2017房地产估价师考试知识点：成本法

　　成本法是房地产估价师考试《经营与管理》科目的重要知识点，下面小编为大家整理了关于成本法的知识，一起来看看吧：

　　成本法：

　　1.成本法适用的估价对象：

　　①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;

　　②由于很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分，通常也是采用成本法估价;

　　③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价;

　　④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

　　2. 成本法的注意事项：

　　(1)采用客观成本而不是实际成本。

　　(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

　　(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

　　成本法需要注意以下几个问题

　　1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

　　需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

　　2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

　　3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

　　4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

　　5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的.。

　　6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

　　7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

　　8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

　　9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

　　10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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