房产估价师学习考试技巧

　　房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等。

　　【学习方法】

　　案例与分析考试较其他几门课程的考试要求高，只要掌握了科学学习方法，了解了考试基本要求，会知道如何复习。

　　□对《理论与方法》、《制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解。想象如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去，看到一个估价的理论或方法、或法律法规的规定，就想象如自己是出题人将如何从实践的角度出题目来考住一般水平的考生。

　　□进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误;哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误;哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。如：各种估价目的和估价技术路线，即其价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。各种方法的运用需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料;关于房地产估价的法律规定重要有哪些;估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系;各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面;各种类型的题目通常会考哪些知识点等。

　　□适应记忆。复习时要在理解的基础上适应记忆，特别是估价规范、两个指导意见的内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省宝贵时间。

　　★注意：本门课程考试以本门课程教材和《房地产估价规范》、两个指导意见为准

　　【应试方法&技巧】

　　案例与分析是估价理论与方法以及其他有关估价的基本概念、基本知识的综合运用，要求全面掌握估价理论和方法并具有较丰富的估价实践经验。试题包括问答题、选择题、指错题和改错题。

　　一、综述：

　　㈠问答题和单项选择题

　　问答题和单项选择题共50分，考查考生是否熟悉房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握主要房地产估价方法的实质与难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规等。

　　□问答题：考估价的'基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题等。

　　【答题技巧】

　　1、摸清出题者的意图：该道题是考什么方面的知识，估计一般考生会怎样思考该问题，从而设置一些“陷阱”或“机关”，让一般考生答题偏离方向或答不出来，拉开考分差距。

　　2、每题都有3～5个小点。

　　3、思维要清晰：答题条理分明，层次清楚，论点突出、明显。

　　□单选题：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

　　㈡指错题和改错题

　　指错题和改错题共50分，是用指错、改错形式综合考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度(公式是否正确，参数是否准确、计算是否正确等)。

　　□指错题：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

　　【考试方法】1、把答案写在草稿纸上并排序，把肯定答案(重要的)写在前面，一条答案占据一行，把怀疑的答案尽量挤在后面。2、在“估价对象”中如找出三个错误，则跳过往下阅读报告的其余部分，等有时间再仔细阅读“估价对象”一项的内容。3、如估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容且篇幅较长，则可跳过这三个部分，节省时间寻找估价方法运用上的错误。4、在按自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。

　　□改错题：考估价方法在应用中的难点。

　　■将正确的内容改错倒扣分，不能随便指错和改正

　　■错处一般3～4个

　　■本题包括指出错误和改正错误两项工作

　　■排除法：排除正确的，只剩下3处时，指出错误，不会改也要改，将错误内容改错不扣分。

　　★案例与分析是其他系列教材特别是估价理论与方法中基本知识、基本理论的综合应用。在应试复习时应着重注意以下几点：

　　☆弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。无论何种题型，均是从不同侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，通过具体案例反复研究各种估价方法是复习重中之重。

　　☆商业房地产、居住房地产估价是考试主要内容，要加强并系统学习估价规范和指导意见。复习时应通过具体案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点。

　　☆估价实质上是估价师正确认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。影响房地产价值的因素非常复杂，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要，决定了需要收集估价资料。

　　☆案例分析考题千变万化，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。围绕案例分析，学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。

　　☆精读规范案例，并在估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

　　☆考试答卷时，应利用开卷考试特点。问答题：力求内容完整、重点突出、条理清晰。改错题：看清题意，是只要求指出错误，还是要求指出错误并改正。