2017价格鉴证师考试《法学基础》模拟练习及答案

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　　1.影响土地使用权价格的因素很多，但就一般的价格鉴证而言，主要应考虑的因素有(　　)。

2017价格鉴证师考试《法学基础》模拟练习及答案

　　A.一般因素

　　B.经济因素

　　C.区域因素

　　D.位置因素

　　E.个别因素

　　【答案】ACE

　　【解析】影响土地使用权价格的因素很多，但就一般的价格鉴证而言，主要应考虑：一般因素、区域因素以及个别因素。B项属于一般因素;D项属于个别因素。

　　2.基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别有(　　)。

　　A.基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据

　　B.基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价和土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价

　　C.基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价还考虑到地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价

　　D.标定地价是认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的地价

　　E.基准地价是政府出示的土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础，土地使用权出让底价是一个区域性的平均地价

　　【答案】BC

　　【解析】A项描述的是三者之间的联系;D项，标定地价是政府认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的;E项，基准地价是一个区域性的平均地价，土地使用权出让底价是政府出示的土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。

　　3.土地资产可以(　　)。

　　A.作为单独的对象进行价格鉴证

　　B.与地上建筑物一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证

　　C.作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行价格鉴证

　　D.根据社会经济用途分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地

　　E.与地下建筑物及附属设施一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证

　　【答案】ABC

　　【解析】D项，按利用程度，土地资产可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地;E项，土地资产不可以与地下建筑物及附属设施一起作为价格鉴证对象进行价格鉴证。

　　4.下面关于土地所有权的说法，哪些是正确的?(　　)

　　A.《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义集体所有制

　　B.集体所有的土地实行全民所有制

　　C.城市市区的土地属于劳动群众集体所有制

　　D.农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有

　　E.土地所有权收益是政府出让土地除收回成本以外，还应使国家土地所有权获取增值

　　【答案】DE

　　【解析】A项，《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制;B项，集体所有的土地是实行村民集体所有;C项，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。

　　5.影响地价的因素中一般因素所包含的社会因素，是指社会发展状况和安定状况等对地价有很大影响的因素，这些因素包括(　　)。

　　A.政治安定状况

　　B.交通便捷程度

　　C.社会治安程度

　　D.城市化

　　E.土地利用的因素

　　【答案】ACD

　　【解析】社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。B项属于影响住宅用地土地使用权价格的区域因素;E项属于个别因素。

　　6.影响商业用地土地使用权价格的区域因素有(　　)。

　　A.商业繁华程度

　　B.交通便捷程度

　　C.基础设施

　　D.产业集聚规模

　　E.规划限制

　　【答案】ABE

　　【解析】C项，基础设施是影响住宅地价格的区域因素;D项是影响工业用地土地使用权价格的区域因素。

　　7.目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，分为一级市场和二级市场，下列价格属二级市场价格范畴的有(　　)。

　　A.基准地价

　　B.土地使用权出让底价

　　C.转让价格

　　D.出租价格、抵押价格

　　E.标定地价

　　【答案】CD

　　【解析】二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。一级市场是政府垄断市场，与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属一级市场的价格范畴。

　　8.土地的特性，包括自然特性和经济特性两个方面，其中经济特性主要表现在(　　)。

　　A.用途多样性

　　B.经济地理位置的可变性

　　C.土地的不可替代性

　　D.土地使用价值的永续性和增值性

　　E.可垄断性

　　【答案】ABE

　　【解析】CD两项属于土地的自然特性的表现方面。

　　9.按社会经济用途，土地可分为(　　)。

　　A.市区、市区边沿区

　　B.文教、科技和卫生用地

　　C.出口加工区、保税区

　　D.行政事业机关用地

　　E.住宅用地，园林、风景游览区用地

　　【答案】BDE

　　【解析】按社会经济用途，土地可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，住宅用地，园林、风景游览区用地，特殊用地(如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地)等

　　1.按社会经济用途分，土地可分为(　　)。[2008年真题]

