《贵阳市物业管理规定》全文

《贵阳市物业管理规定》全文

　　贵阳市物业管理规定，2003年8月29日贵阳市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，2003年11月22日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准，2003年12月1日贵阳市人民代表大会常务委员会公告公布，下面小编带来的《贵阳市物业管理规定》全文相关内容。

　　《贵阳市物业管理规定》全文

　　第一条 根据《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于本行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，并直接负责云岩、南明区行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　其他区、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第四条 新建物业，应当实行物业管理。

　　根据业主意愿，原有物业可以由业主自行管理，也可以聘请专人管理，或者采取其他形式进行管理，经超过70%的业主同意，应当实行物业管理。

　　第五条 房地产行政主管部门，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等情况，划分物业管理区域。

　　在省尚未对物业管理区域的划分标准作出具体规定前，物业管理的区域的划分依据下列条件：

　　(一)物业统一规划、布局合理、建设配套、相对独立;

　　(二)业主共用电梯、供热、二次供水等设施设备;

　　(三)住宅物业不低于3万平方米;

　　(四)与社区居民委员会自治区域相适应。

　　原有物业管理区域的划分，可以根据具体情况适当降低标准。

　　第六条 建设单位应当在与前期物业管理企业签订物业服务合同之日起5个工作日内，向物业管理企业移交规定的资料，同时将上述资料副本和专项物业维修资金交物业所在地房地产行政主管部门。

　　房地产行政主管部门对代管的专项物业维修资金应当专户存储，在业主委员会

　　成立后及时移交，并监督使用。

　　物业管理企业应当在物业服务合同终止前7日内，将资料移交业主委员会。

　　第七条 物业，有超过50%业主提议或者投入使用二年以上的，由物业所在地房地产行政主管部门指导召开业主大会，选举产生业主委员会。

　　原有物业实施物业管理，首次业主大会由物业所在地房地产行政主管部门组织召开。

　　召开业主大会，应当邀请社区居民委员会派员参加。

　　第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权，在省尚未作出具体规定前，按照下列规定享有：

　　(一)住宅房屋一个房屋所有权证有一票投票权;

　　(二)非住宅房屋按所有权标明的建筑面积，100平方米以下的有一票投票权，每增加100平方米增加一票投票权;

　　(三)未售商品房屋的投票权，住宅房屋按一套房屋享有一票投票权，非住宅房屋以权属登记部门标明的建筑面积，每100平方米有一票投票权。

　　第九条 可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当具备以下条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)有授权委托书。

　　第十条 业主委员会可以由5至15人组成，具体人数应当根据物业管理区域的大小确定。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

　　业主可以给予业主委员会主任、副主任必要的报酬,具体数额由业主大会确定。

　　第十一条 业主委员会产生后30日内，应当向物业所在地房地产行政主管部门备案，并提供下列文件：

　　(一)业主委员会成员基本情况;

　　(二)物业服务合同。

　　第十二条 业主委员会、物业管理企业应当定期举行联席会议，协商解决下列问题:

　　(一)维修项目的确定、验收及资金使用;

　　(二)物业服务费的调整、欠缴及处理;

　　(三)物业共用部位、共用设施设备的收益和分配;

　　(四)物业管理发生的其他问题。

　　举行联席会议，应当通知物业所在地社区居民委员会和房地产行政主管部门派人参加。

　　第十三条 规划管理部门审查商品房开发项目，应当在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。

　　物业管理用房的位置应当便于物业管理。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的3‰配置。

　　第十四条 建设单位在物业预售、销售过程中，不得将物业管理服务作为广告宣传的内容。

　　建设单位在物业销售时，应当将前期物业管理企业的选聘方式和结果告知买受人。

　　第十五条 物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经全体业主同意,业主委员会或者物业管理企业不得转让或者用于担保;未经业主大会同意,不得出租或者改变用途。

　　已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋产权监理部门申请办理业主房屋共有权证。房屋产权监理部门在物业管理用房产权登记时，应当在房屋所有权证上标明物业管理用房的位置、面积和用途。

　　第十六条 物业管理区域应当设立专项物业维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维护。

　　维修资金的筹集方式：

　　(一)业主购房按规定比例缴纳不计入住宅销售的资金;

　　(二)物业共用部位的收益;

　　(三)业主依照业主公约缴纳的资金。

　　物业室内维修，由拥有物业所有权的业主负责。物业共用部位的维修，由共用的业主负责。

　　第十七条 物业服务收费应当合理、公开，与物业服务种类、质量、内容相符。未成立业主委员会的，物业服务收费实行政府指导价;已成立业主委员会的，由业主委员会和物业管理企业按照国家规定在物业服务合同中约定。

　　第十八条 市人民政府房地产行政主管部门应当提供物业管理活动相关的示范文本：

　　(一)业主临时公约和前期物业服务合同;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主公约和物业服务合同;

　　(四)授权委托书;

　　(五)其他相关的文本。

　　第十九条 本规定自2004年1月1日起施行。

　　什么是物业管理

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

　　物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

　　形式分类

　　居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑； 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等； 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

　　商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、写字楼和智能化办公建筑等；按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

　　经济状况

　　商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动。

　　工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售、也有的用于出租。

　　一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

　　其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。

　　特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。

　　基本原则

　　（一）权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

　　（二）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

　　（三）服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

　　（四）统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　（五）专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　（六）收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　（七）公平竞争原则：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。

　　（八）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。