2017年房产估价师考试全真模拟题（附答案）

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　　一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

2017年房产估价师考试全真模拟题（附答案）

　　1.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为(　　)元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　2.从卖房的角度看，成本法的理论依据是(　　)。

　　A.销售状况价值论

　　B.市场供求价值论

　　C.生产费用价值论

　　D.经济花费价值论

　　3.某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为(　　)万元。

　　A.98

　　B.52

　　C.54

　　D.103

　　4.在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为(　　)万元。

　　A.1504

　　B.1404

　　C.1304

　　D.1204

　　5.用成本法估价房地产时，房屋现值=(　　)。

　　A.房屋重置价格-房屋年折旧额

　　B.房屋重置价格×房屋成新度

　　C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　6.在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是(　　)。

　　A.成交价≥最高价≥最低价

　　B.成交价≥最低价≤最高价

　　C.最高价≥成交价≥最低价

　　D.最高价≥最低价≥成交价

　　7.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为(　　)m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　8.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为(　　)万元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　9.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取(　　)净收益作为估价依据。

　　A.类似房地产的客观

　　B.类似房地产的实际

　　C.类似房地产的最高

　　D.类似房地产的最低

　　10.当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应(　　)直线法计算出的成新率。

　　A.大于

　　B.大于或等于

　　C.小于

　　D.小于或等于

　　11.在估价报告中应包含一份由(　　)的估价师签名、盖章的声明。

　　A.本估价机构所有

　　B.所有参加该估价项目

　　C.对该估价项目负第一责任

　　D.任本估价机构法定代表人

　　12.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为(　　)万元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D.134

　　13.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(　　)万元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以(　　)状况为参照系进行的。

　　A.可比实例房地产

　　B.估价对象房地产

　　C.标准房地产

　　D.类似房地产

　　15.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为(　　)。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为(　　)元/m2。

　　A.2402.22

　　B.2302.22

　　C.2202.22

　　D.2102.22

　　17.成本法的本质是以房地产的(　　)为导向来求取房地产的价值。

　　A.建筑规模

　　B.基础成本

　　C.重新开发建设成本

　　D.建后利润

　　18.下列不属于取得房地产开发用地的途径是(　　)。

　　A.通过自己开发耕地取得

　　B.通过征收土地取得

　　C.通过城市房屋拆迁取得

　　D.通过市场购买取得

　　19.成本法最基本的公式是(　　)。

　　A.房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

　　B.房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

　　C.房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

　　D.房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

　　20.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是(　　)。

　　A.房地产重新购建价格的求取思路

　　B.土地重新购建价格的求取思路

　　C.具体价格重新购建价格的求取思路

　　D.建筑物重新购建价格的求取思路

　　21.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为(　　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为(　　)万元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　23.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是(　　)的体现。

　　A.经济学原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.对立原理

　　24.收益法是以(　　)为基础的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.预期原理

　　25.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为(　　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　26.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是(　　)。

　　A.过去数据简单算术平均法

　　B.过去数据加权算术平均法

　　C.未来数据简单算术平均法

　　D.未来数据资本化公式法

　　27.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(　　)。

　　A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　C.销售费用和销售税费

　　D.开发成本和管理费用

　　28.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是(　　)。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用(　　)预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　30.居住用途房地产的位置优劣，主要是看(　　)和安宁程度。

　　A.周围环境状况

　　B.繁华程度

　　C.临街状况

　　D.附近是否有矿产资源

　　31.某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2;地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为(　　)2元/m2。

　　A.1200

　　B.1250

　　C.1270

　　D.1800

　　32.假设开发法是以(　　)为理论依据的。

　　A.收益递增原理

　　B.均衡原理

　　C.预期原理

　　D.未来趋势原理

　　33.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为(　　)。

　　A.1.67%

　　B.2.1%

　　C.2.3%

　　D.2.5%

　　34.某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于(　　)。

　　A.2.50%

　　B.3.5%

　　C.2.38%

　　D.3.25%

　　35.房地产估价委托合同的内容可以不包括(　　)。

　　A.估价服务费

　　B.估价目的

　　C.估价人员

　　D.委托人的协助义务

　　参考答案：BCABB CACAA BBBCB BCACC CACDA DCBBA CCABC

　　二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有(　)。

　　A.应做到诚实正直、公正执业

　　B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

　　C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

　　D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

　　E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

　　2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括(　)。

　　A.土地

　　B.建筑物

　　C.装饰装修

　　D.动产

　　E.特许经营权

　　3、下列属于成本租金构成的内容有( 　)。

　　A.折旧费

　　B.维修费

　　C.管理费

　　D.保险费

　　E.房产税

　　4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有( 　)。

　　A.抵押价值

　　B.市场价值

　　C.计税价值

　　D.投资价值

　　E.在用价值

　　5、影响房地产价值的权益因素包括( 　)。

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，(　)。

　　A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致

　　B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值

　　C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值

　　D.期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准

　　E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

　　7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有( 　)。

　　A.估价委托书

　　B.估价委托合同

　　C.估价对象权属证明

　　D.估价报告内部审核表

　　E.估价师注册证书复印件

　　8、下列房地产状况中属于区位状况的有( 　)。

　　A.位置

　　B.房地产规模

　　C.环境景观

　　D.外部基础设施完备程度

　　E.朝向、楼层

　　9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　)。

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

　　A.电费

　　B.物业管理费

　　C.水费

　　D.供暖费

　　E.房地产税

　　11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有( 　)。

　　A.土地取得成本

　　B.续建管理费用

　　C.续建投资利息

　　D.续建完成后房地产销售费用

　　E.取得在建工程的税费

　　12、长期趋势法的作用主要有( 　)。

　　A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等

　　B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

　　C.用于成本法计算重置价格

　　D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

　　E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

　　13、城镇基准地价的内涵包括其对应的( 　)。

　　A.容积率

　　B.土地使用税

　　C.土地开发程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地补偿费

　　14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有(　)。

　　A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

　　B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

　　C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

　　D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

　　E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

　　15、房地产估价程序的作用包括( 　)。

　　A.规范估价行为

　　B.节省估价工作

　　C.保障估价质量

　　D.提高估价效率

　　E.规避估价监管

　　参考答案：ACE　CD 　ABCE　 AB 　ACE　 AD

　　BCDE　 ACDE　 ADE　 CD 　BCDE 　ABDE　 ACD　 ACD　 ABCE

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)

　　1、稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。

　　2、在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

　　3、房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：房地产同时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。

　　4、从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　5、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

　　6、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加;反之，需求就会减少。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。

　　7、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

　　8、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　9、当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多;反之，该种房地产的当前供给通常更少。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

　　10、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。

　　11、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。　(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：面地价=3000/1.6=1875元/m2

　　楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来不一定成立。

　　13、抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

　　14、楼面地价等于土地单价除以容积率(　)。

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：楼面地价等于土地单价除以容积率。

　　15、一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

　　四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

可比房地产	价格（万元）	净收益（万元/年）
A	25200	3000
B	29400	3500
C	23800	2800
D	16600	2000

　　依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

　　2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%，折现率为10%)。

　　计算题参考答案：

　　1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=a/r

　　2、计算客房与餐饮年总收益：

　　(1)客房年总收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13万元

　　(2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元

　　3、计算客房与餐饮年总费用：

　　(1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元

　　(2)餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元

　　4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元

　　5、由所给资料计算资本化率：

　　可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%