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土地登记代理人法律知识：合同的效力
合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律效力，那么合同的效力具体指的是什么呢?一起来了解一下!
一、合同生效概述
(一)概念
《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。我们说合同具有法律效力，并不等于说合同就是法律。合同和法律都是具有约束力的，但是法律的约束力是具有普遍性的，而合同的约束力只发生在合同当事人之间。依法成立的合同，受法律保护，可见，合同虽然是当事人之间的合意，但其法律约束力不是由当事人的意志所决定，而是法律所赋予的。
合同具有法律约束力意味着：合同一经成立，当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同当事人之间具体的权利义务关系上，权利人享有请求和接受义务人履行合同义务的权利，其中包括请求法院强制执行的权利，在对方违约时获得补救的权利等。而在义务方面，义务人必须按照约定切实履行自己的义务，如果当事人拒绝履行或不适当履行合同义务，应当承担违约责任。义务人所承担的义务和违约责任具有法律的强制，是以国家强制力作为保障的。
合同的法律约束力只发生在合同当事人之间，意味着由合同所产生的权利义务只有合同当事人才能享有和承担，而合同以外的第三人并不能成为合同的权利人或义务人。除此以外，合同的法律效力还表明其具有对外的对抗效力。根据《合同法》的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，受法律保护。
只有依法成立的合同才能具有法律效力，所谓依法成立，是指合同的成立应符合法律所规定的有效条件，合同的有效条件与民事法律行为的有效条件是基本一致的，有关这方面的详细内容，见本书第五章第四节民事法律行为的成立与生效条件。
(二)合同生效的时间
《合同法》关于合同的生效时间的规定，主要有三个方面：
1.一般生效时间 《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”《合同法》第26条规定：“承诺通知到达要约人时生效。”综合上述法律规定，可以看出，对于法律没有其他规定或者当事人没有其他约定的合同来说，承诺到达要约人的时间是承诺生效的时间，承诺生效的时间就是合同成立的时间，而合同成立的时间就是合同生效的时间。
2.特别生效时间 《合同法》第44条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对于法律、法规规定应当办理法定手续的合同，在办理了相关手续后，合同开始生效。
3.附条件、附期限合同的生效时间 《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”第46条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。”可见，当合同附条件或附期限时，合同的成立时间并不是合同生效的时间，合同何时开始生效，取决于该合同所附条件的成就，或所附期限的到来。
二、合同的效力待定
效力待定的合同，是指合同虽已成立，但由于不完全具备法律规定的有效条件，因而其是否能够生效还须经权利人的承认才能确定的合同。效力待定的合同是自身有瑕疵的合同，而这种瑕疵经权利人的承认是可以弥补的，所以它不同于合同的无效和合同的可撤销。合同无效属于确定无效，而且也不能因其他行为使之生效;对于可撤销的合同来说，在其未被撤销之前，其效力已经发生。
效力待定的合同主要在下列几种场合出现：
1.合同的主体不具有相应的民事行为能力 《合同法》第47条规定;“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”可见，限制民事行为能力人所订立的合同，在经法定代理人追认之前，其效力属于不确定状态，只有经过有效确认后，其效力才能发生。
根据《合同法》的规定，合同的相对人享有催告权和撤销权。限制行为能力人签订合同的，相对人可以催告限制民事行为能力人的法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被迫认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
2.无权代理订立的合同 《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”应当注意，该规定表明，在无权代理订立合同的场合，合同本身的效力并不存在问题，只是该合同的效力发生在哪些主体之间要取决于被代理人是否追认，如果被代理人追认的，则该合同对被代理人发生效力;如果被代理人不予以追认，则由行为人与相对人承担责任。在无权代理订立合同的情况下，相对人同样享有催告权和撤销权。
3.无权处分他人财产而订立的合同 无权处分的行为是一种事实行为，原则上应属于无效的民事行为，但根据《合同法》第5l条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，对于无权处分行为的效力应作具体的分析。无权处分他人财产的事实发生后，可能会产生两种后果，①如果权利人追认或者无权处分的人在事后取得处分权的，则合同有效;②如果权利人不予以追认或者无权处分人没有取得处分权的，则合同无效。这种情况下，应注意物权法关于善意取得制度的适用问题。
三、合同无效
合同无效，是指当事人所订立的合同因不具备合同的有效条件而不能产生当事人所预期的法律后果的情况。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效;
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该条所列举的情形，都属于合同的当然无效，即合同本身无效。详细内容，请见本书第五章第六节无效的民事行为。合同无效，意味着当事人订立合同的预期目的不能实现，所订立的合同不具有有效合同的拘束力，但是并不等于说无效合同不产生任何法律后果。关于无效合同的法律后果将在本节第五个问题中叙述。
四、合同的可撤销和可变更
(一)概念和特征
1.概念 合同的可撤销和可变更是指由于当事人在意思表示方面存在瑕疵而可以对已经成立的合同予以撤销或变更。我国《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
2.可撤销、可变更的合同的特点
