2016年房地产估价案例与分析模拟试题

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2016年房地产估价案例与分析模拟试题

　　2016年房地产估价师考试临近，小编带来一套案例与分析部分的模拟试题，希望能对大家的复习有帮助。

2016年房地产估价案例与分析模拟试题

　　A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

　　1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?

　　A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

　　B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请

　　C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

　　D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请

　　2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。

　　A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁

　　B. B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁

　　C. A市人民政府责成有关部门强制拆迁

　　D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁

　　E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁

　　3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师

　　A、3

　　B.4

　　C.5

　　D.7

　　E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

　　A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。

　　B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

　　C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认

　　D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认

　　E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。

　　A、房屋所有权转移登记

　　B、房屋所有权变更登记

　　C、房屋所有权初始登记

　　D、房屋所有权注销登记

　　6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。

　　A、30

　　B、45

　　C、60

　　D、90

　　7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。

　　A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租

　　B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意

　　C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。

　　D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

　　E.该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续

　　1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

　　请问：

　　(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　(1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　(2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。