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2016年房地产估价师考试《理论方法》练习题及答案
1.合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
答案：C
2.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳约度
C.最佳规模和最佳约度
D.最佳用途
答案：C
3.( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点
B.估价目的
C.估价区位
D.估价权益
4.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
5.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70万元
6.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为()%。
A.40
B.60
C.50
D.67%
答案：B
解析：30/50=60%
7.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。
A.323
B.275
C.273
D.258
答案：B
解析：297/(1+8%)=275万元。
8.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为( )万元.
A.417
B.500
C.460
D.450
答案：C
解析：先求出土地价值=(50-200*12%)/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。
9.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据.
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低.
答案：A
10.估价上折旧注重的是( ).
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价修正
答案：D
1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析:逐年上涨额的平均数
d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，
1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )
A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道
答案：A
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、与报酬率性质不同的名词有( )
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
5、基本完好房的成新率为( )
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般损坏房：五、四成;
4)严重损坏房及危险房：三成以下。
6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D
7、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A
8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
12、收益法适用的条件是房地产的( )
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
13、投资利润率的计算公式是( )
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值
答案：A
解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
答案：C
15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
16.合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则
答案：C
17.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳约度
C.最佳规模和最佳约度
D.最佳用途
答案：C
18.( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点
B.估价目的
C.估价区位
D.估价权益
19.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
20.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70万元
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