(1)合同的撤销或变更是合同当事人对合同的撤销或变更。即是合同的当事人一方依法行使撤销权或变更权的结果。这一特点表明，即使当事人之间订立的合同具有可撤销、可变更的因素，如果当事人没有提出请求的，人民法院或仲裁机构不能主动予以撤销或变更。另外，法院或仲裁机构在受理了当事人的请求后，也应根据当事人的具体请求予以处理，即“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。
(2)可撤销、可变更的合同属于相对无效的合同。当事人行使撤销权或变更权所针对的是已经生效的合同，即合同在被撤销之前或变更之前均为有效合同，只有当撤销权人行使撤销权或予以变更时，合同才自始无效或效力发生变化。所以，与确定无效合同有明显的区别。
(3)可撤销的合同一经撤销，合同当事人之间便消灭合同关系，这一效力追溯到合同成立时。而合同经变更后，当事人之间仍然存在着合同关系，只是合同关系的内容发生了变化。变更的效力也追溯到合同成立时。
(二)撤销权、变更权的行使
撤销权和变更权一般是由利益受到损害的一方当事人来行使的，该权利的行使可以是直接向合同另一方当事人提出请求，经协商达到撤销或变更合同的目的。如果双方协商不成，则可以请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。当事人在行使请求权方面，还应符合《合同法》第55条的规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
(三)可撤销和可变更合同的种类
根据《合同法》第54条的规定，可撤销和可变更的合同包括以下几种： (1)因重大误解而订立的合同。 (2)显失公平的合同。
有关重大误解和显失公平的内容，详见本书第五章第七节的阐述。 (3)因欺诈、胁迫而订立的合同。 (4)乘人之危订立的合同。
需要注意的是，在我国《民法通则》第58条的规定中，将一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的行为都列为无效的民事行为。而在新《合同法》中却对上述情况作出了不同的规定。①将因欺诈、胁迫而订立的合同加以区分，对于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，以是否损害国家利益为标准，分别按无效合同和可撤销、可变更合同处理;②将乘人之危订立的合同列为可撤销、可变更的合同。
《合同法》之所以如此规定，其理由主要在于：合同的效力一般只发生在合同当事人之间，所涉及的是私权关系，只有当事人才能对各自的利益加以足够的注意和维护，当有违背当事人真实意思的情况出现时，当事人完全可以通过行使撤销权或变更权来维护自己的权益。而当所订立的合同危害国家利益时，该合同应归于无效，这样才能有利于维护国家和社会公共利益。
五、合同无效或被撤销的后果
如前所述，合同被确认无效或被撤销后，不仅不能产生合同履行的效力，还要产生一定的法律后果，当然，这些法律后果并不是当事人所预期的。具体表现为：
(一)合同被确认无效或被撤销所产生的效力
1.合同自始无效 我国《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。该规定表明，合同被确认无效或者被撤销所产生的效力是溯及既往的，即从合同成立时开始就没有法律约束力，而不是从被确认或被撤销时开始无效。
2.合同部分无效 《合同法》第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。应注意的是，不能将这一规定简单理解为某一合同中既有无效的条款，又有有效的条款，不能孤立地看某一合同中的有效部分和无效部分。合同法的这一规定所强调的是，合同中无效部分对于合同的其他部分的影响力如何。如果合同部分无效并不影响其他部分效力的，合同的其他部分仍然有效，即此时的合同属于部分无效的合同。如果无效部分影响到合同的其他部分的效力，或者说合同的无效条款是足以决定合同性质的，那么将导致整个合同的无效，而不属于合同的部分无效。例如，在一个买卖协议中，双方明确约定了买卖的数量、价格、交付方式、履行期限等条款，单就这些条款，我们并不能看出其效力如何，然而，在这一买卖协议中的实质性条款是关于人口买卖的，那么，这个协议绝对是一个无效的违法行为，在这种情况下，该协议中的有关数量、价格等条款都将是毫无意义的。
3.不影响解决争议条款的效力 《合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”
(二)合同无效或被撤销的法律后果
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
1.返还财产 返还财产发生在当事人已经有实际交付标的物或价金的场合。在合同被确认无效或撤销之前，当事人一方取得标的物或价金是以合同为根据的，而当合同被确认无效或撤销之后，就意味着这一根据消灭了，因此，接受财产的一方负有返还的义务。返还财产的目的是消灭无效合同或被撤销的合同的效力，使恢复到合同成立前的状态。
返还财产的具体形式有两种，①单方返还财产。单方返还发生在当事人一方已经履行了合同，另一方尚未履行的场合。②双方返还财产。双方返还是指双方都负有返还从对方所取得的财产，但是，如果一方没有违法行为，而另一方有故意违法行为的，无违法行为的一方有权要求对方返还财产，有故意违法行为的一方则无权请求返还财产。
2.折价补偿 当财产不能返还或者没有返还的必要时，应当采取按照所取得的财产的价值进行折算，然后以金钱的方式向对方当事人进行补偿的责任形式。
所谓财产的不能返还大致有两种情况，①法律上的不能返还。根据物权法中的善意取得制度，如果当事人一方将所取得的财产已经转让给第三人，而第三人在取得该财产时是符合善意取得的条件的，那么就构成了法律上的返还不能;②事实上的返还不能。当标的物意外灭失且该标的物为不可替代物时，当事人就无法实际返还财产。在这些情况下，当事人就应当采用折价补偿的方法，向对方当事人承担责任。
3.赔偿损失 合同被确认无效或者被撤后，如果因此给对方造成损失的，当事人主观上有过错的一方应负责赔偿对方当事人的损失;当事人双方都有过错的，则应各自承担相应的责任，即受到损害的当事人也有过错的，也应对自己的过错负责，而不能要求对方承担全部责任。
4.追缴财产 《合同法》第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”当事人恶意串通属于当事人双方(或代理人与相对人)具有共同的故意的行为，即以损害国家、集体或者第三人的利益来使自己获得非法利益。在无效的民事行为中，恶意串通属于情节恶劣的违法行为，因此其后果不是相互返还财产或赔偿损失，而是要追缴双方因合同而获得的财产，收归国家所有或者返还给集体、第三人。
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