2017土地登记代理人考试《代理实务》模拟试题及答案
一、单项选择题
1.土地登记的根本目的是()。
A.对抗第三人的凭证
B.对权利的公示
C.对土地管理的完善
D.维护国有土地所有权
【答案】B
【解析】土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。
2.物权变动必须遵循()原则。
A.公示
B.登记
C.交付
D.通告
【答案】A
【解析】物权变动(设立、变更、转让、消灭)必须遵循公示原则，即物权的变动必须通过法定的公示方式才能产生法律效力。公示方式根据不同的标的物可分为交付公示和登记公示两种。
3.土地等不动产物权变动的公示方式为()。
A.交付
B.登记
C.协议
D.协商
【答案】B
【解析】土地等不动产物权以登记公示，即将不动产物权变动的有关情况，通过一定程序记载到国家法定登记机关的簿册上，土地物权的变动才发生效力。
4.下列关于土地登记的说法，错误的是()。
A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用
B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序
C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据
D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记
【答案】D
【解析】D项，在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，破坏耕地，非法占用耕地的，均不得办理土地登记。
5.世界多数国家的`地籍资料的发展大体都经历了()的阶段。
A.法律地籍——税收地籍——多用途地籍
B.产权地籍——税收地籍——现代地籍
C.法律地籍——产权地籍——现代地籍
D.税收地籍——产权地籍——多用途地籍
【答案】D
【解析】世界多数国家的土地登记大体都经历了由最初的为政府税收服务，发展到产权保护，到现代可用于多种用途。为政府税收服务的土地登记对应的是税收地籍;以产权保护为目的的土地登记对应的是产权地籍，又称“法律地籍”;现代的多用途土地登记对应的是多用途多目的地籍，又称“现代地籍”。
6.下列各项不属于我国土地登记历史成就的是()。
A.十二铜表法
B.鱼鳞图册
C.赋役黄册制度
D.方田与首实
【答案】A
【解析】十二铜表法是罗马最古老的成文法，其中第七表为土地权利法;方田与首实为宋代时所实行;鱼鳞图册和赋役黄册制度是我国明朝初期所实行的土地制度。
7.《物权法》于()在第十届全国人民代表大会第五次会议上审议通过。
A.1998年8月29日
B.2007年3月16日
C.2007年l2月30日
D.2008年2月1日
【答案】B
【解析】2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议审议通过《物权法》，《物权法》的颁布是土地登记工作中的一个重要时点。A项是《中华人民共和国土地管理法》颁布的时间;C项是《土地登记办法》颁布的时间;D项是《土地登记办法》实施的时间。
8.()是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。
A.权利意思主义制度
B.采用形式主义立法
C.权利变更意思主义
D.采用意思主义立法
【答案】D
【解析】采用意思主义立法是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
9.()是指土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
A.非实质性审查
B.普遍性形式审查主义
C.形式审查主义
D.通性审查制度
【答案】c
【解析】采取形式审查主义是契约登记制度的一个特点，即土地登记机构对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
10.()是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
A.登记无公信力
B.登记既定事实
C.登记公信变更
D.登记本位主义
【答案】A
【解析】契约登记制度由法国首创，登记无公信力是契约登记制度的一个特点，即已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
二、多项选择题
11.根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。
A.帮助土地权利人解决土地权属纠纷
B.填写土地登记卡、土地权利证书
C.查询土地登记材料
D.收集、整理土地权属来源证明材料
E.办理土地登记申请、指界
【答案】CDE
【解析】根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事的登记代理业务包括：
①办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等;
②收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料;
③帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续;
④查询土地登记资料;
⑤查证土地产权;
⑥提供土地登记及地籍管理相关法律咨询;
⑦与土地登记业务相关的其他事项。
12.土地登记代理的程序主要包括()。
A.接受委托
B.签订土地登记代理委托书、代理合同
C.收集查询土地登记相关信息与资料
D.开展具体业务
E.制作土地证书与提交成果
【答案】ABCD
【解析】不同的土地登记代理业务在具体操作中因内容的不同在程序上有一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括：
①接受委托;
②签订土地登记代理委托书、代理合同;
③收集查询土地登记相关信息与资料;
④开展具体业务;
⑤提交成果。
13.土地登记代理委托书应明确的内容包括()。
A.土地登记代理的权限
B.土地登记代理人姓名
C.土地登记代理机构名称
D.土地权属状况
E.土地登记代理的内容
【答案】ABCE
【解析】委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。委托书主要应明确的内容有：
①委托人名称或姓名;
②土地登记代理机构名称;
③土地登记代理人姓名;
④土地登记代理的内容;
⑤土地登记代理的权限。
14.关于土地登记代理委托书与代理合同及其之间的关系，下列说法正确的有()。
A.委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一
B.土地登记代理委托书与土地登记代理合同都是双方建立委托关系的重要凭证，两者作用基本相同
C.土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据
D.土地登记代理人持登记代理合同开展土地登记代理业务
E.土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用
【答案】ACE
【解析】B项，委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用。D项，土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。
15.土地登记代理委托书在生效之前需由()签字。
A.委托人
B.土地法人
C.土地登记申请法人代表
D.土地登记代理机构
E.土地登记代理人
【答案】ADE
【解析】为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效。
16.土地登记代理机构在收集土地登记相关资料时可借助的基本途径包括()。
A.文字资料
B.实地察看
C.地籍或地形测绘资料
D.通过经验获得
E.向有关当事人了解情况
【答案】ABCE
【解析】土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
①文字资料;
②地籍或地形测绘资料;
③实地察看;
④向有关当事人了解情况。
17.在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意()。
A.资料是否易处理
B.有关材料的真实性、合法性
C.材料是否完整、齐全
D.材料的取得程序要合法
E.土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单
【答案】BCDE
【解析】在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意的内容有：
①收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性;
②检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料附件不全等问题，应及时与委托方沟通协商，及时补报;
③材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料;
④在收集资料时，土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单，必要时还应制作专门的调查表格;
⑤在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录实地查勘的有关情况。
18.开展土地登记代理业务的基本要求包括()。
A.认真进行市场分析和政策分析
B.公平公正对待客户
C.不断提高服务水平和服务质量
D.加强沟通和交流
E.拓展业务范围
【答案】ABCD
【解析】开展土地登记代理业务的基本要求有：
①认真进行市场分析和政策分析;
②公平公正对待客户;
③不断提高服务水平和服务质量;
④加强沟通和交流;
⑤做好客户维护工作。
19.土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以()，由委托双方商议后确定。
A.根据国家制定的统一的土地登记代理收费标准
B.参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准
C.根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况
D.按机构经验的大小来决定
E.由委托人和土地登记代理机构协商确定
【答案】BC
【解析】土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定。土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准，根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况，由委托双方商议后确定。
20.土地登记代理合同的重要作用包括()。
A.有效保障合同当事人的合法权益
B.确保土地权属的合法性
C.维护土地登记代理市场的秩序
D.保护代理人可以获得收益
E.确保登记的合法性
【答案】AC
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