泸州市物业管理办法

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泸州市物业管理办法

　　《泸州市物业管理办法》已经市七届人民政府第32次常务会议审议通过，2014年6月10日起实施，下面是泸州市物业管理办法全文：

　　第一章总则

　　第一条为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，规范物业管理活动，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》和建设部《物业服务企业资质管理规定》等法律、法规、规章及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内物业管理、使用及相关监督管理活动适用本办法。

　　第三条市人民政府房地产行政主管部门(以下简称市房地产主管部门)负责全市物业管理活动的指导、监管工作。

　　区县人民政府房地产行政主管部门(以下简称区县房地产主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的具体监督管理工作。

　　发改、公安、司法、环保、城管、质监、工商等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

　　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。水、电、气等专业经营单位应落实抄表收费到最终用户，承担专业经营设施设备的经营管理义务，协调处理涉及水、电、气等方面的矛盾和纠纷，确保居民正常使用。

　　第四条区县人民政府应当把物业服务业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，建立机构，落实奖惩，确保物业管理工作健康有序发展。

　　第五条街道办事处(乡、镇人民政府)组织指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和选举业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

　　居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

　　业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理、使用发生争议，可向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。

　　第六条建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

　　物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，区县房地产主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位等参加物业管理工作联席会议，协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第二章业主、业主大会及业主委员会

　　第七条依法登记取得房屋的所有权人为业主。

　　因买卖、赠与等法律关系已经先行占有房屋以及因继承、诉讼、政府征收等方式已取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第八条因客观原因未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，可以由街道办事处(乡、镇人民政府)，在征求该物业管理区域业主意见并取得专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，由物业所在地居民(村民)委员会代行业主委员会职责。

　　第九条筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

　　该经费由开发建设单位按照建筑面积3万平方米以下(含3万平方米)0.5万元，3万—5万平方米(含5万平方米)1万元，5万平方米以上2万元的标准先行给予保障，并在办理基础配套设施竣工验收备案之前，按照属地管理原则转入社区居委会建立的业主大会办公经费监管账户。

　　业主大会成立后产生的经费由业主共同承担。业主委员会成员的交通、通讯和误工补贴等计入物业管理成本。业主委员会应按业主大会的决定开支费用，开支情况每年应向业主大会报告。

　　第十条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;

　　(三)遵守管理规约和业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用;

　　(四)未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益行为;

　　(五)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内实施管理服务的物业服务企业中工作;

　　(六)具备履行职务的健康条件和文化水平;

　　(七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，具备必要的工作时间。

　　第十一条业主或利害关系人认为业主委员会产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以持相应的证据材料向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请核实，街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到申请后20日内，将核实情况报区县房地产主管部门，区县房地产主管部门根据情况作出处理。

　　第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上11人以下的单数组成，任期不超过5年。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告7日以上。业主委员会的决定由业主委员会存档、管理，接受业主查询。

　　经选举产生的业主委员会委员在任期内不能胜任工作的，经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格，并进行补选。

　　第十三条因物业管理区域发生变更等原因导致业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的指导监督下，由居民(村民)委员会协助做好业主共同财产清算工作。

　　第三章前期物业管理

　　第十四条建设单位申请办理商品房预售许可或现房销售前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人在确定中标人之日起15日内持相关资料到区县房地产主管部门备案，并由区县房地产主管部门将确定的中标人名单抄送物业管理区域所在地街道办事处。

　　有下列情形之一的，经住宅物业所在地区县房地产主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

　　(二)投标人少于3个的;

　　(三)法律、法规另有规定的。

　　一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

　　第十五条建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约、住宅使用说明书等内容。

　　物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同示范文本由市区县房地产主管部门参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本进行制定。

　　第十六条新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　第十七条物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的区县房地产主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第十八条物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区县房地产主管部门备案。

　　第四章物业服务

　　第十九条物业管理区域由建设单位或业主委员会向区县房地产主管部门提出申请，物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)配合区县房地产主管部门划定。

　　区县房地产主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　第二十条新建住宅物业时，建设单位应按标准配套建设物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

　　物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

　　第二十一条物业服务企业应当依法履行合同，按照国家、四川省和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向区县房地产主管部门备案。

　　第二十二条物业服务企业应当接受资质审批部门、区县房地产主管部门和物业所在街道办事处(乡、镇人民政府)的监督检查，按规定报送信用信息、统计报表等相关资料。

　　区县房地产部门应加大对辖区内物业服务企业的监督检查，并将监督检查情况作为企业诚信档案的内容予以考核。

　　物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督。

　　第二十三条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定，当突发事件发生时及时报告相关部门。

　　公安、环保、规划、工商、质监、城管等部门应当加强对物业管理区域的管理指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

　　物业管理区域的治安防范活动应接受公安机关的行政管理和指导、监督、检查，并和辖区派出所建立治安联动机制。物业服务企业应当主动协助、配合公安机关加强对小区的流动人口和出租房屋管理，建立出租房、暂住人口的管理工作信息档案，实时掌握动态，并将信息档案报所属派出所。

　　第二十四条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

　　业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其交纳;经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第二十五条物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由区县人民政府价格行政主管部门会同区县房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。物业服务收费高于政府指导价，须经区县人民政府价格行政主管部门同意。

　　同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

　　第二十六条物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意：

　　(一)公共服务产品能耗价格调整的;

　　(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

　　(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

　　(四)其他政策性费用调整的。

　　物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　第五章物业使用与维护

　　第二十七条业主、物业使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第二十八条业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将业主、物业使用人告知的前款事项进行登记，并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。

　　物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反相关规定及管理规约行为的，应当予以劝阻，劝阻无效的，及时报告业主委员会和相关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。

　　第三十条物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

　　电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

　　第三十一条物业管理区域的车位(车库)应首先满足本区域业主的需要。

　　已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　物业服务企业应当对占用消防通道、公共绿地和妨碍行人和其他车辆正常通行的行为进行纠正，并视情节轻重报告相关行政管理部门依法处理。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫、市政、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　第三十二条市房地产行政主管部门负责城市规划区范围内住宅专项维修资金的归集，归集后划归各区。

　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的使用管理和城市规划区范围外住宅专项维修资金的归集。

　　各县房地产行政主管部门负责本行政区内住宅专项维修资金的归集、使用管理。

　　第三十三条业主可以在管理规约中或者事前约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

　　(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

　　(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　区县房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

　　第六章资质管理

　　第三十四条市房地产主管部门负责全市物业服务企业资质管理的指导、监督工作。

　　第三十五条区县房地产主管部门负责本行政区域内物业服务企业资质的具体监督管理工作。

　　第三十六条本市物业服务企业申报三级(含暂定三级)资质核定、资质变更或者续期换证的，由区县房地产主管部门审核，市房地产主管部门发证。

　　申报二级资质核定、资质变更或者续期换证的，区县房地产主管部门提出初审意见后，由市房地产主管部门转报省人民政府建设主管部门审核发证。

　　申报一级资质核定、资质变更或者续期换证的，按省、国务院建设主管部门的相关规定执行。

　　第三十七条物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定行为之一的，区县房地产主管部门不予审批。

　　第七章法律责任

　　第三十八条违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有规定的，从其规定。

　　第三十九条业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县房地产主管部门投诉，区县房地产主管部门应当及时受理，并在受理之日起30日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　第八章附则

　　第四十条已建成的物业管理区域，业主委托其他管理人提供物业服务的，参照本办法的相关规定执行。

　　第四十一条本办法自2014年7月10日起施行，有效期五年。原《泸州市物业管理办法》(2008年泸州市人民政府第57号令)同时废止。

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