最新绿色建筑项目的价值管理

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最新绿色建筑项目的价值管理

　　虽然我国在绿色建筑评价指引和行政法规上投入了不少，但对应开展绿色建筑的管理体系一直没有获得相应有效的发展，沿用过往的设计和施工管理模式肯定无法解决在开展绿色建筑过程中遇到的新问题，毫无疑问引入价值管理将能很好地解决此类问题并促进绿色建筑产业健康发展。

　　1投入成本和收益能力

　　开展投入成本和收益能力分析对于开展建筑绿色建筑项目非常重要，也是整个项目的重要指标和指导核心。投入成本就是建立绿色建筑比传统建筑需要额外增加的成本部分，收益能力就是项目投入使用后收益减去投入成本与传统建筑收益减去投入成本的对比。根据2013年McGraw-Hill最新一份对全球62个国家的建筑师、工程师、业主、承包商、咨询机构、厂商和材料供应商的问卷调查结果显示，76%受访者认为绿色建筑在低能耗环保方面的贡献是绿色建筑优势的首要原因，而低能耗同时成为低廉运营成本(包括全生命周期较低运营投入)首要原因。调查数据表明绿色建筑环保贡献已与绿色建筑价值提升之间挂钩，且认为降低能耗是绿色建筑优势首要原因的人数不断增加。调查还显示同列排名绿色建筑优势第2位的分别是较高物业价值和质量保证。虽然起初建设绿色建筑投入成本比传统建筑成本要高，但业内广为接受的观点是从长期运营的角度上看运营和维护节省费用能抵消该部分额外成本投入。调查显示绿色建筑能减低运营成本每年8%~9%，增加楼宇价值7%，增加入住率3.5%，额外绿色投资平均投资回本期8年。然而在我国建筑产业对许多习惯短线效益的业主来说，他们不仅关注运营和租赁其建筑物的长期收益，而且更加关心在建设绿色建筑的设计和施工阶段就能节约投资和产生效益，价值管理能有效提供短期和长期收益的科学分析和引导。

　　2执行过程

　　价值管理是一套信息收集、分析、选择、确认的科学方法，可应用于绿色建筑工程的设计、施工、竣工后运行、维护全过程管理。价值管理方法的执行过程具体可分6个阶段，可套用于建设全过程管理工作，包括项目设计、施工和运行维护分阶段或连贯使用。

　　2.1[第1阶段]计划阶段

　　此阶段主要任务是联合有关各方组建价值管理小组并定义其主体责权。一个合资格的价值管理小组负责人通常将会是价值经理，通常由业主方指定并赋予其权力以完成价值管理有关的工作。价值管理小组负责人能力水平是执行价值管理成功与否的关键因素。在此阶段主要工作包括以下：①选择项目有关各方典型人物组建价值管理小组，目标人选主要来自业主、开发商、代建单位、项目经理、承包商、绿色可持续咨询和设计单位及其他价值管理有关引导者;②由价值管理小组召开价值管理专题会，确定管理小组成员、结构和定义价值管理小组的主体责权;③收集信息：价值管理负责人应引导价值管理小组设定对其期望的初步目标，以及需要哪些信息以确保在价值分析研究过程中有足够信息去支持每个设计或施工管理决定，以及始终保持非常清醒的视角;④价值管理小组邀请包括造价咨询单位、监理和厂家供货商等其他参建单位参与价值管理专题会，确保各方认同在计划阶段中设定的初步目标和收集的信息正确。

　　2.2[第2阶段]确认阶段

　　此阶段主要工作是价值管理小组定义此项目价值管理的具体范围和目标，并邀请各参建单位召开价值管理专题会对其进行研讨和确认。管理小组将对设计和施工过程中使用绿色建筑技术的理由进行归纳，并提交给业主和相关投资者以获取其支持在项目中执行绿色建筑元素。应用绿色建筑技术的相关执行过程必须成为目标之一，有关此部分细节内容应在开展制定设计和施工方案之前递交给有可能影响该项目的相关单位进行审阅并需获得其同意，此相关单位包括业主、投资者、开发商、建筑设计院，工程咨询单位、规划局、材料供应商和生产商等，各方以项目建设全过程及竣工后建筑全生命周期价值为基准进行考虑并通过此部分内容审议。