　　A.交通运输用地

　　B.园林、风景游览用地

　　C.公用事业用地

　　D.闲置地

　　E.未开发的土地

　　【答案】ABC

　　【解析】土地按社会经济用途可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，住宅用地，园林、风景游览区用地，特殊用地(军用设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地)等。D项是按利用程度分类;E项是按开发程度与开发趋势分类。

　　2.以出让方式取得土地使用权，但不可以转让的情况包括(　　)。[2008年真题]

　　A.共有土地未经共有人书面同意

　　B.成片开发的土地虽达到建设用地条件，但建筑工程未达到25%以上

　　C.对土地权属有争议

　　D.未领取权属证书

　　E.未按出让合同约定支付全部出让金

　　【答案】ACDE

　　【解析】根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》有关规定，下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让。a.以出让方式取得土地使用权的，应按合同约定开发，并要支付土地使用权出让金且取得土地使用权证书;b.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上;c.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。②共有房地产，未经其他共有人书面同意的;这里的共有指房屋所有权、土地使用权归两个或两个以上权利人共同拥有;共有房地产权利行使需经全体共有人同意。③权属有争议的。④未依法登记领取权属证书的。B项，对成片开发的土地，达到工业用地或其他建设用地条件的，就可以转让;房屋建筑工程的转让才需完成开发投资总额的25%以上。

　　3.影响住宅用地使用权价格的主要区域因素有(　　)。[2008年真题]

　　A.交通便捷程度

　　B.地块形状因素

　　C.基础设施和公用设施

　　D.环境质量

　　E.规划限制

　　【答案】ACDE

　　【解析】影响住宅用地土地使用权价格的区域因素主要有位置、交通便捷程度、基础设施、公用设施、环境质量、规划限制、其他因素等。B项，地块形状因素为个别因素。

　　4.下面有关土地使用权的说法中，错误的有(　　)。

　　A.对土地使用权的价格鉴证应根据土地的地理位置、用途、周围坏境等因素进行

　　B.出让土地使用权要求土地使用者向国家支付土地使用权出让金

　　C.划拨土地使用权是一种无偿使用办法

　　D.建设用地的土地使用权一般采取无偿使用办法

　　E.以划拨形式取得的土地使用权，应单独设定抵押权

　　【答案】CDE

　　【解析】C项，我国的划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得的，这里的“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金;D项，目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法;E项，以划拨形式取得的土地使用权，不得单独设定抵押权。

　　5.土地的分类，可按(　　)标准来分。

　　A.社会经济用途

　　B.经济地理位置

　　C.开放程度

　　D.土地的面积、地形、地质

　　E.开发趋势标准

　　【答案】ABCE

　　【解析】土地的分类可以按社会经济用途、经济地理位置、所有权归属、利用程度、开放程度与开发趋势标准划分。

　　6.土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面，其中自然特性主要表现在(　　)。

　　A.土地面积的有限性

　　B.土地的地理位置的可变性

　　C.土地的不可替代性

　　D.土地空问位置的固定性，即不可移动性

　　E.土地的承载能力的有限性

　　【答案】ACD

　　【解析】自然特性表现在：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地的不可替代性，土地使用权的永续性和增值性等四个方面，而经济特性则主要表现在用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。B项是土地经济特性的表现;E项，土地利用得越好，越能提高它的生产力和承载力，会随着其开发利用程度的提高而增加其使用价值。

　　7.《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规规定(　　)。

　　A.单独的划拨土地使用权不得转让

　　B.以划拨形式取得的土地使用权可以单独设定抵押权

　　C.划拨土地使用权可以单独租赁

　　D.以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制

　　E.依法取得了房屋所有权连同该房屋占有范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权

　　【答案】AE

　　【解析】B项，以划拨形式取得土地使用权的，土地使用权不得单独设定抵押权;C项，划拨土地使用权不得单独租赁;D项是《土地管理法》的规定。

　　8.集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，其具体原则包括(　　)。

　　A.农村村民建住宅使用耕地的，报县级以上人民政府批准

　　B.出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准

　　C.使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由县级人民政府批准