2016房地产估价师考试理论与方法预测题及答案
二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为( )。
A.重整价格基准
B.重建价格基准
C.重置价格基准
D.折旧价格基准
E.替代价格基准
2.以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。
A.基准地价
B.市场交易价
C.标定地价
D.房屋的重置价格
E.市场成交价
3.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有( )。
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
4.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商对未来的预期
5.商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.住宅建筑、安装工程费
6.收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.土地剩余技术
D.建筑物剩余技术
E.自有资金剩余技术
7.不属于房地产价格外部影响因素的是( )。
A.人口因素
B.权益因素
C.经济因素
D.区位因素
E.社会因素
8.关于房地产价格中的房价与地价的关系是( )。
A.相互影响论
B.相互补充论
C.相互制约论
D.需求带动论
E.成本决定论
9.在房地产估价中，下列原则对应正确的是( )。
A.最高行为准则与技术性原则对应
B.普适性原则与特殊原则对应
c.谨慎原则与特殊原则对应
D.技术性原则与谨慎原则对应
E.技术性原则与普适性原则对应
10.不属于市场法估价的步骤是( )。
A.搜集交易实例
B.查看交易成功的比例
C.比较价格的最大差距
D.选取可比实例
E.对可比实例的成交价格进行适当的处理
11.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
A.路线价
B.深度百分率
C.宗地形状
D.临街状态
E.土地形状
12.影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.房地产投资
D.房地产投机
E.城市化
13.预期原理是( )等估价方法的理论依据。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.路线价法
14.应用路线价法需要进行( )等修正。
A.临街深度
B.土地形状
C.交易日期
D.交易情况
E.临街宽度
15.以下属于估价报告内在质量的有( )。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
参考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC
9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( )
2、任何一个估价项目都有估价目的。( )
3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( )
4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )
5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )
6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )
7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。( )
8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。( )
9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( )
10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。( )
11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。( )
12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )
13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。( )
14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )
15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )
参考答案：×××√× √√√√× √×√××
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元
第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元
第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元
第一年净收益=1179.10万元
第二年净收益=1394.95万元
第三年净收益=1683.69万元
第四年净收益=1973.72万元
收益期限为40年-2年=38年
【2016房地产估价师考试理论与方法预测题及答案】相关文章：