2016年房地产估价师《制度与政策》测试题

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2016年房地产估价师《制度与政策》测试题

　　1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限价商品住房

　　C.经济适用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

　　2.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

　　A.1.80

　　B.2.80

　　C.3.05

　　D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

　　3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

　　A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

　　B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

　　C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

　　D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

　　答案：B

　　解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

　　A.与产权调换房屋结算差价

　　B.价值

　　C.货币补偿金额

　　D.重置价格

　　答案：C

　　解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

　　5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

　　A.国务院人事主管部门

　　B.国务院建设主管部门

　　C.省级人事主管部门

　　D.省级房地产主管部门

　　答案：B

　　解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。

　　6.在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法规

　　C.部门规章

　　D.政府规范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。

　　7.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按二家银行的债权比例受偿

　　答案：A

　　解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　8.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金( )。

　　A.由物业管理企业代管

　　B.由房地产管理部门代管

　　C.由财政部门代管

　　D.由业主自行管理

　　答案：B

　　解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。

　　9.合法建造房屋的物权自( )发生效力。

　　A.记载于不动产登记簿时

　　B.颁发房屋权属证书时

　　C.申请房屋所有权登记时

　　D.事实行为成就时

　　答案：A

　　解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　10.下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

　　答案：D

　　解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　11.业主选聘和解聘物业服务企业，需要经( )同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　答案：D

　　解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　12.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　答案：D

　　解析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

　　13.某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为( )万元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　答案：B

　　解析：(1)土地增值额=3000万元-1500万元=1500万元。

　　(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%一扣除项目×15%=1500×50%一1500×15%=525万元。

　　14.2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为( )元。

　　A.125

　　B.250

　　C.300

　　D.375

　　答案：C

　　解析：根据财政部、国家税务总局《关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税[2006]10号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

　　15.王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用( )。

　　A.会减少

　　B.会增加

　　C.保持不变

　　D.可能增加也可能减少

　　答案：B

　　解析：根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，X的边际效用逐渐减少;而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故y的边际效用增加，所以X替代Y的边际替代率(绝对值)呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。

　　16.资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。

　　A.预收账款

　　B.应付账款

　　C.应收票据

　　D.预提费用

　　答案：C

　　解析：预收账款、应付账款、预提费用，属于在资产负债表中负债及权益方反映的项目。

　　17.下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。

　　A.城市规划的制定

　　B.城市规划的实施和管理

　　C.城市规划的监督检查

　　D.城市规划法律法规的制定

　　答案：D

　　解析：城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。

　　18.某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的( )。

　　A.居住区

　　B.居住小区

　　C.居住组团

　　D.居住社区

　　答案：B

　　解析：居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10000—15000人、3000~5000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　19.下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是( )。

　　A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏

　　B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

　　C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

　　D.标高的单位用毫米计

　　答案：D

　　解析：标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。

　　20.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。

　　A.既是外墙也是纵墙

　　B.既是外墙也是横墙

　　C.既是山墙也是纵墙

　　D.既是山墙也是横墙

　　答案：A

　　解析：墙体的类型中，按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室外接触的墙;内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙;横墙是与建筑短轴方向一致的墙。

　　21.在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法规

　　C.部门规章

　　D.政府规范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。

　　22.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按二家银行的债权比例受偿

　　答案：A

　　23.新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金( )。

　　A.由物业管理企业代管

　　B.由房地产管理部门代管

　　C.由财政部门代管

　　D.由业主自行管理

　　答案：B

　　24.合法建造房屋的物权自( )发生效力。

　　A.记载于不动产登记簿时

　　B.颁发房屋权属证书时

　　C.申请房屋所有权登记时

　　D.事实行为成就时

　　答案：A

　　解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　25.下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。

　　A.预告登记的目的是保障将来实现的物权

　　B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

　　C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

　　D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

　　答案：D

　　26.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。

　　A.属永久性建筑有柱的货棚

　　B.有顶盖不卦闭的永久性架空通廊

　　C.无顶盖的室外楼梯

　　D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

　　答案：D

　　解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　27.房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：B

　　解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

　　28.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。

　　A.人才服务中心托管人事档案的证明

　　B.社会保险缴纳凭证复印件

　　C.所在单位同意其注册的书面意见

　　D.所取得的房地产估价科研成果

　　答案：C

　　解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。

　　29.《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。

　　A.城市房屋拆迁

　　B.课税

　　C.企业清算

　　D.司法鉴定

　　答案：C

　　解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

　　30.某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。

　　A.2006年8月

　　B.2007年8月

　　C.2008年2月

　　D.2009年2月