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房地产法中惩罚性赔偿法制的适用问题
摘要：房地产法中针对惩罚性赔偿作出了相关规定, 这对于市场转型期行业规范的完善有着重要的约束意义和指导价值, 尤其对于房地产市场恶意欺诈行为的防范有着积极的促进作用。文章认为, 将惩罚性赔偿提升至立法高度, 能够促进房地产市场逐步走向成熟, 弥补制度缺失造成的监管不足。针对房地产法中惩罚性赔偿制度的实施提出进一步完善建议。强调提高惩罚性赔偿的适用性, 才能提升房地产市场监管能效。
关键词：房地产法; 惩罚性赔偿; 商品房买卖;
惩罚性赔偿是指法院针对被处罚人所作出的赔偿额度超出实际损失额度的赔偿行为。随着市场形式和交易形式的日趋复杂, 传统法律中的补偿性赔偿已经不能有效遏制消费欺诈行为, 对于受害人合法的法律保障作用被严重削弱, 这就需要以惩罚性赔偿作为有效补充, 与补偿性赔偿相比, 其赔偿的惩罚性质更加明显, 从而体现出法律的公平正义。
一、惩罚性赔偿制度在房地产纠纷中的适用现状
1993年, 我国政府正式颁布实施《消费权益保护法》, 其中第49条对惩罚性赔偿作了明确界定:“如果商家在销售和服务存在欺诈行为, 则需根据消费者损失情况增加赔偿额度, 其赔偿额度一般为消费者的消费额度再加一倍。”2003年4月, 国家高院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称解释) , 首次从立法的高度对房地产销售中的惩罚性赔偿作出规定。当前, 国内惩罚性赔偿机制尚未被广泛适用, 但是将其引入消费监管领域则有着重大意义, 从当前房地产市场惩罚性赔偿的适用性来看, 还存在不少问题亟待解决, 以下将一一论述。
(一) 恶意违约时的适用
《解释》第8条指出:在房地产销售中如果卖方存在恶意违约行为, 则需要对其实施惩罚性赔偿。存在以下情况者适用:第一, 双方签订商品房售卖合同后, 出售方在未知会购买方的情况下将房屋另做抵押;第二, 双方签订商品房售卖合同后, 出售方在未知会购买方的情况下将房屋出售给第三方。
(二) 欺诈情形的适用
《解释》第9条指出:“商品房出售方签订购销合同后, 如具备以下情形, 造成合同条款无法正常履行者, 购买方有权要求出售方返还其房款、利息及相关损失, 并主张出售方承担购房款一倍以内的经济赔偿。”具体情况包括:第一, 出售方可以隐瞒商品房不具备预售许可证事实或者提供虚假预售手续者;第二, 房屋已经抵押而故意隐瞒的;第三, 故意隐瞒房屋已经出售与第三方或者隐瞒房屋性质为拆迁安置属性者。具有上述行为则需要承担相应的惩罚性赔偿。
二、惩罚性赔偿适用范围存在的问题
(一) 欺诈事实下举证责任配置不合理
在欺诈行为所主张的惩罚性赔偿中, 出卖一方需要具备主观故意性, 在欺诈行为判断中则以过错责任为主, 如果不能证明出卖一方具有主观欺诈性, 则不构成欺诈行为。在民事诉讼中一般以“谁主张谁举证”为原则, 那么购房者需要自己搜集开发商的欺诈过错才能举证, 但是所谓的“故意”则具有很大的主观性, 是内隐的一种心理行为, 因此购房者不容易将其以实体证据进行展示。从这一点来看, 其举证合理性有待商榷, 而且还会提高被侵权者的权益主张成本, 对消费者造成不利影响。
(二) 关于预售许可证欺诈情形的规定与其他法律冲突
从《解释》第9条规定来看, 如果开发商可以隐瞒不具备预售许可证的事实, 或者向购房者出示虚假许可证而造成合同无效者, 买方能够提出惩罚性赔偿主张。但仍有一点需要引起注意, 也就是房地产商虽然未能获得预售证, 但是房屋建筑已经建造完毕, 具有交付能力或者部分交付能力, 在这种情形下, 房地产商仍有可能履行合约或者履行部分合约, 但是由于其为违反相关法律, 才造成合同被撤销或者解除。《解释》第2条规定:“如果出卖方为获得预售许可而与消费者签订购房合同的属于无效合同, 但如果在消费者起诉前获得预售许可, 则合同被认定有效。”合同性质的变化已经与合同法规定形成冲突, 如果不重视这一问题, 极有可能造成缺漏, 使开发商在房地产销售中利用这一点进行欺诈舞弊。
(三) 适用范围过于狭窄, 赔偿标准模糊
《解释》对惩罚性赔偿得适用性进行了列举, 虽然列举便于操作, 但是却容易忽视开发商比较隐蔽的欺诈行为, 如开发商没有开发主体资质、商品房销售证照不全等, 都会影响到消费者的合法权益。还有一些开发商刻意隐瞒房屋的质量问题, 造成购房者居住质量下降或无法居住等。但是这些问题尚未在《解释》中的惩罚性赔偿中出现, 也就是说如果开发商存在这些方面的欺诈行为, 则无须承担惩罚性赔偿, 这一规定显然与立法精神相悖。
从惩罚性赔偿标准来看, 《解释》中规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。其中“可以”这一概念界定具有很大的模糊性, 买受人可以选择或者放弃惩罚性赔偿主张。其基础是建立在已经预付房款这一条件上。如果买受人仅仅签署预售合同, 但是却并未缴付相关款项, 那么则无权主张惩罚性赔偿。而合同当中对于“已付房款”类目并未做出明确规定, 尤其是在购房定金、预付款以及诚意金方面并未进行说明。
