2016年房地产估价师理论与方法模拟练习题

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2016年房地产估价师理论与方法模拟练习题

　　.下列情况中会导致房地产价格上升的是(B　)。

　　A.上调贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　.理论上，房地产价格与利率因素呈(　B)相关。

　　A.正

　　B.负

　　C.不

　　D.行政因素

　　.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率(D　)，会导致房地产价格(D　)。

　　A.下降，上涨

　　B.下降，不变

　　C.上升，下降

　　D.上升，上涨

　　.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(A　)。

　　A.社会因素

　　B.环境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　.下列影响房地产价格的因素中.不属于经济因素的是(A　)。

　　A.房地产投机

　　B.物价变动

　　C.经济发展状况

　　D.居民收入水平

　　.(A)是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

　　A.人口机械增长

　　B.人口自然增长

　　C.人口净增长

　　D.人口负增长

　　.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，(　)。

　　A.楼层对价格的影响更大

　　B.朝向对价格的影响更大

　　C.两者同样重要

　　D.因人而异

　　答案：.B.A.D.C.A　.A　.D　.C　.B　.A

　　.某建筑物的重置价格为万元，有效年龄年，目前该建筑物的剩余经济寿命为年，残值率为%，土地剩余使用年限为年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　答案：.C　.A　.B　.D　.D .B　.D　.C　.B　.C

　　.与非专业估价相比，专业估价的特点有()。

　　A.具有公信力

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　答案：ACD

　　解析：专业估价与非专业估价主要有点不同：①由专业人员和专业机构完成;②是一种专业意见;③具有公信力;④实行有偿服务;⑤承担法律责任

　　.房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。

　　A.房地产项目调查评价

　　B.房地产价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估

　　D.房地产资产管理

　　E.机器设备评估

　　答案：ABCD

　　解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。

　　.对房地产估价本质的认识包括以下()等方面。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

　　E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺

　　答案：BCD

　　解析：房地产估价的本质有点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。

　　.下列()是对于房地产估价准确性的正确认识。

　　A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B.所有的评估价值都会有误差

　　C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　答案：ABD

　　解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值;②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差;③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差;④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较;⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

　　.房地产需要专业估价的理由()。

　　A.房地产具有独一无二性

　　B.政府部门要求估价

　　C.房地产价值量大

　　D.委托人要求估价

　　E.房地产市场是地区性完全市场

　　答案：AC

　　解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

　　.房地产估价机构应当由自然人出资，以()形式设立。

　　A.集体企业

　　B.国有企业

　　C.有限责任公司