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土地登记代理人考试相关法规知识点解析
一、地类调查
地类调查应在土地利用现状调查的基础上，按照《土地利用现状调查技术规程》及《全国土地分类(试行)》的要求，以接受勘测定界委托时为调查时点，通过现场调查及实地判读，将用地范围内及其附近的各地类界线测绘或转绘在工作底图上，并标注三级地类编号。在地类调查的同时，实地调绘基本农田界线和农用地转用范围界线。
为减少外业调绘工作量，在外业调绘前，应邀请熟悉当地情况的人结合地形图及土地利用现状调查图进行室内预判。
(一)土地分类体系
土地勘测定界中建设用地多在城郊结合部，同时涉及“全国土地利用现状分类体系”和“城镇土地分类体系”两种体系。而我国城郊结合部并没有明显的城、乡分界，这给两种分类体系的实际操作带来很大困难。以往的土地勘测定界工作采用两种分类体系时，勘测定界技术报告中分类尚明确，但土地勘测定界图中须标注地类号，例如：同是“21”，两个分类体系中代表的含义不同，易发生混淆。采用新的《全国土地分类》可以打破城乡分割的界线，同时将居民和村民实际使用的建设用地较好地联系起来，增强了调查成果的实用价值，也基本上回避了划分城乡居民点建成区界线的难题。
此外，各地农业生产结构调整的情况较多，而因农业生产结构调整带来的地类划分问题日益成为土地勘测定界工作中的一个难题。新的《全国土地分类》，将可调整土地作为第三级分类的“其中”出现，(如“果园，其中包括可调整果园”)增强了土地勘测定界成果的科学性与实用性。
目前，全国城镇、村庄地籍调查还没有全面完成，旧分类到新分类的过渡尚难以一步到位，为确保实施《全国土地分类》期间全国土地统计数据的统一性和准确性，满足我国实行土地用途管制制度需求，结合当前调查的实际情况，国土资源部制定了《全国土地分类》(过渡期适用)(表8―1)，具体“土地利用现状分类”到“《全国土地分类》(过渡期适用)”的转换参见(表8―2)。
(二)实地调绘
实地调绘是指依据《全国土地分类》(试行)，利用土地利用现状图、航片、地形图或地籍图上的地类界线，通过现场调查及实地判读，将用地范围内及其附近的各地类界线测绘或转绘在工作底图上，标注三级地类编号，核实现状地类与土地利用现状调查图上标注的地类一致性，与实地不一致的，在勘测定界技术报告及面积量算表中注明，同时调绘用地范围内的基本农田界线和农用地转用范围界线并标注在工作底图上。
1.地类及地类界线的调绘
地类调绘时，在实地对照分幅土地利用现状图、航片、地形图或地籍图逐一判读、调绘，现场标记在工作底图上，填写外业手簿。地类调绘较易出错，且对调查精度影响较大，因此需要特别认真、细心。地类调绘时应注意的几个问题：认真掌握土地分类含义，注意区分相近的地类，如改良草地与人工草地等难以区分的地类;在冬季，地面附着物少，区分土地类别有一定难度，要结合土地利用现状图实地询问确定;对于大型工矿、企事业单位、学校等宗地，如宗地内土地利用类别明显不同，并且土地类别界线明显(由道路、围墙等线状地物隔开)、土地面积较大，则应在宗地内区分出不同的土地利用类别。土地利用类别的界线，应在工作底图上表示清楚。
地类界线在图上以点线表示，并与用地界线形成封闭图形。对小于图上1.5mm的弯曲线可简化合并，地类按《土地利用现状调查技术规程》规定的图例符号注记在外业工作底图上。小于《土地利用现状调查技术规程》规定的地形图最小上图面积的小图斑可综合取舍，按相邻地类处理，地形图上最小居民地为4mm2，耕地、园地为6 mm2，其他地类为15 mm2，相应于航片上最小调绘图斑面积，应根据航片的平均比例尺进行折算。当地类界与现状地物或土地权属界、行政界重合时，地类界线可省略不绘。
二、平面控制测量
