房地产估价方法之成本法

房地产估价方法之成本法

　　房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!

房地产估价方法之成本法

　　(一)成本法适用的估价对象

　　成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。

　　(二)成本法估价的操作步骤

　　运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。

　　1.选择具体估价路径

　　把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：

　　物业价格=重新购建价格一折旧

　　以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。

　　2.测算重新购建价格

　　重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。

　　建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。

　　建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。

　　3.测算折旧

　　估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：

　　建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

　　根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

　　(1)物质折旧。是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

　　(2)功能折旧。是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

　　(3)经济折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　4.计算成本价值

　　物业价格=土地重新购建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

　　延伸阅读：房地产估价的基本原则

　　1.独立、客观、公正原则

　　2.合法原则

　　3.价值时点原则

　　价值时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某一特定时间的价值或价格。这个时间既不是委托人，也不是估价师可以随意假定的，而是应当根据估价目的来确定。

　　4.替代原则

　　替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

　　5.最高最佳利用原则

　　最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

　　6.谨慎原则

　　谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。

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