2016房地产估价师考前摸底测试

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2016房地产估价师考前摸底测试

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2016房地产估价师考前摸底测试

　　1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(环球网校房地产估价师频道为您整理)112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，(环球网校房地产估价师频道为您整理)其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;

　　估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某标准厂房

　　B.某酒厂厂房

　　C.某待出让土地

　　D.某写字楼

　　答案：B

　　6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　7.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为(　)万元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

　　11.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。

　　A.2005年8月16日

　　B.2005年12月15日

　　C.估价作业期间的任意一天

　　D.估价人员与委托人商定的某天

　　答案：A

　　解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。

　　12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。

　　A.1年

　　B.0.5年

　　C.2年

　　D.3年

　　答案：A

　　解析：教材177页，倒数第3自然段，“一般认为……”一句话内容。

　　13.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，(环球网校房地产估价师频道为您整理)计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

　　A.50

　　B.40

　　C.46

　　D.不确定

　　答案：C

　　14.砖木结构二等的残值率为( )。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.3%

　　D.5%

　　答案：B

　　15.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。

　　A.23.75

　　B.24

　　C.23

　　D.23.69

　　答案：D

　　16.收益法中的运营费用包括( )。

　　A.所得税

　　B.房地产改扩建费用

　　C.电梯、空调等的折旧费

　　D.建筑物的折旧费

　　答案：C

　　解析：教材285页，运营费部分内容。

　　17.商业经营的房地产，其净收益为( )。

　　A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息

　　C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息

　　D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息

　　答案：A

　　解析：教材288页，商业经营的房地产部分内容。

　　18.路线价法的关键和难点是( )。

　　A.划分路线价区段

　　B.设定标准深度

　　C.调查评估路线价

　　D.制定深度百分率

　　答案：D

　　解析：教材没有明确，但从路线价法中可以体会出制定深度百分率是关键和难点

　　19.在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。

　　A.用途

　　B.档次

　　C.规模

　　D.建筑结构

　　答案：A

　　解析：教材324页，正数第5自然段，第3句话内容。

　　20.运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务。

　　A.估算开发成本

　　B.选择最佳用途

　　C.确定最佳开发利用方式

　　D.估算房地产开发完成后的价值

　　答案：C

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