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土地登记代理人法律知识：合同的变更
我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护”，这一规定阐明了合同的法律效力。但是，在合同依法成立后，并不排除当事人根据客观情况的变化，按照一定程序经平等协商变更或解除已经成立的合同。
一、合同变更的概念
我国《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。
合同的变更是指合同成立后当事人双方经过协商达成合意，对已经成立的合同的内容进行的变更。合同的变更不包括主体的变更。合同主体的变更，不论是债权人的变更还是债务人的变更，合同的内容并不发生变化，所以其实际效果是原有合同的权利义务的转移。
合同的变更主要发生在下列场合：①基于法律的直接规定而变更合同，如因债务人的违约行为使合同不能履行时，履行合同债务变更为损害赔偿债务;②因重大误解而订立合同的，有重大误解的一方当事人可以通过行使变更权变更合同;③因情势变更使合同继续履行显失公平的，当事人可以请求变更合同;④经当事人双方协商一致而变更合同。
二、合同变更的要件
(一)存在合法有效的合同关系
合同的变更的对象是已经依法成立的合同，这是合同变更的前提条件。如果根本不存在合同关系，就谈不上合同的变更。即使存在合同，但如果该合同是无效合同或被撤销的合同，那么该合同自始便没有法律效力，仍属于没有合同关系的存在，所以也不发生合同变更的问题。
(二)合同内容的变更
合同的变更是合同内容的变更，不包括合同主体的变更。合同内容的变更是构成合同变更的重要条件。关于合同变更，可以由合同当事人自由协商确定具体变更的内容，法律不加以限制。
一般而言，合同内容的变更可以在下列方面进行：①合同标的变更;②标的物数量的增减;③标的物品质的改变;④价款或酬金的增减;⑤履行期限、履行地点或履行方式的变更;⑥结算方式的改变;⑦增加或除去所附条件;⑧单纯债权改为选择债权;⑨担保的设定或消灭;⑩利息的改变;⑩违约金的变更等。
(三)合同的变更应依据
法律规定或当事人的约定进行合同的变更可以根据法律的规定直接发生变更合同的法律效力，而不以法院或仲裁机构的裁决或当事人的协议为必经程序。例如，由于当事人因不履行或不恰当履行合同义务而造成另一方当事人利益损失的，当然应承担损害赔偿的义务。当事人一方因重大误解或情势变更而提出变更合同请求的，一般应经过法院或仲裁机构的裁决。而当事人之间通过协商的形式变更合同的，不必经诉讼程序或仲裁程序。当事人就合同变更问题达成协议，实际上就是以一个变更合同的合同来变更原合同的内容。
三、合同变更的效力
合同的变更是在保持原合同关系的基础上，使合同的内容发生变化。合同变更后，当事人之间的合同关系依然存在，只不过是以变更后的合同代替了原合同。原则上合同变更的效力没有溯及力，即变更只对未来发生效力。这说明，合同变更只能发生在合同订立之后尚未完全履行之前，合同的变更只是对尚未履行的部分发生效力，而不涉及已经履行的部分，已经履行的部分仍然有效，当事人不能因合同变更而要求对方返还因已经履行而获得的利益。
另外，合同变更的效力仅及于变更的部分，未变更部分的效力依然存在，当事人不能因合同变更而拒绝履行该部分的义务。
四、合同的转让
合同的转让，是指合同当事人依法将合同的权利义务转让给他人的合法行为。合同的转让不同与合同的变更，其法律特征是：
1.合同转让是合同主体的变更 合同转让时，当事人一方将自己在合同中的权利义务全部或部分转让给合同当事人以外的第三人。合同转让后，第三人可能取代转让人的地位成为合同的当事人一方，也可能不取代转让人的地位而是与转让人同时作为合同当事人的一方。
2.合同的转让不改变合同的内容 合同的转让只是发生合同当事人的变化，合同所约定的权利义务并不发生改变。
3.合同转让是一种合法行为 首先，所转让的合同必须是依法成立的有效合同，无效合同本身不具有法律效力，因而是不能转让的;其次，具体转让行为应符合法律的有关规定，我国《合同法》在合同转让方面规定了具体的要求，只有符合这些要求的，合同的转让才能发生效力。
(一)合同权利的转让
1.合同权利转让的概念
合同权利的转让，是指合同中的债权人全部或部分的将其债权转让给第三人的行为。 根据我国《合同法》关于合同转让的规定，归纳合同权利转让的条件如下：
(1)权利的转让不改变债权的内容和范围。《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”这一规定表明，合同权利的转让只能在权利人所享有的权利范围内进行，而不能通过转让使权利扩大。权利的转让不得增加债务人的负担。
(2)转让的权利应具有可转让性。在《合同法》第79条中规定了不具有可转让性的情形：①根据合同性质不得转让。从合同的性质上看，某些合同只能在特定的当事人之间发生，因此是不能转让的。例如，具有人身性质的债权属于专属性的权利，基于对特定当事人的信用而发生的债权等都是不能转让的;②按照当事人约定不得转让。当事人在订立合同时可以特别约定不得转让合同权利，这一约定与合同具有同样的法律效力;③依照法律规定不得转让。从权利的属性上看，权利的转让是权利人的权利，因此由法律直接对债权转让加以限制的情形是较少的。构成对权利转让的法律限制的，必须是有法律的明确规定，而不能任意解释。
