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2017房地产估价师考试《理论与方法》模拟真题答案
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一、单项选择题
1、A
解析：构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
2、D
解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
3、B
解析：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。
4、B
解析：用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
5、C
解析：区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。
6、D
解析：租赁权属于债权。
7、A
解析：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
8、A
解析：了解“外部性”的含义。
9、A
解析：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。
10、C
解析：房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
11、C
解析：需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。
12、B
解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。
13、A
解析：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。
14、A
解析：居住用地为70年。
15、B
解析：在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。
16、A
解析：五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=98
17、A
解析：参见教材P71。将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。
18、C
解析：参见教材P71。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
19、D
解析：10层以上(含10层)为高层住宅。
20、D
解析：土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。
二、多项选择题
1、ABCE
解析：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
2、BDE
解析：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。
3、AC
解析：共有又有按份共有和共同共有。
4、ABCD
解析：
5、ABCD
解析：E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。
6、BD
解析：通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。
7、ABCD
解析：基础知识：三通一平：路通、水通、电通和场地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整;七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。
8、BCDE
解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
9、ABCD
解析：收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。
10、BCDE
解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。
11、AC
解析：
12、ABCD
解析：E属于位置的描述。
三、判断题
1、Y
解析：房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
2、Y
解析：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。
3、Y
解析：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。
4、N
解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
5、Y
解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。
6、Y
解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
7、N
解析：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。
8、Y
解析：
9、Y
解析：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
10、Y
解析：独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。
11、N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。
12、N
解析：这是从权益状况的角度来划分的。
13、N
解析：由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。
14、Y
解析：
15、N
解析：属于房地产权益状况描述。
16、Y
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