2016房地产估价师考试理论与方法冲刺练习及答案
1.建筑物的实物因素中的采光和(C)尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
2.(A)是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
3.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在(B)以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
4.在评估期房价格时，(D)。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(D)。
A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
6.商业用地房地产位置的优劣主要取决于(D)。
A.周围环境状况、安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度、临街状况
7.在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。(A)
A.对
B.错
8.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是(ABC).
A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
9.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为(C)。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
10.比准价格是一种(D)。
A.理论价格
B.公平价格
C.市场价格
D.评估价格
11.弹性等于1的情况，叫做(B)
A.富有弹性
B.单一弹性
C.完全无弹性
D.缺乏弹性
12.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为(A)。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
13.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔(A)以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
14.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为(C)年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
15.砖木结构二等的残值率为(B )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
16.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为(D)万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
17.房地产估价原则包括(ABC)。
A.独立;
B.客观;
C.公正;
D.守法;
E.自律。
18.目前，我国土地使用权出让的主要方式有(ABCD)。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议
E.自由买卖
19.招标出让土地使用权是指市.县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的(ABCD)参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
A.自然人
B.法人
C.其他组织
D.房地产开发企业
E.外国政府
20.土地使用权转让，是指房地产权利人通过(ABCD)方式将其房地产转移给他人的`行为。
A.买卖
B.互换
C.房地产出资
D.作价人股
E.偿还债务(抵债)等