2016房产估价师考试《案例分析》练习试题

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　7.该公司委托评估应选择()。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

　　8.交易日期调整的主要方法是()。

　　A.百分率法

　　B.价格指数法

　　C.价格变动率法

　　D.价格指数变动率法

　　9.对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为()元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

　　参考答案：

　　一、问答题

　　(一)1、一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。

　　2、依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。

　　(二)解法一：对此题分析如下。

　　1.估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。

　　2.收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。

　　3.房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本，所以两者是不同的。

　　解法二：

　　1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。

　　(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。

　　(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。

　　2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限(或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。

　　3.估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本(或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本)。

　　(三) 1.银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。

　　2.抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。