2017房地产估价师理论与方法预测题及答案
一、单项选择题
1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
5.在房地产权利中，属于用益物权的是( )。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影响房地产价格的区位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量
11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括( )。
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费
13.建筑物的( )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.报酬率为( )与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
参考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
二、多项选择题
1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
A.应做到诚实正直、公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
3、下列属于成本租金构成的内容有( )。
A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.房产税
4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有( )。
A.抵押价值
B.市场价值
C.计税价值
D.投资价值
E.在用价值
5、影响房地产价值的权益因素包括( )。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，( )。
A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D.期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有( )。
A.估价委托书
B.估价委托合同
C.估价对象权属证明
D.估价报告内部审核表
E.估价师注册证书复印件
8、下列房地产状况中属于区位状况的有( )。
A.位置
B.房地产规模
C.环境景观
D.外部基础设施完备程度
E.朝向、楼层
9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.指数调整法
10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有( )。
A.土地取得成本
B.续建管理费用
C.续建投资利息
D.续建完成后房地产销售费用
E.取得在建工程的税费
12、长期趋势法的作用主要有( )。
A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C.用于成本法计算重置价格
D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
13、城镇基准地价的内涵包括其对应的( )。
A.容积率
B.土地使用税
C.土地开发程度
D.土地使用期限
E.征地补偿费
14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。
A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%
B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%
E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
15、房地产估价程序的作用包括( )。
A.规范估价行为
B.节省估价工作
C.保障估价质量
D.提高估价效率
E.规避估价监管
参考答案：ACE CD ABCE AB ACE AD
BCDE ACDE ADE CD BCDE ABDE ACD ACD ABCE
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