　　2.3[第3阶段]分析阶段

　　此阶段主要工作是把绿色建筑主要原则综合到建筑物功能上，并转换为对理解该项目采用有关绿色建筑技术的一系列信息与说明。在设计阶段(或施工阶段设计变更)，价值管理小组可采用功能分析技术，辨别和区分各种问题，迅速过滤各式各样建筑物需求，经过功能分析后建筑物主要功能更加突出体现。功能分析提高了价值管理小组对项目的理解，并为通过价值提升作为解决问题的创新方案提供了分析基础。功能分析有各种不同的技术，一些是非常结构性的，例如在美国广泛使用的功能分析系统技术(FunctionAnalysisSystemTechnique，FAST)，一些是相对非正式的，如提供项目功能模型的价值树技术。功能分析在施工阶段(或设计阶段概念设计)，价值管理小组可采用互动价值管理体系和集体决策系统兼顾统筹分析整片、周边、滚动项目以及本项目内各分支项目等各种影响建筑物价值的施工状况，为选择施工问题的创新方案提供了分析基础。具体来说，价值管理过程的在设计和施工应用将使建设绿色建筑工作获得提升，这包括以下3个步骤：⑴确认问题。确定和定义问题是价值管理的必要条件，为了实现项目目标，作为基本要求，项目价值管理小组需要确定和定义需要引入价值管理体系解决的问题。在设计阶段，这些问题主要是项目的主要功能，是否能实现业主对建筑物所期待项目目标。在施工阶段，这些问题主要是项目的施工优化方案，是否能兼顾统筹分析整片、周边、滚动项目以及本项目内各分支项目情况并系统制定最优化施工方案提升项目价值。⑵分类工作。此步是推进分析过程从确认问题引导到进行主要和次要两组别的归类。在设计阶段，问题可分为主要功能和次要功能，通过功能分析系统技术定义的主要功能是指什么原因设计该项目建筑物以及必须实现项目建设意图的基本功能，次要功能定义为支持本项目主要功能的其他功能。在施工阶段，问题可分为主要因素和次要因素，通过互动价值管理体系定义的主要因素是指影响该项目建筑物价值以及必须实现项目建设意图的基本因数，次要因数为实现本项目主要因素的其他因素。不管是设计功能还是施工因素，他们都应分类标示为“有需要的”、“有审美需要的”“、周边社会需要的”和“需求不太强烈的”等等用于提供给价值管理团队参与分析和评估过程时使用。⑶关系示意图。此步是通过使用功能分析系统和互动价值管理体系技术模型描述各功能之间和各施工因素之间的关系。采用功能分析系统技术和互动价值管理体系均能提供描述建筑物各设计功能和施工因素的水平示意图。

　　2.4[第4阶段]方案阶段

　　此阶段的主要任务是模拟头脑风暴并产生能实现项目价值管理研究中确定每个设计功能和施工因素的若干方案。研究表明设计团队在产生方案时应由始至终贯彻可持续建设原则，这是创造性的努力，每个方案的优缺点将在余下阶段进行评价和发展。

　　2.5[第5阶段]评价阶段

　　此阶段有2个主要分步，首先是整合产生于之前阶段的方案和概念，归纳出有可行性和可持续性的若干建议方案;然后决定和选择以价值管理体系评判最好的2个可选建设方案进行对比，比选出最优方案予以下一阶段施行。所有产生的方案将对应项目确定的设计功能或施工因素进行评价，起初应该把比选方案的资料尽量采用数据和实际说明进行描述，以便设计团队和项目各参建单位能够对其可行性和可执行性进行评估，方案说明应包含该方案的优势理由、有利分析，以及执行该方案的必要条件，包括：估算投资、全生命周期费用、执行费用以及其它建设绿色建筑元素的其它建设问题。评价过程通常包括以下步骤：①消除不可行方案;②综合类似方案到一个组别，例如电气，机电，结构，材料，绿化等;③在各组别通过指数化、数值评价、团队投票等技术以优先评价标准为依据将各方案进行排名。

