房地产项目管理的存在问题

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房地产项目管理的存在问题

　　随着城市建设的发展，在越来越多的工程项目管理中，甲方在与协作单位的配合问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。小编下面为你整理了关于房地产项目管理过程中的存在问题，希望对你有所帮助。

房地产项目管理的存在问题

　　房地产项目管理的存在问题

　　一、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。即项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本

　　前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低，浪费了项目的时机、时间。

　　决策机制不完善。决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。

　　二、施工图设计文件供应迟慢，变更多。

　　因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

　　许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师无创意，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

　　三、工程施工承包合同不严密，项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作，甲方分包工程项目管理难。

　　目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。

　　因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业签订总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又无工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。

　　四、供方资源的整合工作不足，与供方平等、诚信合作双赢意识差，影响项目管理。

　　开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供。在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

　　因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。

　　有的开发商片面地认为自己既然是买方，就要高人一等，对待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，过度挤压承包方的赢利空间，过度使用“主动权”；有的开发商对待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供应，不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力，或经协商后又不讲诚信及时履行乙方让步后的甲方义务，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，合适的供方资源不能及时整合到位，影响项目的正常进展。

　　五、甲方供料不当影响项目管理

　　开发商为了集中整合、利用社会资源，集中采购便于节约成本、节约投资，也为了保证工程项目所用主要材料、设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料一般主要是指由开发商供应钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电、空调等主要设备等。而有的开发商甲方供料内容越来越多、越来越细，还存在者甲方供料的交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大了开发商的工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期责任归结于甲方；甲方供料的质量问题及供应滞后，给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承包商索赔，加大工程项目管理和项目成本。

　　房地产行业存在的问题及对策

　　一、房地产行业存在的问题

　　1、房地产企业弄虚作假

　　有调查显示，2011年国家财政部公告披露六家大型房地产企业涉及销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题，造成股价波动，国家巨大税收损失，企业信誉也深受打击。某些房地产企业还为了抬高股价、提高政府对其信任度、降低征地难度等目的进行虚增利润、虚增房地产存货等非法财务行为。目前这种情况普遍存在于房地产行业中，但真正被审计查处的房地产开发商却很少，这几乎成了房地产行业中的变相行业潜规则。一些地方政府为了吸引外地房地产开发商的资金投入，还制定地方性法规帮助房地产开发商减税、逃税。这使得很多房地产企业为了钻这种法律的空子，勾结地方政府，给审计工作造成了很大的阻碍。

　　2、房地产行业财务核算缺乏统一的规定

　　房地产行业财务核算规则繁复，费用门类很多，由于房地产行业的收入期范围广，收入确认时间有多种方式划分，存货一般为在建工程，其资本化方法和会计期间不明确造成了房地产行业财务核算困难，审计过程中对于此类项目取证过程复杂，在很大程度上增加了审计风险。这是因为房地产行业财务核算的方法很多，但相关会计准则和审计准则并没有对此类情况进行详细统一的规定。房地产企业在财务处理中运用所谓的合理处理方法而逃避或拖延税费缴纳、隐瞒收入、多计成本的行为看似合理，但实质上是在钻法律法规的空子。由于缺乏统一的规定，房地产行业的财务核算与其他行业相比显得十分混乱。这给审计工作带来了很大的麻烦，同时也增加了审计风险。

　　3、我国审计体系尚不完善

　　我国进入现代化经济的时间较晚，审计体系建立的时间较短，体系尚不完善，这也给审计工作带来了很多困难。首先是各个审计职能部门的权责交叉，这让各个审计部门遇到问题互相推卸责任，不利于问题的及时解决。其次是遇到违规以处罚为主，引导为辅。所谓强权之下出暴民，审计机关在发现被审计单位财务报表中存在违规行为时，重点以处罚为主，但如果不加以正确引导，是不能够从根本上解决问题的。

　　二、我国房地产行业应采取的解决措施

　　通过上文对我国目前房地产行业存在问题的分析，可以看出我国房地产行业财务报表的审计需借鉴国外的一些非常有价值的经验。结合我国房地产行业财务报表的审计中存在的问题，总结为以下几点解决措施。

　　1、房地产企业需提高自身审计信誉度

　　商誉对于企业来说是企业可持续发展的最重要的因素之一。跟商誉类似，审计信誉度对于上市公司而言，对其股价、融资、产品销售、客户群的拓展等一系列问题来说都是至关重要的。目前我国的房地产市场发展速度非常快，短短几年之间几乎已经成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是。这让很多想要投资房地产的投资者望而却步。从美国两大房地产巨头PulteHomes和Centex对自身的要求上可以看到，提高我国房地产企业自身的审计信誉度是提高商誉、帮助房地产企业健康发展的最基本的手段。所以，要想我国的房地产行业健康发展，首要任务就是规范房地产行业的财务行为，即从审计的角度来规范房地产行业发展。因此，房地产企业要规范自身的财务行为，坚决不做违反法律法规的账目，做到每一笔业务处理都有法可依，有据可循。另外，房地产企业还应加强企业内部控制系统的建设，建立有效可靠的内控系统，给外部审计提供可靠的依据，同时，增强企业自身的审计信誉度。从根本上降低审计风险。

　　2、用条例统一房地产行业财务核算规则

　　房地产行业内部财务核算的分歧主要源于对于特定项目的财务处理没有明确统一的核算规定，这一法律法规漏洞让有些房地产企业为了自身的利益打擦边球，钻法律的空子。对于此种行为，在对其财务报表的审计过程中，审计人员很难找出法律法规和准则依据对其进行指证，这不仅增加了审计风险，给审计结果使用者和利益相关者造成不必要的损失，还纵容了房地产企业，让其他企业效仿其错误做法，长此以往，不利于房地产行业的健康发展。

　　为此，我国可以借鉴英国对房地产行业审计中的详细规定，用统一的条例规范房地产行业的财务核算。有关部门应该建立健全房地产行业的财务核算规则，落实到具体条款，让房地产行业每一项业务的财务核算都能有据可循，避免模棱两可的现象，减少审计风险，也为审计人员在对房地产行业财务报表审计工作中对每项问题的处理提供坚实的理论依靠。

　　3、建立完善的房地产行业审计体系

　　房地产行业在目前我国的经济发展中的比重越来越大，在未来很长一段时期，房地产行业都将保持上升趋势。鉴于房地产行业需从规范财务行为做起，健康发展，我国会计监管和管理部门应该效仿英国的审计体系，结合自身的特点，建立房地产行业专门的审计体系。从审计机构的设置，到审计程序的制定等为房地产行业自身的特点量身定做一套房地产行业独有的审计体系和房地产行业财务法律法规，并培养一批既具备审计资格又懂得房地产行业知识的专门审计人才，从审计的角度规范行业发展，让我国房地产行业在未来的经济发展中继续健康前进。

　　这些措施能够解决我国房地产行业审计存在的问题，改善我国房地产行业财务报表审计程序现状，从审计的角度，促进我国房地产行业健康发，切实发挥审计监督为经济发展和改革服务的作用。

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