常州市物业管理条例「全文」
第二十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。业主可以查阅业主大会会议记录。
第二十二条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第二十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。
业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十五条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(三)丧失民事行为能力的;
(四)依法被限制人身自由的;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十六条 业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之一的，应按业主大会议事规则等规定予以罢免：
(一)不履行职责的;
(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)侵害他人合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民的政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案：
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员和业主代表名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
第二十八条 依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。
第二十九条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民的政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民的政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。
业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第三十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民的政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民的政府)的指导和监督下组织召开。
第三十二条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。
第三十三条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三十四条 召开业主大会会议，物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)应当给予指导和协助。
第三十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民的政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民的政府)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会由街道办事处(镇人民的政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
第三十六条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元及楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元及楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第四章 前期物业管理
第三十七条 新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十八条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十九条 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产，并在前期物业服务合同中约定。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
第四十条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
(一)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(二)更换物业服务企业，应当在原前期物业服务合同终止前三十日内完成。
建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报辖市(区)物业管理行政主管部门备案。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第四十一条 建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十二条 前期物业管理期间，建设单位与前期物业服务企业解除合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可与前期物业服务企业解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。
第四十三条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
第四十四条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
鼓励建设单位配置物业服务经营性用房，其建筑面积折抵相应的物业服务用房建筑面积。其中，集中建设的保障性住房，建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例配置物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的所有权属于全体业主，其收益可用于弥补物业服务费不足。
第四十五条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三楼以下。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见，并对房屋的功能性合理布置;本着安全实用的原则，根据项目的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、消防控制室、安防控制室、门卫室、资料档案室、卫生间等相应库室，具体装修标准由市物业管理行政主管部门另行制定。
不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
第四十六条 物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定，任何单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的，由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的，由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。
第四十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由市人民的政府制定。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
第四十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第四十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件：
(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环保、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、锅炉、压力容器、机械式停车设备、安防等共用设施设备依法取得使用合格证书或行政许可意见书;
(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;