　　2.6[第6阶段]执行阶段

　　此阶段的主要任务是对确定的最优方案予以实施，并对实施过程进行管控和信息回馈，确保方案有效顺利执行。如在执行方案过程中出现新情况和新问题属于轻微并不影响此方案的最终执行，价值管理小组将对此最优方案进行调整完善并继续执行直至完成;如在执行方案过程中出现新情况和新问题属于比较重大并影响此方案的最终执行，价值管理小组将对该新问题进行重新处理，从执行过程的第2阶段(确认阶段)开始重做分析、方案、评价、执行工作并确保方案实施顺利直至完成。

　　3价值管理在绿色建筑项目的应用及效果

　　3.1设计阶段的价值管理实例：中新广州知识城国家知识产权局专利审查广东协作中心项目

　　该项目是审协广东中心在中新广州知识城南起步区建设的永久业务用房，需满足其专利审查工作、员工入职及岗位培训、业务研讨与交流、专家来访等业务功能，同时应配有体育活动区、食堂区、地下停车及公共配套等，建成后将满足2000名左右的专利审查员和120名管理人员开展工作需要。该项目要求建筑密度不大于30%，容积率不大于2.0，绿地率不小于30%，建筑高度不超过45m，总计容建筑面积13万m2，其中一期8万m2，预计投资人民币6亿元。本项目绿色建筑设计目标为达到国家绿色建筑设计标识二星级水平。价值管理专题会可包括对该新建项目的节地、节能、节水、节材、室内外环境质量控制及运营管理等方面按照绿色建筑设计总体提升，主要对项目的2栋业务办公楼、1栋综合服务楼、1栋行政服务楼、1栋会议中心的外墙天面、外墙材料、暖通、给排水、电气、采光、能耗等重点部分采用价值分析方法进行设计管理。价值管理专题会由专题会负责人在翻转图、调查和现场收集有关信息，采用开放性思考方法对设计方案进行考虑。专题会的主要工作是审查原设计方案、收集价值管理有关信息、监督项目技术经济可行性分析合符体现价值投资和全生命周期价值思路，确认符合价值的绿色建筑元素和技术，提供基于价值的创新方案。同时，专题会其他工作包括确认关键利益相关者、关键项目功能元素、不同方案的优缺点和风险、项目执行时间长度、投入成本和价值提升机会等。经过采用价值树和功能研析方法，该项目设计能有效地降低原同等规模建设成本投入20%，增加绿色建筑功能、元素和技术30%，增加建筑物投资收益能力35%，全生命周期价值得到了较好体现，并为该绿色建筑项目的施工及竣工后运行管理阶段进行价值管理提供了良好的技术平台。

　　3.2施工阶段的价值管理实例：广州国际生物岛标准产业单元(二期)项目

　　为理顺和明确标产二期施工项目参建各方管理权限，加快该项目的施工进度，项目价值管理专题研究会对该施工管理中出现的新变化和新问题信息进行收集，采用价值管理集体决策系统和互动价值管理体系整理意见并做分析，经项目参建各单位研究确定：①贯彻业主对标产二期建设工程的价值管理;②明确各参建单位责权，针对委托管理单位2012年8月从原来的生物岛建设办调整为广州开发区建管中心，对两个委托管理单位的审批责权进行具体划分;③明确审核办理流程、反馈机制和节点日期，加快变更预算书审核速度;④再次与区建管中心会同施工单位一同对标产二、三期进度节点和施工组织编排进行再次确认，科学统筹周边在建项目，避免出现建设和审批时间的虚耗以及各种施工浪费;⑤加快延缓区域的施工进度确保建筑物整体经济效益和价值最大化，对会影响建筑物价值的有关设计与施工，业主将直接参与并推动。经过此次会议研究和分析，笔者协同各单位代表制定了解决问题的方案，随后协调和追踪项目推进执行情况，如审查的上报设计变更手续在两周内已基本在各参建单位中审批完成，该项目进度呈现加快态势，至2013年7月总包施工节点计划如期实现，8月全面完工，还获评广州市安全文明施工样板工地，建设目标基本达到，建筑物投资价值和全生命周期价值均得到较好体现。

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