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2017房产估价师《师理论与方法》模拟题及答案
一、单项选择题
1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.
2.收益法适用的条件是房地产的( )。
A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化 答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3.投资利润率的计算公式是( )。
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A
4.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )。
A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600万元。
5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6.一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 答案：D
7.路线价法主要适用于( )。
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数 答案：D
9.在本金相等.计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)( )。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道 答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
10.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的费用。税金等。
A.土地使用权 B.土地转让权 C.土地经营权 D.开发土地
答案D
13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积 B.原容积率 C.土地总面积 D.增加后的容积率
答案B
14.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产
答案C
15.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD
16.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格
C.地役权价格 D.使用权价格 答案D
17.房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系 答案C
18.某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格( )乙的价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 答案B
20.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
21.( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日 答案D
22.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/㎡.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 答案D
23.某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡.如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 答案C
24.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案C
25.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。
A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 答案B
26.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤ 答案D
27.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 答案C
28.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。
A.房地产的供给价格 B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格 D.房地产的均衡价格 答案D
29.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71 答案B
30.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A.周围环境状况安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度临街状况 答案D
31.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
A.使用权 B.抵押权 C.所有权 D.租赁权 答案C
32.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 答案C
33.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状 答案D
34.某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/㎡，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/㎡.1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A.7999 B.7967 C.7996 D.8028 答案D
35.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权。建筑结构。装修。面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。
A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 答案B
二、多项选择题
1.估价程序的作用有( )。
A.规范估价行为 B.避免估价疏漏
C.保障估价质量 D.提高估价工作效率 E.保证估价结果的正确性
2.房地产估价业务的渠道归纳起来有( )。
A.被动接受 B.行政命令 C.主动争取 D.行政划拨 E.不正当竞争
3.在获取估价业务时，( )的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。
A.与估价需求者有利害关系 B.与估价对象有利益关系
C.超出了自己的业务范围 D.受行政主管部门委托
E.自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值
4.获取房地产估价业务的措旖可以有( )。
A.突破专业能力限制，接受各种估价要求
B.提高服务质量 C.恰当的宣传 D.低收费
E.最大限度压缩估价作业期
5.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。
A.估价对象 B.估价时点 C.价值类型 D.估价方法 E.估价所需材料
6.明确估价基本事项有( )。
A.估价目的 B.估价方法 C.估价对象 D.估价原则
E.估价时点
7.不能独立使用、处分的房地产，如( )不宜作为抵押物。
A.一个球场 B.一个高尔夫球洞 C.一条保龄球球道
D.封闭使用的大院深处的一幢房屋 E.一个游泳池
8.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D.房地产估价人员可以假定估价时点
E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
9.估价委托合同的内容一般包括( )。
A.委托人的名称或者姓名和资产状况 B.估价服务费及其支付方式
C.解决争议的方法 D.估价机构的名称和住所 E.委托人的协助义务
10.估价作业方案的内容主要包括( )。
A.拟采用的估价技术路线和估价方法 B.预计所需要的时间、人力、经费
C.估价作业步骤和时间进度安排 D.拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
E.委托方的协助义务
11.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。
A.应保持估价的独立性，必须回避自己近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
12.明确估价对象包括( )。
A.明确估价对象的实物 B.明确估价对象的权益
C.明确估价对象的区位状况 D.明确估价对象的基础设施情况
13.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。
A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法
D.指数调整法
14.结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为( )。
A.钢结构 B.混凝土结构 C.砖木结构 D.砖混结构
15.房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要.
A.成立受法律保护的委托与受托关系 B.明确合同双方的权利和义务
C.载明估价的基本事项 D.防止出现纠纷
参考答案：1.ABCD 2.AC 3.ABCE 4.BC 5.ABC 6.ACE 7.BCD 8.AB 9.BCDE 10.ABCD
11.AD 12.ABC 13.ABD 14.AB 15.ABC
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。( )
2.在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
3.甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/㎡， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为6%) ( )
4.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。( )
5.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。( )
6.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。( )
7.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。( )
8.根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )
9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。( )
10.建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。( )
11.成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。( )
12.在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。( )
13.在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。( )
14.路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。( )
15.在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。( )
参考答案：1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√
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