清远市物业管理条例

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清远市物业管理条例

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　　清远市物业管理条例 1

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条房屋的所有权人为业主。

　　1、业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和即将取得共用权的人。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　2、业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　(六)监督业主委员会的工作；

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　(五)按时交纳物业服务费用；

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　3、物业管理区域：物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。

　　4、物业管理区域划分原则：便于物业服务企业进行服务，便于业主召开业主大会，业主可以意思自治来决定物业管理区域。

　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行

　　业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　5、首次业主大会投票权：每建筑平方米一个投票权(邹律师：建议还是每套一个投票)，但是无论如何，一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%；对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。

　　6、发起：30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。

　　7、业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。

　　8、银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。

　　9、主体地位及法律责任：业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任；业主委员会无法独立承担的，由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。(陈律师：去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师：法院不是法人)

　　第十一条业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　10、投票日：业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员；如果业主有约定的，投票日从其约定；没有约定的，则以每年11月1日为投票日。(邹律师：选举日没有发票规定，应当规定业主大会在什么条件下怎么召开，非常不现实)

　　11、选举公告：各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包括以下内容：业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。

　　12、候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任，以使业主能够对候选人情况有所知情。

　　13、行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效，并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　14、定期业主大会：第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。

　　15、临时业主大会的召开：由20%或不少于三十名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主承担，如果经过表决，可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。

　　16、临时业主大会的议题：社区内的突出性事件，针对业委会的某些工作或者决定提出质疑，对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。

　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(四)监督业主公约的实施；

　　(五)业主大会赋予的.其他职责。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　17、业委会备案：区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定，业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的，应当视为已经同意备案。

　　18、法律责任：对于不同意备案的决定，区、县人民政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明；没有规定不同意备案的，区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任，其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定，应明确计算办法)。(邹：主体资格的设立财产权、银行开户)

　　第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

　　19、业主公约：业主公约是业主之间签订的集体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以请求法院撤销或者变更相关条款，业主委员会应当参与诉讼。(该条与业主应履行的义务矛盾，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)

　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　20、基本原则：建设单位不得选聘有关联关系的物业公司，所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系，是否具有利害关系，可以由业主向法院提出确认之诉。建设单位选聘有关联关系的物业公司，业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据，不符合实际情况，建议删除)。

　　第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　21、临时公约：业主或者买受人对临时公约有不同建议的，有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款，人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。

　　第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　22、明示责任：建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约，或者明示后未经业主同意又进行修改的，(其修改部分无效)，并应当向业主承担违约责任，最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。

　　第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　23、民事责任：因为合同终止造成的损失，由建设单位与前期物业管理公司协商承担，但是不得损害业主利益，损害业主利益的，每户业主的最低赔偿金为三千元，由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。

　　第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　24、责任认定：建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可，即为擅自处分。

　　25、民事责任：建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金，每户业主的最低赔偿金为三千元。

　　第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　26、责任认定：物业管理企业承接物业时，没有共用部位、共用设施设备的查验记录的，视为可以正常使用。

　　第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　27、民事责任：物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的，应当向全体业主承担赔偿责任，每户业主的最低赔偿金为三千元。

　　第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第四章物业管理服务

　　第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　28、企业数量：业主委员会可以决定聘请物业管理企业的数量，业主委员会可以聘请一个综合性物业管理企业，也可以聘请多个专业性物业管理企业。

　　第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　29、合同内容：物业服务合同中没有说明的内容，应当按照有益于业主的原则，求法院予以确认。

　　第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　30、民事责任：对于造成人身伤害的，最低赔偿额为三千元；致人死亡的，最低赔偿金为十万元。

　　第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　31、交接程序：物业管理企业也可以在业主委员会监督下，直接与前一任物业管理企业办理交接。

　　第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　32、民事责任：物业管理企业改变物业管理用房的用途，应当向业主承担赔偿责任，向全体业主支付其因此所得收入的两倍，没有收入的或者收入难以计算的，则向每户业主支付赔偿金不少于一千元。(同时恢复原来用途)

　　第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　33、民事责任：物业管理企业将全部物业管理一并委托给他人的，应当向业主承担赔偿责任，每户业主最低赔偿金不少于三千元。

　　第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　34、在国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法颁布之前，或业主与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的，或业主委员会与物业公司均认为可以不采用上述物业服务收费办法的，在签订物业服务合同时，双方可以自行确定服务价格。

　　第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　35、业主委员会可以收取物业服务费用，但应当放于业主委员会开设的银行帐号上，任何业主均有权查阅银行帐号的资金变动情况。

