筑用地，有筹划地收回或收购，依法履行拆迁后的净地进入地皮储蓄库，再招拍挂出让。如许一方面可使地皮增值，增加当局收益；另外一方面可以随时为开辟商供地，变化地皮储蓄库无地储蓄的难堪场面，真正把持地皮一级市场，进步策划都会的气力。

　　（三）典范市场，堵住弊端，构成划一竞争的场面。任何一种财产异国一个刚正的竞争环境是成长不起来的。查看中发觉，有相称一部分城区居民擅自到城郊农村置地买房，有个别单位利用划拨地皮擅自开辟房地产，另有的单位和居民不按筹划擅自乱搭乱建。如许开辟出来的房子地皮本钱低或无本钱，且不缴纳各种税费，因此售价也低。如果不堵住这个“弊端”，人们群起而效仿之，那么房地产市场秩序将混乱，紧张进攻房地产市场的健康成长，规矩房产商开辟出来的商品房在代价上没法与之竞争。据反应，本地有的开辟商欲把持房地产市场，在竞拍进程中，威胁其他投标人员，乃至殴打外埠开辟商，乃至外埠开辟商不敢问津我区房地产市场。相干本能机能部分应切当践诺本身的职责，加强办事创业的责任感，大力大举展开我区房地产市场料理料理活动，对擅自处理地皮、擅自开辟房产、欺行霸市的行动要严明惩罚，以敬效尤。并探讨订定出长效办理办法，典范房地产开辟市场，真正构成我区房地产市场刚正竞争、健康成长的场面。

　　（四）创设宽松环境，集合都会人口，加快都会化进程。我区属于欠发财地区，财务扶养人口月工钱在1千元摆布，企业工人月工钱均匀不到1千元，决议了人们的购买水温和蒙受本领不高。一方面室第开辟要以中低价位平凡商品房和经济适用房为主，代价平常在8－12万元之间。对能够减免的税费尽大略减免，低落开辟商供房本钱，保存住我区在售房代价上的优势。另外一方面当局应创设环境，鞭策住房消耗，进步人们的购房本领。连续加大职工住房贷款力度，区住房公积金办理中间在这方面做得较好，如今，共归集住房公积金3000万元，为住房贷款1000余万元，仅本年贷款840万元，全市同期为1900万元，为进步人们购房本领阐扬了自动效用。今后应进步住房公积金的标准和收缴力度，为进一步加大住房贷款力度供给前提。区农村名誉社供给住房贷款2000多万元，但其利钱高达9厘，用于住房消耗负担较重，农信社筹办自动创设前提，创办住房按揭贷款。自动探讨用地皮置换的方法，将城区边缘的乡村集体迁徙到城区，大范围增加都会人口数量，集合都会人气，加快都会化进程。

　　（五）带领珍视，和谐同等，促成房地产开辟工作顺利展开。房地产工作详细到构筑、筹划、开辟、国土、拆迁等多个部分，触及到差别的分担带领，必要在工作中构成合力，程序同等。据查看明白，阳场小区开辟商急于四期工程开辟，已筹办100万元供给当局搞拆迁，可是触及各个方面，必要订定联合工作方案，联合举动，故工作迟迟难以展开。当局应建立该项工作的和谐机制。年初，由有关部分拿出小区开辟的集体筹划，订定工作进度，在履行中各个关键阶段应加强和谐，彼此互助，举动同等。当局办公会应按期探讨房地产工作环境及安排工作，对重点详细工作要一事一议，特事特办，促成房地产开辟工作顺利展开。

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