国内房地产经营管理探究

　　房地产经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。目前，在我国房地产经营管理中还存在一些问题，如何有效地处理这些问题，将对我国的房地产行业产生深远的意义。

　　1.2011年我国房地产市场形势

　　从上面的我国房地产开发投资的情况来看，2011年我国的房地产投资整体还是保持30%左右的增长速度，但是到了6月份以后，又开始出现增幅逐渐回落的现象。在房地产的开发投资中，用于住宅的投资总共为39857亿元，同比增长32.8%，但在6、7月份以后也出现了逐渐回落的趋势。在2月份左右，由于各个房地产企业的建设计划开始得到落实，加上国家宏观调控的作用，房地产开发投资出现逐渐上升的趋势。再来看一下我国房地产企业新开工面积情况。

　　从上面的图表可以看出，2011年我国的房地产企业新开工的面积呈现出稳中有降的趋势，11月份的房屋竣工面积为年内新高。从房屋的新开工面积来看，从下半年以来，房地产企业的`新开工面积逐月地减少，各大房地产企业纷纷缓开工、拖延竣工的时间。到了11份，由于年关将近，各大房地产企业纷纷赶着竣工，导致竣工面积一下突然增长，创造了9605万平方米的记录，环比增长53.3%。而从4月份开始，房屋竣工的面积维持在一个低位的水平。从开工面积来看，从1到11月，我国的房地产企业的房屋开发面积为17.5亿平方米，同比增长20.5%。但是也出现了连续3个月收窄的情况。下面则是11年我国房地产企业的商品房销售情况图表。

　　从图表三可以看出，我国房地产企业商品房的销售在整体上保持着上涨的趋势，但是从第四季度开始，出现了下滑的现象。从上面的图表可以看出，从十月份开始，商品房和商品住宅的销售面积都出现了同比下降的趋势，这预示着我国的房地产整体市场出现了成交量、成交额下滑的现象。在全国商品房销售总面积中，商品营业用房的增长最快，为17.0%，住宅的销售面积增长最慢，为7.5%。下图则是指2011年以来我国商品房价格的趋势。

　　从2011年我国房地产价格的走势来看，我国的房地产企业出现了价格小幅下滑的现象。从商品房的价格来看，11年商品房的成交均价同比上涨6.9%，而2010年商品房的价格同比增长为7.5%，出现了涨幅下降的趋势。这说明了在住宅价格下降的时候，商品营业和办公用房还是保持飞快的涨幅速度。下面还来看一下我国2011年11月份房屋景气指数。

　　从图表可以看出，在国家宏观调控政策的作用下，全国的房地产市场开始逐渐转冷，开发指数下行的趋势还将继续存在。

　　2.2012年我国房地产企业走势

　　2.1投资增幅趋缓

　　在国家的宏观调控作用下，2012年房地产的投资将出现趋缓的现象。其次，在房地产市场成交量出现低迷的状态之下，房地产企业会缩小房屋建筑的面积。

　　2.2房屋整体成交量保持在低位水平

　　由于国家加大对房地产企业的调控，严格执行限购、限贷和限价的措施，导致房地产的房屋成交量有所下降，增幅出现趋缓的现象，有的地方还出现负增长的现象。

　　2.3房地产企业措施加大

　　大部分房地产企业加大了房屋的促销力度，进行降价促销、网上营销，提高房屋的销售率。另外房地产企业通过少拿地、拖延开工时间、延缓竣工时间来减少房屋的提供量。

　　3.新形势下加强房地产经营管理的有效措施

　　从以上列举出的我国房地产企业的现状和走势，我们可以看出我国的房地产企业呈现出了低迷的景象。于是，人们应该加强对房地产企业的经营管理，确保房地产企业继续健康稳定的发展。

　　3.1创新房地产经营管理制度，壮大企业经济实力

　　创新管理制度是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的房地产经营管理体制，房地产企业应该按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规，重新制定各部门层次的职能标准，理清相互间的经济关系和管理关系，建立符合企业发展新形势的管理制度，全面提升企业管理水平，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化，提高企业应对房地产市场危机的水平。

　　3.2加强房地产企业财务资金管理

　　提高资金的运转效率尤为重要，所以应对企业内部资金运行进行静态控制、实时监控、集中管理、动态管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉，降低不必要的成本支出，降低房地产企业成本。

　　3.3实行房地产企业质量安全目标管理

　　加强管理，保证质量、保证安全，才能实现房地产企业的投资期望，才能满足消费者的需求，提高房屋销售成交额，使企业的房屋成功的销售出去。

　　总结

　　住房与人们的生活息息相关，住房关系到人们的切身利益，所以国家必须加强对房地产企业的经营管理。目前我国房地产企业出现了暂时低迷的现象。各大房地产企业要纷纷采取措施，从企业的经营管理开始着手，加强对经营管理的研究，才能使企业在残酷的市场竞争中立于不败之地。

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