关于万达上市背后的财务解读

　　保卫现金流

　　与坐拥500亿元现金流、高调赴美上市的阿里巴巴不同，处在物业销售收入大幅下滑、经营性现金流和投资性现金流降至负数以及融资性现金流大幅攀升状况之下的万达地产，显然不够财大气粗。

　　从招股说明书中的综合现金流量表发现，万达地产的现金及现金等价物从2013年年底的695.25亿元小幅增长至今年6月底的747.61亿元，其似乎拥有良好的流动性。

　　但分析企业经营、投资、融资活动产生的现金流量及构成，就会发现万达地产获取现金的能力在下降，而其偿债压力在增大。

　　从经营活动产生的现金流量分析，一般来说，赚钱时，企业经营活动的现金流是正值，亏损时，企业现金流是负值。而且，产生的现金流越多，越能说明企业的销售畅通、资金周转快、销售回款能力较强;反之，则意味着企业获取现金流量能力、偿还能力和支付能力降低，甚至未来将面临资金链断裂的压力。

　　招股说明书显示，2014年上半年，万达地产营业收入为232.51亿元，相比2013年上半年同比下降27.5%，同比下降的主要原因是物业销售收入大幅下降38.6%。

　　经营性现金流的变化让人大跌眼镜。2011年，万达地产的商业地产经营活动产生的现金流达359亿元(来自物业销售)。这一数字到2012年大幅降至115亿元，2013年进一步降到68亿元，2014年上半年变成了负89.5亿元。

　　从投资活动的现金流角度分析，一般来说，处在扩张时期的企业会加大投资，其投资活动的.现金流是负值。而在收缩时期，其投资活动的现金流就是正值了。由于扩展业务，2014年上半年，万达地产投资活动现金流大幅下滑至负209.1亿元。

　　由此看出，随着经营和投资活动产生的现金流减少至负数，支撑企业运营的资金重任自然落到了融资头上。其中，抵押贷款和银行授信，是万达地产融资的主要渠道。

　　从融资活动产生的现金流量分析，一般来说，筹资活动产生的现金净流量越大，说明企业面临的偿债压力越大。招股说明书显示，万达地产融资活动产生的现金流逐渐增大。截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，万达地产融资活动产生的现金流量净额分别为15.3亿元、185亿元、379亿元、339亿元、351亿元。仅仅依靠不断扩大的融资规模来补充资金缺口，令万达地产的偿债压力巨大。

　　综合考虑获取现金流量能力降低、销售回笼难度加大、资金占用周期增长、未偿还债务及利息支出增加等因素，万达地产现有的747.61亿元的现金流量净额只是杯水车薪。

　　稳健的现金流是企业赖以生存与发展的“血液”。由于以资金密集为特征的房地产企业具有所需资金量大、周转周期长、占用风险大等特点，一旦发生资金短缺甚至资金链断裂，其就会出现烂尾楼甚至破产清算等情况。

　　“现金流永远比负债率更重要。”万达地产走走停停的十年坎坷上市路在此刻画上句号，尽管有些匆忙，但这却不失为明智之举。

　　看到现金流量指标的预警信号，万达地产期望通过上市提高自身的“造血”功能，获得源源不断的“新鲜血液”。

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