2016房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题及答案

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　　一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

2016房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题及答案

　　1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值

　　A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

　　2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价

　　A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大

　　C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样

　　5.从房地产估价来看，( D )

　　A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源

　　C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”

　　D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

　　6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是( A )

　　A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性

　　C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性

　　7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )

　　A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段

　　8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )

　　A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况

　　C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况

　　10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面

　　地价为2000 元/㎡，则土地单价为( C )元/㎡

　　A.1000 B.2000 C.2500 D.5000

　　11.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(D )

　　A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可

　　12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为( C )

　　A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断

　　14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( A )

　　A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成

　　15.下列不属于房地产区位因素的是( B )

　　A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层

　　16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )

　　A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平

　　17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )

　　A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素

　　18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是( D )

　　A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则

　　19.某估价事务所在2006年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( A )

　　A.2006年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日

　　21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( D )

　　A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供

　　C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料

　　D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为

　　22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( D )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值

　　A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立

　　23.下列关于取可比实例的说法中，有误的一项是( D )

　　A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

　　B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例

　　C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格

　　D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好

　　24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( A )范围内

　　A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍

　　26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指( D )

　　A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积

　　C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清

　　27.下列叙述正确的是( C )

　　A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响

　　C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性

　　28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的( D )

　　A.房地产的权益和区位 B.房地产权益

　　C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位

　　29.成本法最基本的公式是(　C　)。

　　A.房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

　　B.房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

　　C.房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

　　D.房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

　　30.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是(　C　)。

　　A.房地产重新购建价格的求取思路

　　B.土地重新购建价格的求取思路

　　C.具体价格重新购建价格的求取思路

　　D.建筑物重新购建价格的求取思路

　　31.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为(　C　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　32.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为(　A　)万元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　33.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是(　C　)的体现。

　　A.经济学原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.对立原理

　　34.收益法是以(　D　)为基础的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.预期原理

　　35.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为(　A　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)　　1.不同的估价目的将影响估价结果，是因为(　　)。

　　A.估价目的不同，估价对象的范围可能不同

　　B.估价委托机构的不同，估价的性质可能不同

　　C.估价时点的不同，估价方法也可能不同

　　D.估价时点的不同，评估的价值类型可能不同

　　E.估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

　　2.建筑物区分所有权包括(　　)等。

　　A.按份共有所有权

　　B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权

　　D.共用部分持份权

　　E.长期使用和租赁

　　3.房地产的最高最佳使用状态应该包括(　　)。

　　A.最佳区位

　　B.最佳规模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集约度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有(　　)。

　　A.农用地改为非农建设用地

　　B.在写字楼旁新建大型游乐场

　　C.住宅区道路禁止货车通行

　　D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

　　E.常常遭受洪水威胁

　　5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括(　　)。

　　A.实地查勘记录

　　B.委托人名片

　　C.估价项目来源和接洽情况

　　D.估价中的不同意见

　　E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

　　6.以下说法满足最高最佳使用的条件有(　　)。

　　A.法律上许可

　　B.技术上可能

　　C.价值最大化

　　D.权益上允许

　　E.经济上可行

　　7.房地产价格构成中的开发成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用权时的出让金或转让金

　　B.基础设施建设费

　　C.公共配套设施建设费

　　D.勘察设计和前期工程费

　　E.管理费

　　8.运用路线价法估价的步骤包括(　　)等。

　　A.调查评估路线价

　　B.计算临街土地的价值

　　C.求取可比实例价格

　　D.划分路线价区段

　　E.交易情况修正

　　9.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(　　)等。

　　A.意外破坏的损毁

　　B.市场供给的过量

　　C.建筑设计的缺陷

　　D.人们消费观念的改变

　　E.周围环境条件恶化

　　10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有(　　)。

　　A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

　　B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

　　C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

　　D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

　　E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

　　11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　　)。

　　A.房地产具有开发或再开发潜力

　　B.将预期原理作为理论依据

　　C.正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D.正确量化了已经获得的收益和风险

　　E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括(　　)。

　　A.形状相似

　　B.在同一条街道上只有一个路线价区段

　　C.面积接近

　　D.地块相连

　　E.可及性相当

　　13.房地产估价所评估的是房地产的(　　)。

　　A.投资价值

　　B.账面价值

　　C.市场价值

　　D.使用价值

　　E.交换价值

　　14.直接资本化法的优点不包括(　　)。

　　A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

　　B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

　　C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

　　D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

　　E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

　　15.房地产估价中，估价方法的选择，是由(　　)综合决定的。

　　A.估价对象的房地产类型

　　B.估价方法适用的对象和条件

　　C.估价人员的技术水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的资料的数量和质量

　　参考答案：

　　1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD

　　8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)

　　1、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。

　　2、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。

　　3、在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。

　　4、交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：这是交通路线距离的概念。

　　5、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。

　　6、如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会低于较小面积土地的单位价格

　　7、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值

　　8、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。

　　9、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

　　10、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。

　　11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

　　12、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

　　13、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。

　　14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　15、中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。

　　四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)

　　1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)

　　2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

　　1.解：

　　1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(万元)

　　2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)

　　3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);

　　4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);

　　5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);

　　6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);

　　7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)

　　8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)

　　2.解：

　　(1)重新购建价格C总