建筑物估价的基本方法

　　建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等，下面为大家介绍一下建筑物估价的基本方法：

　　重置价格折旧法

　　1、重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。

　　2、基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

　　3、基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额

　　建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

　　4、建筑物重置价格的确定：

　　(1) 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等：

　　1.钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

　　2.砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　3.砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　4.砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内容设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　5.砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构结构房屋。

　　6.砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级砖木结构房屋

　　7.简易结构如简易楼、平房、板房、砖坯房、土草房，竹木捆绑房等。

　　5、建筑物重置价格的确定：建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。

　　6、具体求取重置价格的方法：直接法和间接法。

　　7、在估价中，通常将计算建筑物重置价格的方法分为3种：

　　(1) 净计法：是就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物重置价的方法。

　　(2) 平方法：是先计算建筑物每平方单位(通常为平方米)的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。

　　(3) 立方法：是先计算建筑物每立方米单位的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的得置价格的方法。

　　8、建筑物的折旧：指建筑物因时间经过所造成的损耗。

　　(1) 物理的折旧：因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏;

　　(2) 功能的折旧：指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价。

　　(3) 经济的折旧：指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。

　　9、建筑物折旧的影响因素：

　　(1) 物理因素：引起建筑物产生折旧的物理因素主要有以下几项：因使用建筑物而产生的磨灭及破损，这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生;二是自然腐朽化，这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的'，一般不论使用与否，都会随时间的经过而产生折旧;因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤，这种折旧不与使用状态发生关系。

　　(2) 功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。

　　(3) 经注的因素：引起建筑物折旧的经济因素以，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调，附近环境的变化、房地产市场的变化等。

　　10、确定建筑物折旧的方法：

　　(1) 新旧程度折旧法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

　　(2) 平均年限折旧法。定额法或直线法。

　　(3) 定率折旧法。残存渐减法、递减折旧法、余额递闰法。年折旧额初时最大，随着年度的增加而递减。

　　(4) 年数合计法。

　　(5) 偿还基金法。偿债基金法，指待估建筑物满了耐用年限时，包括折旧累计额和折旧累计额的复利计算的利息额。

　　11、计算折旧应注意事项：建筑物耐用年限有自然耐用年限(自然寿命)与经济耐用年限之分。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。

　　对照法：

　　亦称标准化，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等的标准房价。

　　1、应用对照法评估建筑物的主要步骤：