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2016年房地产估价师理论与方法强化试题及答案
1.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是( )。
A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
2.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是( )和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
3.开发经营期的起点是假设的( )。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
4.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，房产估价师网校http://edu.21cn.com/kcnet590/则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
5.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
6.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，房产估价师网校http://edu.21cn.com/kcnet590/进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
7.从事房地产估价，首先要有房地产( )。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
8.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
9.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指( )。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
10.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括( )。
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费
13.建筑物的( )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.报酬率为( )与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
答案：1.C 2.C 3.B 4.C 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.A 11.C 12.C 13.A 14.A 15.C 16.D 17.D 18.A 19.C 20.D
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