2016房地产估价师考试理论与方法冲刺练习及答案

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　　1.建筑物的实物因素中的采光和(C)尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

2016房地产估价师考试理论与方法冲刺练习及答案

　　A.保温

　　B.隔声

　　C.日照

　　D.隔热

　　2.(A)是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

　　A.相邻关系

　　B.使用管制

　　C.市政府监督

　　D.其他管制

　　3.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在(B)以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.两年

　　D.三年

　　4.在评估期房价格时，(D)。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

　　B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

　　C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

　　D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(D)。

　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

　　D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　6.商业用地房地产位置的优劣主要取决于(D)。

　　A.周围环境状况、安宁程度

　　B.位置有利于原料和产品的运输

　　C.交通是否便捷及离市中心的远近

　　D.繁华程度、临街状况

　　7.在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。(A)

　　A.对

　　B.错

　　8.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是(ABC).

　　A.被动接受

　　B.主动争取

　　C.自有自估

　　D.朋友介绍

　　9.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为(C)。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　10.比准价格是一种(D)。

　　A.理论价格

　　B.公平价格

　　C.市场价格

　　D.评估价格

　　11.弹性等于1的情况，叫做(B)

　　A.富有弹性

　　B.单一弹性

　　C.完全无弹性

　　D.缺乏弹性

　　12.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为(A)。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估价作业期间的任意一天

　　D.估价人员与委托人商定的某天

　　13.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔(A)以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　14.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为(C)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不确定

　　15.砖木结构二等的残值率为(B )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　16.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为(D)万元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　17.房地产估价原则包括(ABC)。

　　A.独立;

　　B.客观;

　　C.公正;

　　D.守法;

　　E.自律。

　　18.目前，我国土地使用权出让的主要方式有(ABCD)。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　E.自由买卖

　　19.招标出让土地使用权是指市.县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的(ABCD)参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　A.自然人

　　B.法人

　　C.其他组织

　　D.房地产开发企业

　　E.外国政府

　　20.土地使用权转让，是指房地产权利人通过(ABCD)方式将其房地产转移给他人的行为。

　　A.买卖

　　B.互换

　　C.房地产出资

　　D.作价人股

　　E.偿还债务(抵债)等

　　1.与非专业估价相比，专业估价的特点有()。

　　A.具有公信力

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　答案：ACD

　　解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：①由专业人员和专业机构完成;②是一种专业意见;③具有公信力;④实行有偿服务;⑤承担法律责任

　　2.房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。

　　A.房地产项目调查评价

　　B.房地产价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估

　　D.房地产资产管理

　　E.机器设备评估

　　答案：ABCD

　　解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。

　　3.对房地产估价本质的认识包括以下()等方面。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

　　E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺

　　答案：BCD

　　解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。

　　4.下列()是对于房地产估价准确性的正确认识。

　　A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B.所有的评估价值都会有误差

　　C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　答案：ABD

　　解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值;②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差;③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差;④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较;⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

　　5.房地产需要专业估价的理由()。

　　A.房地产具有独一无二性

　　B.政府部门要求估价

　　C.房地产价值量大

　　D.委托人要求估价

　　E.房地产市场是地区性完全市场

　　答案：AC

　　解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

　　6.房地产估价机构应当由自然人出资，以()形式设立。

　　A.集体企业

　　B.国有企业

　　C.有限责任公司