三、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用的改进
(一) 欺诈情形下举证应采用过错推定原则
“故意”一词带有主观色彩, 购房者即使权益受到侵害, 也很难从主观层面找到证据。针对这一问题, 《解释》需要对举证责任进行重新修正, 以过错推定形式进行。开发商需要主动举证自身没有过错, 如果其举证不力, 则被视为有恶意欺诈行为, 属于故意。开发商需要证明自己已经向购房者出示“房屋已售”或者“已抵押”, 这一点对于处于弱势一方的消费者而言有积极的保护作用, 并以此作为是否执行惩罚性赔偿的依据。
(二) 在预售许可证的欺诈情形下应分情况适用惩罚性赔偿
《解释》中对于预售许可证的规定, 需要尽快对其进行完善。首先, 要删除第2条中的“不具备预售许可证则认定购房合同无效”的规定, 如果出售方可以隐瞒其不具备预售许可证这一事实, 即使合同被判无效, 消费者仍可主张惩罚性赔偿。但是有些消费者明知开发商不具备预售许可证, 但是为了尽快入住仍与其签订购房合同, 这样的合同被确认无效之后, 双方都需要承担相应过失, 购买方则无权主张惩罚性赔偿。
在《消费者权益保护法》当中已经明确规定, 如果存在欺诈行为则能够主张惩罚性赔偿, 但是对于欺诈行为的界定不够细化。最高人民法院在《民通意见》中规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况, 或者故意隐瞒真实情况, 诱使对方当事人做出错误意思表示的, 可以认定为欺诈行为。”这一司法解释主要《民法通则》作为解释对象, 在《消费者权益保护法》解释中同样适用。其中列示了六类适用于惩罚性赔偿的情况, 如果不属于其法定情形, 则不得引用解释中的赔偿规定。从这一点可以看出, 《解释》在《消费者权益保护法》基础上进一步缩小了“欺诈”界定范围, 仅在特定几类情形中使用。因此如果在购置商品房过程中出现消法中规定的欺诈行为, 但是解释中未作出明确认定, 那么也不适用于惩罚性赔偿。否则, 就会出现严重欺诈行为无法获得有效赔偿, 轻微欺诈可能执行加倍赔偿的不合理现象。
(三) 扩大惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围
买受人在主张自身惩罚性赔偿权益时, 需要具备两个条件, 一是欺诈行为已经发生, 二是欺诈结果已经形成。但是欺诈行为本身具有一定的主观性, 买受人很难掌握直接证据。如果无法直接举证, 买受人的消费权益将受到严重侵害, 难以获得必要的权益保障。
因此, 《解释》需要进一步扩大惩罚性赔偿的适用范围, 在立法层面要突出列举和概括两种类型, 既要对典型欺诈现象进行列举, 以提高法律条文的适用性, 同时还需要对房屋购销当中的欺诈行为进行归纳, 为买受人提供更多的举证途径, 尤其是在举证有效性认证方面要突出认证弹性, 根据实际情况做出客观判断。以避免在列举之外的欺诈行为有漏洞可钻, 保护消费者权益的同时也有利于减少司法尴尬。
(四) 明确买受人的法律地位
《解释》第1条规定:“本解释中所涉及的商品房买卖合同, 是指开发商将待间房屋或者已经竣工的房屋面向社会进行销售, 并且将房屋产权转移给买受人, 买受人支付相应购房资金的有效合同。”从这一规定内容来看, 将房屋购买者统称为“买受人”, 不管“买受人”主体以及购买目的如何, 都适用于惩罚性赔偿。从法律实践来看, 这一规定本身存在一定问题。
首先, “买受人”可能是个人, 也可以是集体或单位。当前不少单位整体购置楼盘再出售给员工的情形并不少见。如果单位与开发商交涉中遭遇欺诈或者恶意违约, 则单位处于受害角色, 进而损害员工利益。如果“买受人”不包括集体或者单位, 那么开发商则有可能以此为由实施欺诈行为。
其次, 需要对受买人购房目的作出界定, 以此判断是否采取惩罚性赔偿。当前房市过热, 购房者动机更是复杂多样, 尤其是一些投机炒房的行为屡禁不止, 不但影响了市场稳定秩序, 同时还有哄抬房价之嫌。如果这些购买群体遭遇开发商的恶意欺诈, 那么是否适用于惩罚性赔偿, 这一点还值得再次商榷。基于此, 《解释》需要结合购房主体性质、动机、目的等进行有针对性的完善, 从而突出惩罚性赔偿是适用性和科学性。
四、结语
随着国家房地产市场的不断升温, 市场规范也需要进行及时完善, 以保证市场稳定运行。惩罚性赔偿对于遏制开发商及房地产销售商的恶意欺诈行为有一定作用, 有利于建立起更规范的市场秩序, 保障购房者权益不受侵害。界定惩罚性赔偿的适用范围, 有利于规范房地产市场的有序运转, 提高法律规定的切适性。
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