控制测量是为细部测量服务的，它具有传递点位坐标及精度控制的作用，能够限制测量误差的传播和积累。土地勘测定界一般是在控制测量的基础上进行放样测量界址点。当测区已具备施测的控制网时，可直接引用放样，但界址点测量的精度应满足《建设用地勘测定界技术规程(试行)》的要求。
(一)勘测定界平面控制网坐标系统的选择
勘测定界平面控制坐标系统应采用国家或该地区的城市独立平面控制坐标系统。对条件不具备的地区，经有权批准该项目用地的政府土地管理部门批准，可采用任意坐标系，其起始数据可从地形图、土地利用现状图上量取。当进行项目用地的勘测定界时，其坐标系的选择应与项目工程的坐标系统一致。
(二)勘测定界平面控制网的布设要求
勘测定界平面控制网按照分级布网、逐级控制的原则进行布设，首级控制网作为整个勘测定界工程的总体控制，次级控制网用于界址点放样及测量;勘测定界平面控制网一般要求最低一级控制网的点位中误差能满足界址点测量的精度要求(界址点测量中误差为±5cm)。不论是什么样的控制网都要求在测区内有足够的控制点，以满足土地勘测定界的需要。
(三)勘测定界平面控制网的布设形式
勘测定界平面控制网的布设形式一般有：GPS网、三角网、三边网、边角网、导线网，其中常见的形式主要有：GPS网、三角网及导线网等。
GPS网以其点位高精度、全天候作业、观测时间短、测站间无需通视、操作简便等特点著称。布网时应注意：虽然其各测站点之间不要求通视，但在选点时要考虑与下一级控制网(点)的通视要求;GPS点的点位应选在视野开阔处，要避开高压电线、变电站、电视台等设施，以减少电磁波信号对GPS接收机的影响;点位布设尽量选在交通方便的地方;点位附近不应有大面积水域或不应有强烈干扰卫星信号接收的物体，以减弱多路径效应的影响;对于地物较为密集的地方，也不适宜不设GPS网。
采用三角网布设控制网的优点是：图形简单、精度较高、有较多的检核条件、易于发现观测中的粗差、便于计算。缺点是：在平原地区或隐蔽地带易受障碍物的影响，布网困难较大，有时要考虑架高标。当项目用地的地形状况是丘陵地区，测区的几何图形基本上为正方形时，且通视条件较好的，应采用三角网的布设形式。
导线网布设控制网是较常用的一种方法，包括单一导线和具有一个或多个结点的导线网。网中的观测值是角度(或方向)和边长。独立网的起算数据是一个起算点的x，y坐标和一个方向的方位角。导线布设一时导线点间、导线点与结点间、结点与结点间的导线应尽可能布设为等边直伸形。导线在选点时应注意使相邻边长不要相差过大，以避免在观测时望远镜多次调焦。当短边较多时，则应考虑利用跨点或旁点传算坐标方位角。
导线网与三角网相比，具有以下优点：网中各点上的方向数较少，除节点外只有两个方向，因而受通视要求的限制较小，易于选点和降低觇标人高度，甚至无须选标;导线网的图形非常灵活，选点时可根据具体情况随时改变;网中的边长都是直接测定的，因此边长的精度较均匀。其缺点主要是：导线网中的多余观测数较同样规模的三角网要少，难于发现观测值中的粗差，因而可靠性不高。导线网特别适合于障碍物较多的平坦地区或隐蔽地区。
(四)大型工程勘测定界控制网的布设
当勘测定界的面积较大，控制网的布设应遵循分级布网、逐级控制的布设原则。首级控制网的布设，要考虑到控制测区的整体，同时还要考虑到次级控制网的敷设。次级的控制网是以首级控制网为基础布设的。首级控制网的成果是次级控制网的起算数据，次级控制网的布设，应满足界址点测量的需要。
大型工程勘测定界控制网的布设的程序为：首先根据测区的地形、地貌状况、勘测定界的界线及其界址点位置，布设首级控制网;然后在首级控制网的基础上，布设次级的控制网;根据需要，还可以逐级布设控制网，直到满足勘测定界需求为止。
对于线性工程(如：公路、铁路、运输管线等)的勘测定界，首级控制网应沿着其走向布设。具备使用GPS地区，用GPS网作为测区的首级控制，次级控制网是在GPS网的基础上，应用全站仪布设若干条附合导线。
三、农村土地纠纷内容
第一，土地权属不清。