　　第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　36、县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门应当在网上公布，对于业主提供的物业服务收费问题，应当在三天内予以书面回复；没有法定理由拒不回复的，(视为同意)，县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人应当向业主承担赔偿责任。

　　第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　37、物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　38、物业管理企业接受接收委托收取的各项费用，应当存放于业主委员会的帐户上，在业主委员会监督下转交给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位。

　　第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章物业的使用与维护

　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　39、民事责任：(业主、)物业管理企业违反前条规定，应当向业主承担赔偿责任，每户最低赔偿金为二千元。

　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等

　　单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　40、民事责任：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位违反前条规定的，应当向业主承担赔偿责任，每户最低赔偿金为三千元。

　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章法律责任

　　第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　41、资料移交：应当移交给业主委员会的资料而没有移交的，由建设单位或者物业管理企业应当及时改正，改正之前，应当每天向业主支付(合同房价款)千分之一的赔偿金。

　　第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　42、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将没收违法所得或获得的罚款的50%，移交给业主委员会，没有业主委员会的则由全体业主按比例分配；拒不没收或者处罚的，或者拒不移交的，业主或者业委会可以向人民法院提起诉讼请求。

　　第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　43、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当将罚款用于支持业主委员会工作，全部罚款应当专户保管帐务公开，任何人均可以进行查阅。

　　第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　44、维修资金：挪用专项维修资金的行为属于侵占(犯)业主财产的行为，应当承担刑事责任；业主及业主委员会均有权就专项维修资金的所有权提起诉讼；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门主动参与在追回挪用的专项维修资金的，在专项维修资金追回之前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门堑付；

　　第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　(二)二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　(三)(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　(四)第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　(五)第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　(六) 第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章附则

　　(七)第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

　　清远市物业管理条例 2

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第五条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十条业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十二条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员的名单。

　　所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十四条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十五条业主委员会每届任期为三年至五年。

　　业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十六条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第十七条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十八条管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第三章前期物业管理

　　第二十条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。

　　第二十一条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十二条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十三条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十四条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十五条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第二十六条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的.地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第二十七条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

　　第四章物业管理服务

　　第二十八条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第二十九条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

　　当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

　　当事人对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

　　第三十条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十五条第一款规定的资料。

　　第三十一条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十二条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第三十三条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

　　第三十四条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第三十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　第三十六条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第三十七条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十五条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　第三十八条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章物业使用与维护

　　第三十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

　　因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

　　第四十条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　第四十一条经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　第四十二条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。

　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

　　第四十三条禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十四条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及临时管理规约、管理规约。

　　第四十五条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。

　　其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

　　物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

　　第四十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第四十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　第四十八条专项维修资金实行"业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户"和"业主决策、专款专用、政府监管"的原则。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。

　　第四十九条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。

　　第五十条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

　　第六章法律责任

　　第五十一条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十二条违反本条例第二十六条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第五十三条违反本条例第五十条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第五十四条业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　第五十五条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第五十六条违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)挪用专项维修资金或者保修金的;

　　(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

　　(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

　　(四)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

　　第七章附则

　　第五十七条本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。

　　本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

　　本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　第五十八条本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第五十九条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。

　　第六十条本条例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。

　　浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)

　　第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)，均应遵守本办法。

　　第三条本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

　　第四条省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的监督管理工作，制定全省物业服务收费的管理办法。市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第六条本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

　　(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

　　(五)物业的档案资料管理;

　　(六)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

　　第七条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区(不包括别墅等高标准住宅，下同)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

　　第八条普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。各市、县价格主管部门会同同级物业主管部门可参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》或中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(见附件)，结合当地实际，制定本行政区域的物业服务等级考评办法，并按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准，定期向社会公布。

　　普通住宅小区物业服务等级可以采用评分的形式确定，也可以采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。同一城市范围内物业服务等级考评办法和收费参考标准应当一致。

　　普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(四)办公费用;

　　(五)物业管理企业固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主大会同意的其它费用。

　　第九条各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业(或开发建设单位)按照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报;价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业(或开发建设单位)在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。

　　业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

　　第十条实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。

　　第十一条物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

　　实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

　　第十二条物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　第十四条业主委员会(或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十五条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十六条实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　第十七条电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。

　　第十八条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

　　第十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的，预收期不得超过12个月。

　　物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。

　　第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

　　第二十二条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十三条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

　　第二十四条违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十五条本办法由省物价局负责解释。

　　第二十六条本办法自20xx年5月1日起施行。各地可根据本办法并结合当地的实际制订物业服务收费的实施细则，并报省物价局、省建设厅备案。

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