2.合同权利转让的通知义务
我国《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”合同权利的转让与受让发生在债权人和第三人之间，转让本身并不需要债务人的同意。但是，债权转让的结果往往与合同债务人的利益有着十分密切的关系，因此，法律要求当债权人转让债权时，应当事先通知债务人。规定债权人通知义务的目的在于，使债务人了解债权转让的事实，使其能够按照转让后的情况安排履行债务，从而避免造成债务人不必要的损失。如果债权人未将转让的事实通知债务人的，该债权转让对债务人不发生效力，在这种情况下，债务人可以仍然按原合同履行债务而使合同关系消灭。
3.合同权利转让的法律效力
合同权利的转让是通过债权人与第三人的协议进行的。从转让协议的角度看，合同权利转让的效力包括对内效力和对外效力。
(1)合同权利转让的对内效力。对内效力，是指因合同权利的转让在债权人与第三人之间产生的法律效力。
1)当事人地位的变化。如果债权人将其债权全部转让给第三人，那么受让人取代原债权人的地位，成为合同的债权人。当债权人将其债权部分转让时，原合同的债权由原债权人和受让人共享，同时作为债权人。
2)从权利与债权同时转让。《合同法》第8l条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”如果合同权利中含有主权利和从权利的，如从属于主债权的保证权、抵押权、利息债权等，只要不是专属于债权人的权利，那么按照从随主的原则，从权利应随着主权利的转让而转让。以保证为例，在保证期限内，如果债权人将债权转让给第三人，那么第三人同时取得债权人在保证合同中的权利，保证人应在原保证担保的范围内继续承担责任。
(2)合同权利转让的对外效力。对外效力，是指权利转让对债务人的效力。
1)债务人应向转让后的债权人(受让人)履行债务。合同权利转让后，受让人成为新的债权人，因此债务人应向其履行债务，同时免除对原债权人所负的责任。如果债务人仍然向原债权人履行债务则不属于合同的履行，因此造成债权人损失的应负责赔偿。
2)债务人原有的权利效力不受债权转让的影响。《合同法》第82条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”自债务人接到债权转让通知时开始，债权转让成立，受让人取得债权人的地位，债务人对债权人的抗辩权当然继续有效。《合同法》第83条规定：“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。”债务人如果对债权人享有债权，那么在符合债的抵销条件时可以向债权人主张抵销，而债权转让发生后，债务人所享有的抵销权同样可以及于新的债权人。
(二)合同义务的转让
合同义务的转让又称债务的承担，是指债务人将债务的全部或部分转移给第三人承担的行为。 《合同法》第84条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”
债权人同意债务人转让其债务给第三人的，视为债权人认可了债务受让人清偿债务的能力。债务全部转让给第三人的效力为：
(1)第三人取代原债务人的地位成为合同的债务人，原债务人脱离合同关系而不再承担债务履行的义务，所以债务的全部转让又称为免责的债务承担。
(2)债务由新债务人全部承担，从属于原主债务的特定债务也随同主债务转移到新债务人。
(3)新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
债务部分转让给第三人的效力是：原债务人并没有脱离合同关系，第三人作为新的债务人加入合同关系，与债务人共同承担合同义务，因此合同债务的部分转让又称为并存的债务承担。债务部分转让的，原债务人与新债务人一并作为债务人一方，形成多数人之债务。在多数债务人之间，可以是由原债务人和新债务人按照约定的份额承担合同债务，在此情况下的债务是按份债务;也可以是根据约定由原债务人与新债务人形成连带关系，共同作为连带债务人向债权人履行债务，此时的债务是连带债务。如果在转让协议中对于债务人之间的债务份额没有约定或者约定不清的，则应由原债务人与新债务人承担连带债务。
(三)合同权利义务概括转让
合同权利义务概括转让，是指合同当事人一方其权利义务一并转让给第三人，第三人概括承受该合同权利义务的行为。
权利义务概括转让的条件、效力与债权转让、债务转让的条件基本相同。
合同权利义务的概括转让，可以分为意定概括转让和法定概括转让。意定概括转让是指通过当事人之间的转让协议进行合同权利义务的转让。我国《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”可见，合同权利义务的概括转让与单纯的权利转让或单纯的义务转让的最大不同之处在于，不论合同的哪一方要转让自己的权利义务，都必须经对方当事人的同意。
法定的概括转让是指根据法律规定而产生权利义务的概括转让。《合同法》第90条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”
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