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2017土地估价师考试预测题及答案解析
一、单项选择题
1、镇土地使用税征收的主要计税基础是( )。
A.标定地价
B.土地交易价格
C.土地登记面积
D.实际占用土地面积
标准答案：D
解析：法规考核点。土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5至30元;②中等城市1.2至24元;③小城市0.9至18元;④县城、建制镇、工矿区0.6至12元。
2、 一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的( )。
A.耕地
B.农用地
C.农用地和农村建设用地
D.农用地和宜农未利用地
标准答案：D
解析：法规考核点。《农用地分等规程》要求，农用地分等的对象是行政区域内现有的农用地和宜农未利用地。不包括自然保护区和土地利用总体规划划定的永久性林地、永久性牧草地及其它农用地。
3、 根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，下列关于土地出让收入的各种表述中，不正确的是( )
A.纳入土地出让收入管理的不仅包括土地出让价款，而且包括国有土地租赁的租金
B.土地出让收入由国土资源行政主管部门负责征收管理
C.对土地出让收支实行预决算管理
D.土地出让收入的使用重点向新农村建设倾斜
标准答案： B
解析：法规考核点。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。
4、 “城市的土地属于国家所有”的规定，是( )年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。
A.1972
B.1982
C.1992
D.2002
标准答案： B
解析：法规考核点。1982年宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。
5、 在下列图件中，( )是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。
A.红线图
B.宗地图
C.房产图
D.规划图
标准答案： B
解析：基础考核点。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
6、 确定土地产权的法律手段是( )。
A.地籍调查
B.权属调查
C.地籍测量
D.土地登记
标准答案：D
解析：基础考核点。地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一;所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。《土地登记办法》第二条规定，本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
7、 在下列地价形式中，与地价监测点价格内涵相近的是( )。
A.出让地价
B.转让地价
C.标定地价
D.基准地价
标准答案： C
解析：基础考核点。地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地价区段内设置的具体宗地,其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能够代表该区域同类用途土地一般水平(或平均水平)。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
8、 某医院计划在2006年底通过出让方式取得一宗土地使用权用于扩建门诊大楼，如果能按计划获得土地，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚能签到( )年底。
A.2046
B.2056
C.2066
D.不设定年期
标准答案： B
解析：法规考核点。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。
9、 在县级土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，为实施该规划而需要将700亩非耕地农用地转为建设用地时，应按土地利用年度计划分批次由( )批准。(1亩=0.0667公顷)
A.国务院
B.省级人民政府
C.地市级人民政府
D.县级人民政府
标准答案： B
解析：法规考核点。《土地管理法》规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。第二十一条规定，土地利用总体规划实行分级审批。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
10、 某单位需报批一建设项目，根据《建设项目用地预审管理办法》的有关规定，该单位应当在( )提出预审申请。
A.可行性研究阶段
B.项目获得批准立项后
C.申请项目选址意见书阶段
D.申请核发建设工程规划许可证阶段
标准答案： A
解析：法规考核点。《建设项目用地预审管理办法》关第五条规定，需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。
二、多选题
1、某人民政府经批准征收集体土地，其中包括20亩耕地和3亩乡镇企业厂房用地，根据《土地管理法》的有关规定，应支付的征地补偿费中包括( )。
A.23亩被征土地的土地补偿费
D.3亩乡镇企业厂房的补偿费
C.23亩被征土地上供养人员的失业保障金
D.20亩被征耕地上供养人员的安置补助费
E.20亩被征耕地上的青苗补偿费
标准答案： A, B, D, E
解析：法规考核点。3亩被征土地上供养人员的失业保障金，不属于“应支付的征地补偿费”。
2 、列( )情况下，可以依法收回国有土地使用权。
A.因地震造成原出让土地上的商场倒塌
B.因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地
C.因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地
D.因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率
E.土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期
标准答案： B, C, E
解析：法规考核点。国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;④土地使用者自动放弃土地使用权;⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用;⑥不按批准用途使用土地;⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。
3 、国耕地占补平衡制度认定的占用耕地的补充方式有( )。
A.用农民自行开发利用的废弃地补充
B.缴纳耕地开垦费集中开垦新耕地
C.东部省份到西部省份异地开发
D.用国家投资的土地开发整理项目的新增耕地补充
E.占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地
标准答案： B, E
解析：法规考核点。《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的责任单位是：(一)单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位;(二)城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位;(三)村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位;(四)因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位;(五)因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。
4、世界各国实行的主要土地登记制度有( )。
A.权利登记制
B.契据登记制
C.科斯登记制
D.詹姆斯登记制
E.托仑斯登记制
标准答案： A, B, E 解析：基础考核点。根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
5、根据国土资源部和国家工商管理局的有关规定，( )等内容应在《国有土地使用权出让合同补充协议》中予以明确。
A.竣工时间
B.商品房项目的最高房价
C.工业用地的投资强度
D.商业项目的最低土地增值收益率
E.最低容积率和建筑系数
标准答案： A, C, E 解析：法规考核点。根据《国有土地使用权出让合同补充协议》规定。
