房产经纪人必须了解的房屋结构知识

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房产经纪人必须了解的房屋结构知识

　　一栋建筑，外观装饰如同它的衣服，建筑材料如同他的肌肉，而结构如同他的骨架和血液。在购置房屋前了解房屋结构常识，不仅有助于判断房屋的价值，而且在今后的房屋装饰及买卖交易中都很有好处。一起来看看吧!

房产经纪人必须了解的房屋结构知识

　　房地产建筑相关知识

　　国有土地使用权

　　国有土地使用权出让最高年限是怎样的?

　　①居住用地70年(从取得土地使用权证开始计算);

　　②教育、科技、文化、卫生、体育、工业、综合或者其他用地50年(从取得土地使用权证开始计算);

　　③商业、旅游、娱乐用地40年(从取得土地使用权证开始计算)。

　　常见的房屋建筑结构类型有哪几种?如何区分?

　　按承重结构的组成材料可划分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。各种结构有其自身的特点。

　　①砖混结构：

　　砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型;

　　②钢筋混凝土结构：

　　即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。其中钢筋混凝土结构最常见的两种钢结构形式是剪力墙结构和框架结构。现在高层住宅最长用的是短肢剪力墙结构，既起到承重作用又有划分空间的作用。而框架结构常用于公共建筑，能提供比较大的使用空间;

　　③钢结构：

　　指主要承重结构采用以钢材制作为主，由型钢和钢板等制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成;各构件或部件之间采用焊缝、螺栓或铆钉连接的结构，常用于大跨度、特异结构(机场、港口、大型公建、体育建筑如鸟巢)、大型幕墙骨架、超高建筑、大型桥梁等。

　　常见的房屋建筑类型有哪几种，有什么区别?

　　常见的房屋建筑类型有：板楼、塔楼、板塔结合、独栋、联排、叠拼。

　　①板楼：

　　是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。(板楼比较矮、比较长。);

　　②塔楼：

　　主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。(塔楼比较高、比较方。);

　　③板塔结合：

　　是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型;

　　④独栋：

　　独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。(私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质);

　　⑤联排：

　　联排别墅发源于英国。高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户;

　　⑥叠拼：

　　由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。

　　住宅按照层数如何划分?

　　低层住宅(1层—3层);

　　多层住宅(4层—6层);

　　中高层住宅(7层—9层);

　　高层住宅(10层以上);

　　超高层：18层以上甚至更高。

　　如何辨别承重墙和非承重墙?

　　通过图纸判断：

　　一般粗实线部分的墙体都是承重墙，以细实线或虚线标注的都是非承重墙体;

　　通过声音判断：

　　敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙;

　　通过厚度判断：

　　户型图中，非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚600px,寒冷地区外墙结构厚度为925px,混凝土墙结构厚度500px或400px,非承重墙300px、250px、200px不等;

　　通过部位判断：

　　外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。

　　建筑常用名词

　　①容积率：

　　小区的总建筑面积/用地面积。(一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3.5，多层住宅应不超过2);

　　②绿化率：

　　建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之/建设用地面积。(绿化率高，环境好，有利于提升居住舒适度);

　　③楼间距：

　　两相邻楼的外墙面距离。关系到居民房屋的采光问题;

　　④住宅的层高：

　　下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离;

　　⑤住宅的净高：

　　下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示;

　　⑥住宅的开间：

　　一间独立的房屋，两纵墙间距离(长度);

　　⑦住宅的进深：

　　一间独立的房屋两横墙间距离(宽度) --为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大;

　　⑧建筑面积：

　　房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑;

　　⑨套内建筑面积：

　　由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成的面积;

　　⑩使用面积：

　　房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积;

　　房产证登记面积：

　　由房地产测绘单位测算，标注在房产证上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积;

　　公摊面积：

　　每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。商品房应分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半;

　　得房率：

　　可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

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