2017房产估价师《师理论与方法》复习题及答案
31.下列关于路线价法中，不正确的是( )。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
32.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为( )万元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境
35.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
参考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
21-25:CCBCC 26-30:CABBA
31_35:DACDA
二、多项选择题
1.房地产价格形成条件有( )。
A.房地产的需要 B.房地产的有用性
C.房地产的有效需求 D.房地产的相对稀缺性 答案：BCD
2.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。
A.土地生熟程度 B.土地使用权年限
C.土地使用者 D.土地利用条件 答案：ABD
3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
A.路线价 B.深度百分率 C.宗地形状 D.临街状态 答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
A.法律上允许 B.程序上合理 C.技术上可能 D.经济上可行 答案：ACD
5.假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.购买年法 答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6.建筑物的物质折旧包括( )。
A.功能衰退 B.正常使用的磨损 C.环境恶化
D.意外的破坏损毁 答案：BD
解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。
A.使用性质相同 B.地点相近 C.价格相同 D.交易日期与估价时点相近
答案：ABD
8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。
A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B.资本化率的求取 C.市场法中交易日期修正
D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较 答案：AD
9.影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
A.政治安定状况 B.社会治安程度
C.房地产投资 D.房地产投机 E.城市化
答案：ABDE
10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。
A.所得税 B.土地摊提费 C.改扩建费 D.房屋火灾保险费
答案：ABC
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
11.用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。
A.交易过程 B.交易情况 C.交易日期 D.交易价格 答案BC
12.现行的土地权属证书有( )。
A.《国有土地所有证》 B.《国有土地使用证》 C.《集体土地所有证》
D.《土地他项权利证明书》 答案BCD
13.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。
A.指数平滑法 B.简单移动平均法 C.指数移动平均法 D.加权移动平均法 答案BD
14.《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的方式有( )。
A.货币补偿 B.房屋产权调换 C.实物补偿
D.等价补偿 答案AB
15.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是( )。
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.朋友介绍 答案ABC
三、判断题
1、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
2、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。
3、房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。( )
Y.对
N.错
答案：Y
4、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段～P32第一段内容
5、在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )
Y.对
N.错
答案：Y
6、任何一个估价项目都有估价目的。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：估价目的是基础，决定估价的其它方面。
7、房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。
8、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。( )
Y.对
N.错
答案：Y
9、如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。
10、对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。
11、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批互认。( )
Y.对
N.错
答案：Y
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