6、《中华人民共和国物权法》规定，不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括( )。
A.单位共有
B.按份共有
C.个人共有
D.共同共有
E.单位与个人共有
标准答案： B, D 解析：法规考核点。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
7 、下列选项中，( )是编制土地利用总体规划的主要依据。
A.土地价格水平
B.土地供需状况
C.国民经济和社会发展规划
D.上一级土地利用总体规划
E.土地质量特征
标准答案： B, C, D 解析：法规考核点。《土地管理法》第十七条规定，“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。第十八条规定，下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。
8、甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是( )。
A.甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
B.乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
C.乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表
D.任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图
E.国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表
标准答案： A, B, D 解析：法规考核点。《土地登记资料公开查询办法》规定，单位和个人查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。本办法所称土地登记资料，是指：(一)土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;(二)原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。对前款第(一)项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。
9、下列指标中，可以用来衡量土地利用集约度的指标有( )。
A.人均建设用地
B.容积率
C.建设用地总量
D.地均CDP
E.人均GDP
标准答案： A, B, D 解析：基础考核点。目前由于各试点城市对城市土地集约利用内涵的理解不同，所以，各自设计的指标体系也有所不同。所有城市共同使用的指标：人均建设用地(平方米/人)：反映土地集约利用程度中土地利用强度。指城市总人口与建成区建设用地面积比。大多数城市共同使用的指标：建筑密度(福州市、南京市、包头市无此指标)：反映土地集约利用强度。建成区范围建筑占地面积/建成区面积×100%。城市总容积率(南京市无此指标)：反映土地集约利用强度。城市总建筑面积/城市建设用地面积×100%。地均工业产值(万元/平方公里)(福州市、长春市、包头市无此指标)：衡量单位土地的经济产出，以年均单位面积工业产值指标计算。地均社会消费品商品零售额(万元/平方公里)(福州市、天津市、包头市无此指标)：衡量单位土地的经济产出。具体以年均单位面积社会消费品零售总额指标反映。城市人口与用地弹性系数(天津市、南京市无此指标)：城市用地增长率/城市人口增长率。
10、地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中确定的补充耕地的数量和( )。
A.位置
B.质量
C.资金
D.地块大小
E.土地用途
标准答案： B, C
解析：法规考核点。国土资源部《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。
三、判断题
1、在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
2、从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。
3、为了社会公共利益的需要，国家有权依照法律规定对单位和个人获得的国有出让土地使用权提前收回，并给予部分补偿。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《城市房地产管理法》第二十条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
4、土地是一种公共资源，其价格水平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实行土地价格备案制度。
标准答案： 错误
解析：基础考核点。调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。
5、按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
四、案例分析题
2006年，某民营企业为回报社会，结合自身长远发展的需要，拟在××省××乡内修建一条无偿使用的普通公路，其计划用地全部位于现行土地利用总体规划确定的建设用地范围外。后经协商，该企业与另一私营企业达成协议，联合投资开发。整个项目需占用该乡共计9个村的集体土地37公顷，其中涉及非基本农田的耕地15公顷，基本农田20公顷，其余为林地。就上述内容，回答1-5小题的问题。
1.根据现行法律法规以及国务院有关决定的规定，以下说法正确的是( ) 。
A.因该项目为非政府投资的乡镇基础设施建设项目，因此不需要经过发改委审批立项
B.该项目如果需要建设项目用地审批，须在立项之后立即向相应土地管理部门申请建设项目用地预审
C.建设项目通过用地预审后，如果对土地用途、项目选址等进行重大调整，应重新申请预审
D.该项目为非政府投资的乡镇基础设施建设项目，因此不需建设项目用地预审
2.因该项目与现行土地利用总体规划不符，则下列说法正确的是( )。
A.土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力，因此该项目必须等到新一轮土利用总体规划修编之后，才有可能获准建设施工
B.需要调整土地利用总体规划，并经原土地利用规划批准机关批准后方可实施
C.该项目不在现行土地利用总体规划确定的建设用地范围之内，不涉及调整土地利用总体规划
D.该项目属于乡村基础设施用地，乡级土地利用总体规划调整由县级政府主管部门进行并报省级主管部门批准
3.该项目如果能够获准实施，其涉及农用地转用和土地征收，则按照有关规定，下列说法错误的是( )。
A.项目涉及的37公顷土地的土地征收全部需报国务院批准
B.项目涉及的35公顷耕地的土地征收全部需报国务院批准
C.项目涉及的农用地转用中，有17公顷只需省级人民政府批准即可
D.项目涉及的农用地转用全部须报国务院批准
4.该项目如果能够获准实施，则其征收农民集体土地时，依法批准的征地方案应由( )在被征地所在的乡、村予以公告。
A.用地企业
B.被征地所在的村民委员会
C.乡政府土地管理所
D.县人民政府
5.该项目如果能够获准实施，则关于其征地费的使用和分配，下列说法正确的是( )。
A.土地补偿费必须用于全体农产
B.土地补偿费归农民集体经济组织所有
C.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置
D.安置补助费可以发放给被安置人员本人
标准答案： A,C,B,C,D
解 析：1.法规考核点。《建设项目用地预审管理办法》第五条规定，需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。第十四条规定，建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。第十五条规定，核准或者批准建设项目前，应当依照本办法规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。
2.法规考核点。《土地管理法实施条例》第二十六条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
3.法规考核点。因该项目占用基本农田20公顷，其所有用地全部需报国务院批准。
4.法规考核点。《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。
5.法规考核点。《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
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