土地估价土地利用总体规划

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土地估价土地利用总体规划

　　导语：土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。

　　一、土地利用总体规划的概念

　　编制土地利用总体规划是现阶段土地管理的核心任务之一。《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。

　　二、土地利用总体规划编制的意义和作用

　　1.编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础

　　土地利用总体规划是与土地的自然条件、社会经济条件和国民经济、社会发展相适应的土地利用长远规划，因此它是合理利用土地的基础和依据。

　　例题：判断题

　　编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础[ r]

　　2.土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件

　　3.土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础

　　三、土地利用总体规划编制的依据和原则

　　根据《土地管理法》有关规定，编制土地利用总体规划的主要依据有：

　　(1)国民经济和社会发展规划; (2)国土整治和资源环境保护要求;

　　(3)土地供给能力及各项建设对土地要求; (4)上一级土地利用总体规划。

　　编制原则：

　　(1)严格保护基本农田，控制非农建设占用农地; (2)提高土地利用率;

　　(3)统筹安排各类、各区域用地; (4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

　　四、土地利用总体规划的层次体系

　　土地利用总体规划宜按行政区划体系分级编制。根据我国行政区划，土地利用总体规划按行政区域分为全国、省 (自治区、直辖市)、市(地)、县(市)和乡(镇)五级，即五个层次。全国、省、市(地)三级规划，由于涉及范围大，所以属指导性规划。县级总体规划则注重规划实施的可操作性。乡级总体规划是最基层的规划，具有一定的微观规划性质，主要是以落实县级规划内容为重点。各层次之间，可以根据需要，按自然区划或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡(镇)的区域土地利用总体规划。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划指导下一级规划，是下级规划的依据，下级规划是上级规划的基础和落实。

　　五、土地利用总体规划的内容

　　土地利用总体规划主要应包括以下几个方面的内容：

　　(1)为编制下一级规划提供依据。

　　(2)确定区域内土地利用规划目标和为实现这一目标所应遵循的土地利用基本方针。

　　(3)确定土地利用结构和各业用地指标。

　　(4)划分土地利用区，规定各土地利用区的土地用途和土地使用规则。

　　(5)确定规划范围内交通、水利、电力、工矿等重点工程项目的用地指标和布局。

　　(6)制定实施规划有关的政策和措施。

　　土地利用总体规划为各级人民政府管理土地提供科学的依据。不同层次需要解决的问题不同，其规划的内容也不一样。高一层次的土地利用总体规划是下一级土地利用总体规划的依据。其中全国、省级、地市级土地利用总体规划属宏观控制性规划，根据对土地利用加强宏观管理的要求，重点在于强化规划指标控制;县、乡级规划是实施性、管理性规划，重点是把上级规划下达的各项指标落实到土地空间上，即划定土地用途区、编定土地用途。

　　1.全国土地利用总体规划的主要内容(1)确定对全国有指导意义的土地开发、利用、整治、保护的方针政策及目标和措施;(2)协调各省、自治区、直辖市之间的土地利用关系;(3)根据全国的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区;(4)提出各省(市、区)的土地利用方向和指令性指标，对跨省(市、区)的重要工程项目用地进行布局，并确定用地规模;(5)拟定提高土地利用率和生产力、保护和改善生态环境、调整土地利用结构的政策措施。

　　2.省级土地利用总体规划的内容(1)根据《全国土地利用总体规划纲要》的要求，结合本省土地资源的特点及土地利用的问题，确定全省土地利用目标和方针;(2)根据全省土地利用目标和各地区(市)土地资源特点，提出各地区(市)的土地利用方向和目标;(3)根据全省的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区。(4)对各种用地、生产基地及跨地区(市)的基础设施工程用地进行布局，提出土地利用结构的指导性调整指标及省内重要基础工程和重要工矿项目用地规模;(5)解决地市级土地利用总体规划所不能考虑的地市与地市之间的土地利用问题。(6)制定实施规划的有关政策和措施。

　　3.地市级土地利用总体规划的主要内容(1)根据省级土地利用总体规划的要求，结合本地区土地资源特点及土地利用的问题提出本地区土地利用的方针;(2)根据本地区土地的自然条件，社会经济条件，国民经济社会发展的需要，确定本地区的土地利用目标;(3)根据本地区土地利用的目标和各县土地资源特点，确定各县土地利用方向;(4)确定区内中心城市、重要基础设施工程、重要工矿项目用地的规模和布局; (5)协调地区内县与县之间的土地利用，解决县与县所不能考虑的土地利用问题。(6)制定实施规划的有关政策和措施。

　　4.县级土地利用总体规划的主要内容(1)根据地市级土地利用总体规划的要求，结合本县的实际情况，确定本县土地利用规划的目标与任务;(2)合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定分阶段的土地整理、复垦、开发、保护任务;(3)划定土地利用区，确定各区土地利用管制规则;(4)安排能源、交通、水利等重点建设项目用地;(5)将全县土地利用指标落实到乡(镇);(6)拟定实施规划的措施。

　　5.乡(镇)级土地利用总体规划的内容乡(镇)级土地利用总体规划是最基层的土地利用总体规划，它作为一个规划层次，在县级土地利用总体规划指导下单独进行编制，但最好能与县级土地利用总体规划结合起来同步进行。乡(镇)级土地利用总体规划主要任务是落实县级土地利用总体规划。(1)根据县级土地利用总体规划的要求及本乡(镇)的土地资源特点，确定乡(镇)土地利用的目标和方向;(2)具体确定并落实县级规划所确定的各类土地利用区;(3)编定各土地利用区的使用用途，具体落实每块土地的规划用途;(4)阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径、措施。

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