农村在推行联产承包责任制时，大都实行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地争议较多;文革前，有些场社体制改革，有些退场不退地，留下了纠纷隐患;而部分乡镇一直沿袭“谁有土地谁耕、谁承包”的做法，造成了农民争占“祖宗田”，“祖宗地”现象突出;村集体与村集体之间也存在着相邻地段土地的归属问题的争夺。
第二，农村依法用地观念差，越权发包的情况突出。
农民依法用地的观念比较薄弱，农民不按国家的规定合理使用土地，而是任凭自己的意愿违反有关规定使用土地，给邻地的使用权造成侵害，由此引起纠纷。再者，有的乡镇干部及村委会基层干部对集体土地的开发使用缺乏科学规划，土地用途管制制度不落实执行，村委会或村民小组自作主越权越级向外发包土地，而依据《国土法》和《村民委员会法》规定，村社出让、租赁土地不通过村民讨论，没有得到三分之二村民同意，村委会不得违反民主设定原则同外签订合同，而村委会或村民小组的法制观念薄弱，基本上不依法行使权利，这是产生土地纠纷原因之一;有的基层干部以牺牲农民的承包地为手段，严重违背土地操作程序，隐瞒实情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地纠纷。
第三，“开发热”留下隐患。
在前些年的“开发热”中，一些地方为了多招商，急开发，对外来公司转让、租赁、转包土地面积过大，承包期过长，农民参与程度小，地价又低，农民感到吃亏，成为引发纠纷的导火线。
第四，开采钛矿、挖塘养虾、外包林地，给生态造成破坏，环境被污染，农民反映强烈，要求收回土地，却得不到解决。
海南有些地方钛矿资源丰富，但钛矿开采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘养虾，破坏生态平衡，农民要求中止合同，收回土地，发挥土地的正常功效，但有些地方对此类问题迟迟不解决，或得不到合理解决。
第五，地方政府征地遗留问题得不到有效解决。
诸如为了兴建高速公路;为了城市开发，需要统一征收农民土地。本来，这种统一规划、统一布局、统一建设是一件造福于民的好事。地方政府征用农民的大量土地，而农民却得不到合理的补偿，由此而引发土地纠纷。
第六，擅自转包、重复发包或单方毁约改变土地用途。
随着土地的不断增值，有的村委会把同一土地重复发包，造成“一地两包”;而不少承包商为了短期利益，擅自转包，严重损害集体利益，有的甚至单方毁约，违法毁损承包标的物，导致纠纷发生。
另外，近几年来伴随着离婚案件的增多，因离婚后土地承包问题如何解决也是引起纠纷的一种形式。夫妻离婚后，有的土地因分割过于零碎，不便于种植和经营;有的因分割不均匀，有的甚至不分割，往往对女方的合法权益不加于保护，使一方当事人的利益遭受到损害，因此产生了土地纠纷。
土地是农民的衣食之源、生存之本。农民失去了土地便意味着生活无着，势必积怨成愤，引起纠纷。而土地纠纷是否得到合理有效的解决，既关系到政府是否认真践行“三个代表”重要思想的问题，也关系到人民法院司法为民的形象。应引起各级政府和法院的高度重视。
四、土地抵押权的概念
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
第一，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权;同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
第二，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权(主权利)才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
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