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二手房买卖注意事项「必看」
二手房买卖中,有一些重要的合同及合同中的重要事项是不能忽略的,如果忽略的任何一个细节,都有可能给买卖双方造成不必要的麻烦。二手房买卖注意事项有哪些?我们一起来看看!
二手房买卖的三个重要的合同
二手房买卖过程中,一定要签好三个重要的合同。
第一个合同是中介委托合同,如果是通过中介买房,那中介一般不会让您直接见卖房人,他们会担心您会跨越他,直接和卖房人达成协议。所以,中介一定会让您跟他签一个居间合同。
第二个合同是房屋买卖合同,这个合同中,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。
第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司,这个贷款行为可能涉及到七方,因此比较复杂。这种情况下,对于购房者来说,要想签订一个细致的合同,可以请个律师。
二手房买卖合同的九大事项
购房者在订立二手房合同前,对一些事项必须详加核实。包括房屋的产权人是一位还是几位,是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。
因此,在签订二手房买卖合同时,以下九个事项不可或缺:
1.买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产;
2.房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况;
3.产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分;
4.房屋总价款、付款方式、付款条件等;
5.交房时间和条件;
6.各种税费和其他费用的分摊方式;
7.违约责任及违约金、免责等事宜;
8.约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;
9.合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还,合同中止、终止或解除的条件,约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
二手房买卖4类风险
第一,价格风险
很多二手房买家是冲着较便宜的价格去的,但往往价格也是二手房交易的最大问题。一方面,卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房二手家电差价不大;另一方面,买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,无法成交。而且,由于行情变化变化莫测,难以有效的把握,存在潜在的投资损失。
第二,中介风险
二手房买家被中介骗钱的事情并不鲜见,有些不法二手房网中介机构设置圈套,坑害消费者。惯用伎俩主要有:(1)尽量避免购房者与房主见面,从而赚取差价。(2)有意隐瞒房屋质量问题,甚至不让购房者到欲购房屋内观察。(3)中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。(4)在一些概念问题上玩弄文字游戏,忽悠二手手机购房者。(5)合同条款模糊,不能充分保障购房者权益,而购房者往往缺乏经验,一旦发生纠纷,很难实现维权。
第三,拆迁风险
如果买了一套二手房没住多久房子就被拆迁,精神伤害不说,单说搬家、再次置业等问题就足够二手数码头疼。而且,拆迁补款往往不能弥补拆迁造成的损失。如何避免此类问题的发生呢?最重要的,要做充分地调查。一般,在一两年内有拆迁可能的二手车网房子,在各个区的房地产交易所(中心)能够查到;已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门不予办理过户;购房者还可以向所在区县房产局的拆迁科咨询相关情况。
第四,法律风险
主要涉及欲购房屋的合法性问题。风险表现在:(1)用于交易的房屋为非法建筑或已二手网被列入拆迁范围;(2)房屋权属存有争议;(3)房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;(4)房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先二手电脑购买权等权益;(5)房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;(6)已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;(7)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;(8)交易房屋存有质量问题。
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