土地附着物的估价

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土地附着物的估价

　　土地定着物估价是指对依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上地下管线、坟墓等，青苗、树木、鱼塘等土地定着物的估价。一般而言，土地定着物的估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中，例如土地征用、拆迁等，此时需要对土地定着物进行估价。

　　土地附着物估价的基本方法

　　1、土地定着物估价的基本方法：

　　(1) 补偿标准法：在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估即补偿标准法。

　　(2) 比较法：收集补偿案例、同估价对象进行比较并进行各种因素修正，最后得到估价对象的价格。

　　(3) 成本法：从成本的角度去考虑土地定着物的价值，即土地定着物的拥有者花费了多少成本建造、制造或创造，从而形成该土地定着物。在采用成本法评估土地附着物时，其成本包括投入的资金成本、资金利息，以及是否存在相关税费等。

　　(4) 收益补偿法：在采用收益补偿法进行评估时，重要的是确定纯收益及收益年限。一般来说青苗补偿费的标准是，一般农作物最高按一季产值计算，果树类一般按剩余挂果年限确定。收益补偿法与收益还原法不同，因为土地定着物的收益补偿法更多的体现的是一种补偿性质。

　　土地附着物种类及价格特征

　　1、土地定着物种类：土地定着物包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘，地下附着物包括地下管线、坟墓、水井。

　　2、土地定着物价格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的价值;

　　(2) 更多的是体现一种补偿性质。

　　考点3：土地附着物估价的基本原则

　　1、土地定着物估价的基本原则包括：

　　(1) 合法原则;

　　(2) 公平原则;

　　(3) 替代原则;

　　(4) 有则补之，无则不补原则和属谁补谁原则。

　　不同土地附着物估价的程序

　　1、土地定着物估价的程度：土地定着物估价的程序与土地估价、建筑物估价的程序基本一致，即：

　　(1) 获取估价业务;

　　(2) 受理估价委托及明确估价基本事项;

　　(3) 拟定估价作业方案;

　　(4) 收集估价所需资料;

　　(5) 实地查勘估价对象;

　　(6) 选定估价方法测算;

　　(7) 确定估价结果;

　　(8) 撰写估价报告;

　　(9) 审核估价报告;

　　(10) 出具估价报告;

　　(11) 估价资料归档。

　　2、进行土地定着物估价的注意事项：

　　(1) 实地查勘一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘土地定着物的产权人陪同，将有关问题、情况和数据记录在实地查勘记录表上。

　　(2) 当出现委托人与被查勘土地定着物的产权人有利益冲突时，可要求委托人与产权人事先做好沟通，或者是自己向产权人说明情况，争取理解。

　　(3) 实地查勘记录表在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作说明。

　　(4) 评估人员要在估价报告中对土地定着物的合法性进行说明，同时对实地查勘的情况也要进行说明。

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