土地市场正向需求诱导型转变

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土地市场正向需求诱导型转变

　　我国土地市场从2008年第二季度开始就呈现持续低迷的态势。虽然商品房销售价格在2008年上半年与2007年同期相比涨幅加大，但销售面积和销售额双双持续下降，1月～11月的销售额同比下降幅度达19.75个百分点。受房市低迷影响，土地市场退地流拍现象频现，成交量萎缩。但从2008年第四季度开始实行的积极财政政策和适度宽松的货币政策，降低了用地者的投资门槛，给土地市场带来了新的机遇与挑战。

土地市场正向需求诱导型转变

　　居住用地流标占比达35%

　　土地开发及购置面积与上年同比呈现下降的趋势。1月～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%;完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。截至11月底，重点城市的土地流标率为32%，其中居住用地为35%，近三成地块未能成交，土地市场低迷依旧。流标率较低的城市为北京、天津、长春、南京、杭州，位于20%以下;长春、武汉流标率较高，超过50%。

　　土地成交量先降后升

　　据《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》，2008年上半年全国土地供应量同比减少25.27%。另据统计，时至2008年12月下旬，北京的住宅用地供应仅完成了53.6%，比2007年同期下降18.2%。2008年以来，以可建面积计算，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，而最终成交的土地仅有170.6万平方米。但从2008年11月开始，在中央扩大内需政策的刺激下，全国土地整体供应面积大幅增加，供地1387公顷(252幅)，高于前10月平均水平36%。

　　土地成交价格先升后降

　　2008年前三个季度土地价格仍然保持上升的势头，但从第四季度开始，部分城市出现土地价格增长率为负的情况。2008年11月重点城市土地出让底价成交率接近90%，其中上海、南京、深圳、重庆、成都地块全部以底价成交;居住用地底价成交率为70%。2008年上海全年成交情况显示，除去工业用地，2008年经营性土地成交价格同比下降幅度达到44%，楼面地价下跌45%。2008年第三季度，居住地价环比增幅首次低于工业地价环比增幅，三类用途土地价格更趋合理。

　　土地调控政策走向

　　受紧缩型宏观调控政策以及世界金融危机的影响，2008年下半年中国经济增长速度下滑，失业率上升，消费者信心不足，经济疲软态势逐渐显露。为抵御经济下滑趋势，国务院出台了一系列扩大内需措施，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平。在这种背景下，为了配合中央扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策，2008年底，国土资源部联合十一部委共同下发了《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部门加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控。

　　土地市场由供给主导型

　　转为需求诱导型随着中国经济对国际经济依赖程度的加深，城市化进程加快，土地市场发育进入新阶段，由供给主导型转变为需求诱导型。因此，在对土地市场进行管理的过程中，不仅需要加强供给管理，而且需要重视需求管理。现阶段土地政策已经成为宏观经济政策的重要组成部分，而土地政策总是作用于土地的供给与需求，因此未来应该进一步完善土地价格形成机制，完善土地政策的利益传导机制。

　　需对土地供给做逆经济风向操

　　完善土地价格形成机制就是要使土地价格成为反应土地稀缺性的灵敏信号，要防止土地价格刚性影响产业投资和经济结构调整，使土地价格无论在经济繁荣时期还是经济低迷时期，都能成为土地政策制定的基础。一般而言，土地市场不是一个完全竞争市场，土地的买者和卖者对土地资产的未来信息掌握得很不充分。但政府作为土地市场的主要供给方，要能根据市场情况和产业调整的需求，针对经济过热或过冷对土地供给作逆经济风向操作。

　　充分盘活存量土地是经济低迷时期市场调控要务

　　建立和完善土地政策的利益传导机制，是使土地政策成为发挥有效的宏观调控作用、逆经济风向行事的重要基础。只有在政策制定前，明确政策作用的利益传导环节和传导机制，才能有效把握土地政策制定的力度、速度和准确度，使土地政策成为有效的宏观调控手段。

　　刚刚过去的2008年是土地市场的转折年。由于国内外经济形势的重大转变，土地供应不足和土地投机的情况发生了根本性的转变，土地供应政策朝着有利于刺激投资和增加内需的方向转变。在经济低迷时期，最重要的是充分盘活存量土地。当大量房地产企业资金链趋紧时，完善存量土地利用政策，不仅能够节约集约用地，还能够为企业走出困境创造良好的政策环境。

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